Perselisihan perjanjian sewa rumah terkait biaya perbaikan, jangka waktu sewa, dan tanggung jawab renovasi

12/08/26

Oleh : Den***

Dijawab oleh : Safril Nurhalimi, SH, MH (Penyuluh Hukum Ahli Madya), Ivo Hetty Novita Nainggolan (Penyuluh Hukum Ahli Madya)

Pertanyaan:
saya mengontrakkan rumah ke pasutri. karena kondisi awal ada beberapa bagian yang rusak, calon penyewa menawarkan diri untuk memperbaiki terlebih dahulu, sehingga harga sewa yang dibayarkan, dikurangi dengan biaya perbaikan. sistem pembayaran sewa dilakukan bulanan. lalu saat rumah selesai diperbaiki, penyewa meminta sewa rumah selama 3 tahun karena sudah memperbaiki. lalu kami negosiasi bahwa rumah hanya bisa ditempati 1 tahun karena akan ditempati saudara saya. lalu penyewa tidak mau jika hanya 1 tahunn, sehingga kalau tidak jadi kontrak, penyewa meminta uang yang dikeluarkan untuk perbaikan termasuk pasang wifi dan biaya pindahan dikembalikan. hasil negosiasi akhir, kami sepakat sewa dilakukan selama 2 tahun dengan skema pembayaran sewa secara bulanan hingga 2 tahun, ditulis tangan dan ditanda tangani diatas materai. setelah beberapa minggu ditempati, penyewa komplain air wc naik, lalu pemilik memanggil tukang sedot wc dan masalah clear. setelah pembayaran sewa bulan kedua, penyewa komplain wc bermasalah lagi, lalu saya panggil tukang dan mengecek, dan saat dicoba disiram, air wc ternyata bisa masuk. lalu setelah pembayaran sewa bulan ketiga, penyewa komplain bahwa kusen jendela dan pintu ruang tamu keropos dan minta diganti. saya sebagai pemilik merasa keberatan jika setiap bulan ada komplain dan mengeluarkan biaya perbaikan, sehingga saya bernegosiasi ke penyewa bahwa saya tidak bisa jika harus perbaikan terus menerus, sehingga saya tawarkan solusi bahwa biaya perbaikan/ renovasi awal yang dilakukan penyewa saya kembalikan di bulan berikutnya, tetapi sewa hanya 1 tahun. jika penyewa menghendaki 2 tahun, pemilik tidak berkenan mengeluarkan biaya. lalu terjadi perdebatan. terkait masalah kusen ruang tamu yang rusak, penyewa katanya memanggil tukang kusen tetapi saya yang membayar biayanya, dan suami si penyewa katanya bersedia membantu membayar 1/5 bagian. Esok harinya istri penyewa mengirim pesan, katanya sulit mencari tukang sehingga saya carikan. karena biayanya banyak, saya menanyakan ke penyewa tentang kesediaan suaminya membantu sedikit biaya perbaikan. lalu isitri penyewa berdalih bahwa mereka hanya mau membantu biaya jika tukang berasal dari mereka. jika tukang yang mencarikan saya, mereka tidak mau membantu, atau jika membantu, maka biaya renovasi awal mereka harus dikembalikan detik ini juga. Lalu kira kira bagaimana dengan tindakan saya. apakah jika menawarkan kembali sewa hanya 1 tahun dan biaya awal perbaikan dikembalikan, dan terjadi kesepakatan ulang tentang surat perjanjian baru, bagaimana sebaiknya? jika penyewa bersikeras saya yang salah, karena mereka sudah merasa mengeluarkan tenaga dan biaya untuk pindahan dan pasang AC, bagaimana?

Terima kasih atas pertanyaan saudara Den*** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Pada dasarnya hukum utama yang mengatur mengenai perjanjian sewa-menyewa di Indonesia diatur dalam Pasal 1550 sampai Pasal 1600 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Jika terjadi perselisihan/sengketa sewa-menyewa rumah maka berdasarkan  UU Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang, sengketa sewa-menyewa rumah wajib diselesaikan melalui dua jalur utama, yaitu jalur alternatif di luar pengadilan (non-litigasi) serta jalur pengadilan (litigasi) melalui Pengadilan Negeri. Regulasi ini menekankan pentingnya perjanjian tertulis sebagai dasar penyelesaian sengketa.

Berikut adalah daftar lengkap dasar hukum berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) yang mengatur sengketa sewa-menyewa rumah, pembagian biaya perbaikan, serta keabsahan jangka waktu kontrak Anda:

1. Keabsahan Kontrak 2 Tahun (Tertulis & Bermaterai)

  • Pasal 1338 KUHPerdata (Asas Pakta Sunt Servanda):
    Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Karena Anda dan penyewa sudah sepakat dan menandatangani surat tertulis di atas materai untuk masa sewa 2 tahun, maka perjanjian 2 tahun tersebut mengikat kuat dan tidak bisa dibatalkan atau diubah menjadi 1 tahun secara sepihak oleh salah satu pihak. Apabila ingin mengubah, harus atas persetujuan kedua belah pihak.
  • Pasal 1320 KUHPerdata (Syarat Sah Perjanjian):
    Surat kesepakatan tertulis tangan Anda sudah sah secara hukum karena memenuhi syarat adanya kesepakatan, kecakapan para pihak, objek yang jelas (sewa rumah), dan sebab yang halal. Fungsi materai hanya sebagai pemenuhan pajak dokumen (pajak bea materai), bukan penentu sah atau tidaknya kontrak.

2. Dasar Hukum Tanggung Jawab Perbaikan Rumah

  • Pasal 1551 KUHPerdata (Kewajiban Pemilik Rumah):
    Pihak yang menyewakan wajib menyerahkan objek sewa dalam keadaan baik dan melakukan perbaikan-perbaikan yang diperlukan selama masa sewa, selain perbaikan yang menjadi tanggung jawab penyewa. Kusen yang keropos/lapuk adalah kerusakan struktural akibat usia bangunan, sehingga menjadi kewajiban pemilik rumah.
  • Pasal 1552 KUHPerdata (Jaminan Cacat Tersembunyi):
    Pemilik rumah wajib menanggung penyewa terhadap cacat-cacat rumah yang merintangi pemakaian (seperti kebocoran struktural, WC mampet dari saluran utama, atau kusen rapuh), meskipun pemilik tidak mengetahuinya saat kontrak dibuat.
  • Pasal 1583 KUHPerdata (Perbaikan Pemeliharaan Kecil):
    Penyewa hanya diwajibkan melakukan perbaikan kecil/pemeliharaan sehari-hari karena pemakaian (misal: ganti bohlam lampu, kunci slot rusak akibat pemakaian). Kerusakan besar/struktural akibat usia bangunan (seperti kusen lapuk dimakan usia atau rayap) tetap menjadi kewajiban pemilik rumah

3. Dasar Hukum Terkait Biaya Renovasi Awal dan Pemotongan Sewa

  • Pasal 1576 KUHPerdata (Jual Beli/Kepentingan Saudara Tidak Memutuskan Sewa):
    Secara prinsip hukum sewa, alasan rumah "akan ditempati oleh saudara pemilik" tidak dapat memutuskan hubungan sewa-menyewa di tengah jalan, kecuali hal tersebut sudah diperjanjikan sejak awal di dalam surat kontrak.
  • Pasal 1425 & 1426 KUHPerdata (Kompensasi/Utang Piutang):
    Skema awal di mana penyewa memperbaiki rumah lalu biayanya mengurangi harga sewa bulanan disebut sebagai Kompensasi (Perjumpaan Utang). Secara hukum ini sangat sah, di mana utang sewa dari penyewa terhapuskan sebagian karena pemilik rumah memiliki utang biaya perbaikan kepada penyewa.

4. Akibat Hukum Jika Melakukan Pembatalan Sepihak

  • Pasal 1243 KUHPerdata (Wanprestasi / Ingkar Janji):
    Jika Anda memaksa menyudahi kontrak di tahun pertama atau menolak melakukan perbaikan struktural tanpa kesepakatan bersama, Anda dapat dinyatakan melakukan Wanprestasi. Penyewa berhak menuntut ganti rugi atas biaya yang telah mereka investasikan (seperti biaya pindahan, pasang AC dan perbaikan lainnya).

5. Solusi Hukum Atas Klaim Sepihak Penyewa

  • Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata (Asas Iktikad Baik):
    Perjanjian harus dilaksanakan dengan iktikad baik. Tindakan istri penyewa yang membatalkan janji patungan 1/5 biaya secara sepihak (karena menolak tukang dari Anda) melanggar asas iktikad baik ini. Anda berhak menolak membayar tagihan tukang kusen pilihan mereka jika nominal biayanya tidak disepakati bersama terlebih dahulu.
  • Pasal 1381 KUHPerdata :
    Jika Anda ingin mengubah kontrak menjadi 1 tahun dan mengembalikan biaya renovasi awal, hal tersebut harus dituangkan dalam Perjanjian Baru (Addendum) atas dasar kesepakatan bersama untuk menghapuskan perjanjian lama atas dasar kesepakatan bersama kedua belah pihak, bukan paksaan sepihak.

6. penyelesaian perkara/konfliksewa menyewa

Berdasarkan Undang-undang (UU) Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang, sengketa sewa-menyewa rumah wajib diselesaikan melalui dua jalur utama, yaitu jalur alternatif di luar pengadilan (non-litigasi) serta jalur pengadilan (litigasi) melalui Pengadilan Negeri.

Regulasi ini menekankan pentingnya perjanjian tertulis sebagai dasar penyelesaian sengketa. Berikut adalah mekanisme penyelesaiannya secara rinci:

6.1. Jalur Non-Litigasi (Musyawarah dan Somasi)

Sebelum melangkah ke ranah hukum formal, para pihak didorong untuk menempuh upaya damai:

  • Musyawarah Kekeluargaan: Mengacu pada esensi hukum perjanjian, penyelesaian utama dilakukan secara mandiri oleh pemilik dan penyewa melalui negosiasi lisan untuk mencari jalan tengah.
  • Teguran Tertulis (Somasi): Jika musyawarah gagal, pihak yang dirugikan dapat melayangkan somasi resmi sebanyak 3 kali berturut-turut sebagai peringatan atas wanprestasi (misalnya: menunggak bayar sewa atau merusak struktur rumah).

6.2. Jalur Litigasi di Pengadilan Negeri (Sengketa Perdata)

Jika sengketa tidak dapat didamaikan secara mandiri, regulasi secara tegas mengarahkan ke pengadilan:

  • Dasar Hukum Utama: Pasal 22 PP Nomor 12 Tahun 2021 secara eksplisit menyatakan bahwa "Penyelesaian sengketa penghunian rumah oleh bukan pemilik dilakukan melalui Pengadilan Negeri."
  • Mekanisme Gugatan: Pihak penggugat mengajukan gugatan wanprestasi (cedera janji) atau Perbuatan Melawan Hukum (PMH) ke Pengadilan Negeri di wilayah rumah tersebut berada, dengan dasar Hukum Acara Perdata.
  • Kewajiban Mediasi: Di dalam persidangan, Majelis Hakim wajib melakukan upaya perdamaian terlebih dahulu melalui proses mediasi formal sebelum memeriksa pokok perkara.

6.3. Eksekusi Pengosongan Rumah (Masa Sewa Berakhir)

Seringkali sengketa terjadi karena penyewa menolak pindah padahal kontrak sudah habis. Menurut hukum positif:

  • Pasal 11 PP Nomor 12 Tahun 2021: Mengatur bahwa jika masa sewa berakhir, penyewa wajib mengosongkan rumah dan menyerahkannya kepada pemilik dalam keadaan baik.

6.4. Sanksi Pidana sebagai Ultimum Remedium

Meskipun sewa-menyewa merupakan ranah perdata, UU No. 1 Tahun 2011 dan ketentuan pidana terkait dapat menjerat penyewa jika terdapat unsur kejahatan:

  • Penggelapan Hak (Pasal 486 UU No 1 Tahun 2023 tentang KUHP): Jika penyewa menolak mengembalikan rumah yang dikuasainya setelah masa sewa habis, ia dapat dilaporkan secara pidana atas dugaan penggelapan.
  • Dalam konteks sewa rumah di mana penyewa menolak pergi setelah kontrak berakhir, Pasal 486 KUHP Baru relevan karena:
    • Penguasaan Awal Sah: Penyewa awalnya menguasai rumah secara legal melalui perjanjian, bukan tindak pidana.
    • Menjadi Melawan Hukum: Penguasaan berlanjut (menolak pindah) setelah masa kontrak habis dan somasi diabaikan, yang dianggap sebagai tindakan melawan hukum.

7. Kesimpulan

  • terkait Biaya Perbaikan Rumah (Dasar Hukum: Pasal 1551 dan Pasal 1552 KUHPerdata), Jika pemilik menolak memperbaiki kerusakan besar, penyewa dapat melakukan perbaikan sendiri terlebih dahulu lalu memotong biaya sewa bulan berikutnya, dengan catatan harus ada bukti nota pembelanjaan dan pemberitahuan tertulis sebelumnya.
  • Jangka Waktu Sewa (Dasar Hukum: Pasal 1570 dan Pasal 1571 KUHPerdata), Pemilik tidak boleh mengusir penyewa sebelum masa kontrak berakhir secara sah. Jika pemilik menjual rumah tersebut, proses sewa tidak putus (Pasal 1576 KUHPerdata—Koop Breekt Huur), kecuali hal ini sudah diperjanjikan sebelumnya di dalam kontrak tertulis.
  • Tanggung Jawab Renovasi (Dasar Hukum: Pasal 1567 KUHPerdata), Pastikan setiap rencana renovasi (seperti mengecat ulang atau menambah sekat) memiliki persetujuan tertulis pemilik. Pada akhir masa sewa, penyewa berhak mengambil kembali barang/material renovasi yang dipasang, selama tidak merusak struktur asli rumah. Jika merusak, rumah harus dikembalikan ke kondisi semula atau material tersebut menjadi milik pemilik rumah tanpa ganti rugi, kecuali diperjanjikan lain.

Dasar hukum

· Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata)

· Hukum Acara Perdata (HIR/RBg)

· UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagaimana telah diganti dengan UU Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang

· UU No 1 Tahun 2023 tentang KUHP

· Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman

0

Pertanyaan Lanjutan

Tidak ada pertanyaan lanjutan

Diskusi Konsultasi

Silakan login terlebih dahulu untuk menambahkan komentar.
Belum ada komentar. Jadilah yang pertama berkomentar!