Penjualan tanah warisan girik oleh pihak yang bukan pemilik atau ahli waris

Terima kasih atas pertanyaan saudara Wem********** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Berdasarkan informasi yang Saudara sampaikan, diketahui bahwa almarhumah kakak kandung ayah Saudara memiliki sebidang tanah berukuran 10 x 39 meter yang dibeli pada tahun 1983 dan dibuktikan dengan Surat Girik Tahun 1983. Di atas tanah tersebut pernah berdiri rumah permanen, namun sejak tahun 2018 rumah tersebut tidak lagi ditempati sehingga bangunannya mengalami kerusakan. Pada tahun 2025, Saudara mengetahui bahwa tanah tersebut telah diperjualbelikan oleh pihak lain yang bukan merupakan pemilik maupun ahli waris.

Permasalahan tersebut pada dasarnya berkaitan dengan kepemilikan hak atas tanah dan hak waris, sehingga perlu dipastikan terlebih dahulu status kepemilikan tanah serta dasar hukum yang digunakan oleh pihak yang melakukan pengalihan atau penjualan tanah tersebut.

Dasar Hukum

1. Pasal 570 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata)

2. Pasal 584 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata)

3. Pasal 20 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)

4. Pasal 26 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)

5. Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata)

Pada prinsipnya, hak milik atas tanah merupakan hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, sebagaimana diatur dalam Pasal 20 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Oleh karena itu, hak atas tanah tidak hapus atau beralih hanya karena tanah tersebut tidak ditempati dalam waktu yang lama. Apabila pemilik tanah telah meninggal dunia, hak atas tanah tersebut pada dasarnya menjadi bagian dari harta warisan yang beralih kepada ahli waris sesuai dengan ketentuan hukum waris yang berlaku. Selain itu, Pasal 584 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) mengatur bahwa hak milik hanya dapat diperoleh atau beralih melalui cara-cara yang ditentukan oleh undang-undang, antara lain karena penyerahan, pewarisan, daluwarsa, atau cara lain yang ditentukan oleh peraturan perundang-undangan.

Apabila diketahui terdapat pihak lain yang telah menjual tanah tersebut, perlu terlebih dahulu diketahui dasar penguasaan dan dasar peralihan hak yang digunakan. Dalam hal ini, ahli waris dapat melakukan penelusuran status tanah pada Kantor Pertanahan setempat untuk mengetahui riwayat kepemilikan tanah, status pendaftaran tanah, serta apakah telah terjadi peralihan hak atas tanah sesuai ketentuan yang berlaku. Hal ini sejalan dengan Pasal 26 ayat (1) UUPA, yang mengatur bahwa peralihan hak milik atas tanah, termasuk melalui jual beli, dilakukan menurut ketentuan yang diatur dalam peraturan perundang-undangan.

Selain itu, seluruh dokumen yang berkaitan dengan kepemilikan tanah, seperti surat girik, bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), surat keterangan ahli waris, maupun dokumen lain yang menunjukkan riwayat penguasaan tanah, sebaiknya disimpan dengan baik sebagai alat bukti apabila di kemudian hari diperlukan dalam proses penyelesaian sengketa.

Penjualan oleh pihak yang tidak berhak

1. Apabila tanah dijual oleh orang yang bukan pemilik dan bukan ahli waris, terdapat kemungkinan:
• Perbuatan Melawan Hukum (PMH) yang dapat digugat secara perdata untuk meminta pembatalan jual beli dan pengembalian hak atas tanah.
• Apabila penjualan dilakukan dengan menggunakan surat palsu, keterangan palsu, atau mengaku sebagai pemilik, perbuatan tersebut dapat mengandung unsur tindak pidana, seperti pemalsuan surat atau penipuan, tergantung hasil penyelidikan dan alat bukti yang tersedia.
2. Kedudukan ahli waris

Karena pemilik tanah telah meninggal dunia, hak atas tanah beralih kepada ahli waris. Oleh karena itu, para ahli waris mempunyai kedudukan hukum untuk menuntut pengembalian hak atas tanah apabila tanah tersebut dialihkan tanpa persetujuan atau tanpa hak.

Langkah yang dapat dilakukan

• Pastikan terlebih dahulu siapa saja ahli waris yang sah dengan menyiapkan surat keterangan ahli waris atau penetapan ahli waris apabila diperlukan.
• Kumpulkan seluruh bukti kepemilikan, seperti girik tahun 1983, bukti pembelian, SPPT/PBB, foto lama, dan saksi yang mengetahui riwayat tanah.
• Lakukan pengecekan status tanah di Kantor Pertanahan untuk mengetahui apakah tanah sudah bersertifikat dan atas nama siapa saat ini.
• Jika ditemukan adanya peralihan hak yang diduga tidak sah, ahli waris dapat mengajukan gugatan perdata ke pengadilan untuk membatalkan peralihan hak tersebut. Apabila terdapat dugaan pemalsuan dokumen atau penyalahgunaan identitas, ahli waris juga dapat melaporkannya kepada kepolisian untuk diproses sesuai ketentuan hukum pidana.

Apabila berdasarkan hasil penelusuran ditemukan adanya dugaan pelanggaran hukum dalam proses pengalihan hak atas tanah, penyelesaiannya dapat ditempuh melalui mekanisme hukum sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Dalam aspek keperdataan, apabila terdapat pihak yang karena kesalahannya melakukan perbuatan yang merugikan pemilik atau ahli waris, Pasal 1365 KUHPerdata mengatur bahwa setiap perbuatan melawan hukum yang menimbulkan kerugian kepada orang lain mewajibkan pihak yang bersalah untuk mengganti kerugian. Sementara itu, apabila dalam proses pengalihan hak atas tanah ditemukan adanya penggunaan dokumen palsu, pemalsuan identitas, atau perbuatan lain yang memenuhi unsur tindak pidana. Tindak pidana pemalsuan surat diatur dalam ketentuan Pasal 391 – Pasal 400 Undang-Undang No. 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana. maka penyelesaiannya dapat dilakukan melalui mekanisme pidana sesuai ketentuan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) setelah didukung oleh alat bukti yang cukup.