Sengketa pinjam pakai surat tanah dan penggadaian berulang oleh PT tanpa pembayaran

Terima kasih atas pertanyaan saudara Irw************ kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

terhadap satu orang lain atau lebih". Pasal ini menegaskan bahwa hubungan hukum antara para pihak pada prinsipnya lahir dari suatu perjanjian yang menimbulkan hak dan kewajiban.

Pasal 1320 berbunyi : "Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat:

1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
   
2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. suatu pokok persoalan tertentu;
4. suatu sebab yang tidak terlarang."

Pasal 1338 , "Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang- undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik". Ketentuan ini menegaskan bahwa setiap pihak wajib melaksanakan isi perjanjian dengan itikad baik sesuai dengan hak dan kewajiban yang telah disepakati.

Kemudian Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 mengatur tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. Pasal 8 ayat (1), "Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan." Ketentuan ini menunjukkan bahwa hanya pihak yang mempunyai kewenangan atas hak atas tanah yang dapat membebankan Hak Tanggungan atas tanah tersebut.

Pasal 10 ayat (1), "Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut." Ketentuan tersebut menunjukkan bahwa pembebanan Hak Tanggungan harus dilakukan sesuai prosedur dan berdasarkan hubungan hukum yang sah.

Selanjutnya dalam Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023. Pasal 613, "Setiap Orang yang secara melawan hukum memiliki suatu Barang yang sebagian atau seluruhnya milik orang lain, yang ada dalam kekuasaannya bukan karena Tindak Pidana, dipidana karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau pidana denda paling banyak kategori IV."

Apabila penyerahan surat tanah kepada PT dilakukan berdasarkan suatu perjanjian, maka hubungan hukum antara para pihak pada dasarnya tunduk pada ketentuan KUHPerdata mengenai perikatan dan perjanjian. Oleh karena itu, hak dan kewajiban masing-masing pihak terlebih dahulu harus dilihat berdasarkan isi perjanjian yang telah disepakati;

Selanjutnya, apabila benar terdapat kewajiban pembayaran yang tidak dipenuhi oleh PT, maka kondisi tersebut pada prinsipnya dapat berkaitan dengan pelaksanaan prestasi dalam suatu perjanjian. Penilaian mengenai ada atau tidaknya wanprestasi memerlukan pemeriksaan terhadap isi perjanjian, jangka waktu pelaksanaan kewajiban, serta fakta mengenai telah atau belum dilakukannya pemenuhan kewajiban tersebut sesuai ketentuan hukum;

Mengenai informasi bahwa surat tanah telah diagunkan berkali-kali oleh PT, hal tersebut tidak serta-merta dapat disimpulkan sebagai suatu pelanggaran hukum. Perlu diketahui terlebih dahulu apakah PT memperoleh kewenangan berdasarkan perjanjian atau kuasa dari pemilik tanah untuk menggunakan sertipikat tersebut sebagai jaminan. Selain itu, perlu dipastikan pula apakah telah dilakukan pembebanan Hak Tanggungan sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996;

Apabila penggunaan atau pengagunan surat tanah dilakukan tanpa hak atau melampaui kewenangan yang diberikan oleh pemiliknya, maka perbuatan tersebut dapat menimbulkan konsekuensi hukum, baik dalam ranah perdata, apabila memenuhi unsur-unsur yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan, berpotensi menimbulkan pertanggungjawaban pidana. Namun demikian, penilaian tersebut hanya dapat dilakukan setelah seluruh fakta, dokumen, dan alat bukti diperoleh serta dilakukan pemeriksaan oleh pihak yang berwenang.

Berdasarkan uraian di atas, dan berkaitan dengan pertanyaan yang saudara sampaikan, permasalahan mengenai penyerahan dan penggunaan surat tanah oleh PT serta adanya dugaan pengagunan surat tanah tersebut belum dapat secara pasti dikategorikan sebagai wanprestasi, perbuatan melawan hukum, maupun tindak pidana. Hal tersebut disebabkan informasi yang disampaikan belum menjelaskan secara lengkap dasar penyerahan surat tanah, isi dan bentuk perjanjian atau kuasa yang diberikan, kedudukan serta kewenangan masing-masing pihak, kewajiban pembayaran yang diperjanjikan, serta bentuk penggunaan atau pengagunan surat tanah yang dilakukan oleh PT.

Dengan demikian, untuk menentukan langkah hukum yang tepat, perlu terlebih dahulu dipastikan hubungan hukum antara para pihak dan status hukum surat tanah yang menjadi objek permasalahan. Apabila terdapat perjanjian, maka isi perjanjian tersebut perlu diperiksa untuk mengetahui hak dan kewajiban masing-masing pihak serta apakah terdapat kewajiban yang tidak dipenuhi. Demikian pula, apabila surat tanah digunakan sebagai jaminan, perlu dipastikan apakah penggunaan tersebut dilakukan berdasarkan kewenangan yang sah dari pemegang hak dan apakah pembebanan jaminan telah dilakukan sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.

Dalam hal pihak yang merasa dirugikan oleh PT dapat terlebih dahulu mengumpulkan dan memeriksa seluruh dokumen yang berkaitan dengan penyerahan surat tanah, termasuk perjanjian, surat kuasa apabila ada, bukti pembayaran, sertifikat tanah, serta dokumen atau informasi mengenai penggunaan surat tanah sebagai jaminan. Pemeriksaan terhadap status tanah pada Kantor Pertanahan juga diperlukan untuk memperoleh kepastian mengenai pencatatan atau pembebanan hak atas tanah tersebut.

Apabila setelah dilakukan pemeriksaan ditemukan bahwa PT tidak memenuhi kewajiban sebagaimana diperjanjikan, terdapat penggunaan surat tanah di luar kewenangan yang diberikan, atau terdapat tindakan lain yang merugikan pemegang hak, maka dapat dipertimbangkan upaya hukum sesuai dengan bentuk pelanggaran dan hubungan hukum yang terbukti. Oleh karena itu, dalam menentukan langkah hukum apa yang akan dilakukan sebaiknya tidak hanya ditentukan berdasarkan dugaan atau informasi awal, melainkan berdasarkan dokumen, fakta, dan bukti yang dapat memastikan bentuk hubungan serta permasalahan hukum yang sebenarnya terjadi.