Permintaan pengosongan rumah oleh bank setelah lelang dengan ketidaksesuaian identitas objek pada sertifikat

Terima kasih atas pertanyaan saudara Cic*********** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Apabila bank mengirimkan surat permintaan pengosongan rumah secara sukarela dalam waktu 14 hari, sementara identitas objek rumah yang tercantum dalam dokumen lelang pertama (blok dan nomor rumah) tidak sama dengan identitas objek yang tercantum dalam sertifikat hak atas tanah, maka secara hukum terdapat persoalan serius mengenai kepastian identitas objek lelang (error in object). Perbedaan identitas objek tersebut dapat memengaruhi keabsahan proses eksekusi maupun pengosongan, karena eksekusi hanya dapat dilakukan terhadap objek yang jelas, pasti, dan sesuai dengan dokumen hak atas tanah.

Dalam hukum pertanahan Indonesia, sertifikat hak atas tanah merupakan alat bukti yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis tanah, sebagaimana diatur dalam Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang menyatakan bahwa “Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan”. Artinya, identitas objek berupa lokasi, luas, batas-batas, blok, nomor, dan data lain yang tercantum dalam sertifikat harus menjadi acuan utama. Apabila dokumen lelang memuat blok dan nomor rumah yang berbeda dengan sertifikat, maka terdapat indikasi bahwa objek yang dilelang tidak diidentifikasi secara tepat.

Selain itu, pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan harus memenuhi ketentuan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. Meskipun Pasal 6 UU Hak Tanggungan memberikan hak kepada pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual objek hak tanggungan melalui pelelangan umum apabila debitur cidera janji, pelaksanaan lelang tersebut tetap harus dilakukan terhadap objek yang benar dan sesuai dengan sertifikat hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan. Jika terdapat ketidaksesuaian identitas objek, maka tindakan pengosongan dapat dipersoalkan karena dasar eksekusinya menjadi tidak jelas.

Lebih lanjut, Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang mengharuskan adanya kejelasan mengenai subjek dan objek lelang. Identitas objek lelang harus sesuai dengan dokumen kepemilikan dan dokumen pendukung lainnya. Apabila terdapat perbedaan blok dan nomor rumah antara pengumuman lelang, risalah lelang, atau dokumen lelang lainnya dengan sertifikat, maka terdapat alasan hukum untuk meminta klarifikasi dan menguji keabsahan proses lelang tersebut.

Pengosongan secara paksa terhadap rumah tinggal pada prinsipnya harus dilakukan berdasarkan penetapan atau perintah eksekusi dari Ketua Pengadilan Negeri, bukan semata-mata berdasarkan surat dari bank. Ketentuan ini sejalan dengan mekanisme eksekusi dalam Pasal 195 Herziene Indonesisch Reglement (HIR) yang masih berlaku, yang mengatur bahwa pelaksanaan eksekusi dilakukan atas perintah dan di bawah pimpinan Ketua Pengadilan Negeri. Oleh karena itu, apabila bank hanya mengirimkan surat permintaan pengosongan tanpa adanya penetapan eksekusi dari pengadilan, maka surat tersebut pada dasarnya merupakan permintaan secara sukarela, bukan perintah eksekusi yang memiliki kekuatan memaksa.

Langkah hukum yang sebaiknya dilakukan adalah segera mengirimkan surat keberatan atau somasi balasan kepada bank. Dalam surat tersebut perlu ditegaskan bahwa identitas objek dalam dokumen lelang pertama berbeda dengan identitas objek dalam sertifikat, sehingga terdapat ketidakjelasan mengenai objek yang diminta untuk dikosongkan. Mintalah bank untuk menunjukkan dasar hukum pengosongan, salinan risalah lelang, sertifikat hak atas tanah, akta pemberian hak tanggungan, serta dokumen yang menunjukkan bahwa objek yang dilelang benar-benar sama dengan rumah yang saat ini Saudara tempati.

Selanjutnya, Saudara perlu meminta salinan Risalah Lelang dari Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) yang melaksanakan lelang. Risalah lelang merupakan akta autentik yang menjadi dasar peralihan hak. Dari dokumen tersebut dapat diperiksa apakah identitas objek yang dilelang sesuai dengan sertifikat. Apabila ternyata terdapat perbedaan yang substansial, maka hal tersebut dapat dijadikan dasar untuk mengajukan gugatan perdata ke Pengadilan Negeri. Gugatan dapat berupa gugatan perbuatan melawan hukum berdasarkan Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), dengan tuntutan agar pengadilan menyatakan proses lelang atau tindakan pengosongan tidak sah atau setidaknya tidak dapat dilaksanakan terhadap objek yang identitasnya tidak sesuai.

Apabila proses lelang telah selesai tetapi terdapat cacat administratif atau kekeliruan identitas objek, Saudara juga dapat mengajukan gugatan pembatalan lelang terhadap pihak-pihak yang berkepentingan, yaitu bank, pembeli lelang, dan KPKNL, dengan alasan adanya kesalahan objek (error in object) yang mengakibatkan kerugian. Dalam praktik peradilan, ketidaksesuaian identitas objek merupakan salah satu alasan yang dapat dipertimbangkan hakim untuk menilai keabsahan suatu tindakan hukum, termasuk lelang.

Yang paling penting, jangan mengosongkan rumah sebelum memperoleh kepastian hukum mengenai identitas objek dan dasar eksekusinya. Saudara tetap harus bersikap kooperatif, tetapi dalam setiap komunikasi dengan bank sebaiknya dilakukan secara tertulis agar seluruh keberatan terdokumentasi. Apabila bank mengancam akan melakukan pengosongan paksa, Saudara dapat meminta agar tindakan tersebut dilakukan melalui mekanisme pengadilan sesuai ketentuan hukum acara perdata. Dengan demikian, hak Saudara atas perlindungan hukum, kepastian hukum, dan due process of law tetap terjamin.

Demikian penjelasan tentang permasalahan hukum saudara, semoga dapat bermanfaat dan membantu.

Dasar Hukum:

1. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah

2. Kitab Undang Undang Hukum Perdata

3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

4. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang