Upaya hukum atas sisa pembayaran proyek fit out kantor yang tidak dibayarkan meski ada SPK

Terima kasih atas pertanyaan saudara And** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

kepada Saudara Andri, untuk permasalahan hukumnya adalah termasuk wanprestasi, dimana pengertian wanprestasi adalah kondisi ketika salah satu pihak melanggar atau lalai memenuhi kewajiban dan janji yang sudah disepakati dalam suatu perjanjian atau kontrak. 

Pasal 1243 KUH Perdata

Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.

Unsur-unsur wanprestasi 

• Perjanjian Sah: Memenuhi syarat sah perjanjian sesuai Pasal 1320 KUHPerdata.
• Adanya Kelalaian: Salah satu pihak gagal atau salah dalam memenuhi kewajibannya.
• Ada pihak melanggar atau tidak melaksanakan isi perjanjian yang sudah disepakati;

Langkah penyelesaian pertama yang harus Saudara lakukan adalah mengecek klausul penyelesaian sengketa di SPK karena pasal ini yang menentukan di lembaga mana Saudara harus menuntut sisa pembayaran tersebut (apakah lewat Pengadilan Negeri atau Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI)). SPK bertanda tangan dan bermeterai merupakan alat bukti surat yang sangat kuat di mata hukum untuk membuktikan adanya hubungan kontraktual dan wanprestasi.

Berikut adalah penjelasan penyelesaian atau panduan untuk menelaah isi SPK Saudara beserta tindakan hukum yang harus diambil:

Cara Menelaah Isi SPK Anda

Untuk menyusun strategi penagihan, periksa dan catat poin-poin krusial dari dokumen SPK berikut ini:

1. Nilai Kontrak & Termin Pembayaran

• Cek Angka Pasti: Pastikan total nilai proyek (apakah termasuk atau tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai/PPN) tertulis jelas.
• Jadwal Termin: Cocokkan persentase progres fisik pekerjaan dengan jadwal pembayaran (misalnya: Termin I: DP 20%, Termin II: Progres 50%, Termin III: Progres 100%).
• Posisi Tagihan: Identifikasi di termin mana perusahaan mulai menunggak dan berapa nominal pasti sisa tagihan yang belum dibayar.

2. Syarat Penagihan & Dokumen Pendukung

• Kelengkapan Berkas: Periksa dokumen apa saja yang diwajibkan SPK agar tagihan dianggap sah (misalnya: Invoice, Faktur Pajak, Kuitansi, atau Foto Progres).
• Bukti Pengiriman: Pastikan memiliki bukti serah terima bahwa semua dokumen penagihan tersebut sudah dikirimkan dan diterima oleh pihak perusahaan.

3. Berita Acara Serah Terima Pekerjaan (BAST)

• Kunci Wanprestasi: BAST adalah bukti mutlak bahwa Saudara telah memenuhi kewajiban prestasi.
• BAST I & BAST II: Periksa apakah proyek baru mencapai BAST I (serah terima fisik selesai) atau sudah melewati masa pemeliharaan hingga BAST II (serah terima akhir). Jika perusahaan menolak menandatangani BAST padahal kantor sudah mereka gunakan, tindakan tersebut bisa dikategorikan sebagai iktikad buruk.

4. Masa Pemeliharaan (Retention)

• Nilai Jaminan: Biasanya berkisar antara 5% hingga 10% dari nilai kontrak yang ditahan selama kurun waktu tertentu (misalnya 3–6 bulan).
• Status Waktu: Hitung apakah masa pemeliharaan tersebut sudah kedaluwarsa atau masih berjalan. Jika sudah lewat, Saudara berhak mencairkan sisa uang retensi tersebut.

5. Mekanisme Penyelesaian Sengketa

• Dua Jalur Utama:
• Musyawarah & Pengadilan: Jika klausul menyebutkan "Pengadilan Negeri Jakarta Selatan", maka gugatan nantinya diajukan ke pengadilan komersial biasa.
• Klausul Arbitrase: Jika klausul menyebutkan "melalui BANI", maka Pengadilan Negeri tidak berwenang mengadili kasus ini. Anda harus menyelesaikannya lewat jalur arbitrase

1. Kirimkan Somasi (Surat Teguran Resmi)

Jangan hanya menagih lewat WhatsApp atau telepon. Kirimkan surat somasi resmi secara tertulis.

• Tenggat Waktu: Berikan batas waktu yang tegas namun patut (misalnya 7 hari kerja sejak surat diterima).
• Jumlah Somasi: Kirimkan maksimal hingga Somasi Kedua. Jelaskan di dalam surat bahwa Saudara akan menempuh jalur hukum perdata maupun membuat laporan terkait jika tidak ada iktikad baik.

3. Ajukan Gugatan Wanprestasi

Jika somasi diabaikan, Saudara jalankan prosedur hukum sesuai isi klausul penyelesaian sengketa yang tertulis di SPK:

• Gugatan Sederhana (Small Claim Court): Jika sisa tagihanya di bawah Rp500 juta, Saudara bisa mengajukan Gugatan Sederhana di Pengadilan Negeri. Proses ini jauh lebih cepat (maksimal 25 hari kerja selesai) dan pembuktiannya mudah.
• Gugatan Perdata Biasa: Jika nilai sisa tagihan Anda di atas Rp500 juta, Saudara harus mengajukan gugatan perdata wanprestasi biasa di Pengadilan Negeri terkait.
• Permohonan Arbitrase: Daftarkan sengketa ke BANI jika SPK Anda secara spesifik menunjuk jalur arbitrase.

3. Opsi Tambahan: Sita Jaminan (Conservatoir Beslag)

Saat mengajukan gugatan ke pengadilan, mintalah hakim untuk melakukan sita jaminan terhadap aset milik perusahaan tersebut (misalnya rekening bank perusahaan atau aset kantor). Langkah ini penting agar mereka tidak memindahkan aset atau sengaja bangkrut selama proses sidang berjalan.

Dasar Hukum

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata)