Sengketa komisi agen properti akibat perubahan sepihak kesepakatan penjualan oleh pemilik

28/07/26

Oleh : Dan***

Dijawab oleh : Faizal Yusuf (Penyuluh Hukum Ahli Pertama), Febi Ardhianti (Penyuluh Hukum Ahli Madya)

Pertanyaan:
Kronologi singkat : Sebelumnya perkenalkan saya adalah agen properti dari salah satu perusahaan properti berbasis aplikasi di ibukota jakarta, kebetulan saya ada beberapa listing dari permintaan bantuan untuk menjualkan properti melalui aplikasi yang disediakan oleh pihak perusahaan. Dan cara kerja aplikasinya adalah ketika ada pemilik yang meminta jasa agen, aplikasi tersebut mensyaratkan si pemilik properti untuk mencentang agar setuju memberikan rekomendasi komisi sebesar 2,5% dari jasa agen yang berhasil menjual properti nya. Tidak lama kemudian saya pun datang dibarengi dengan calon pembeli yang saya bawa, setelah mencoba melakukan penawaran dan meminta nomor handphone kepada si pemilik, calon pembeli pun pulang. Lalu saya mencoba berdiskusi tentang jasa komisi dan memberikan surat perjanjian pemasaran, akan tetapi si pemilik justru membuat adendum berjenjang, seperti : "misal terjual rumahnya 230 juta saya akan diberikan komisi 20 juta diatas tapi bila terjual 210 juta ke bawah saya hanya akan mendapatkan uang kerohiman sebesar 1,5 juta dan setiap penawaran turun, misal terjual 225 juta komisi saya pun turun 5 juta menjadi 15 juta dan seterusnya". Kebetulan saya tidak meng-iyakan hanya memberikan pengarahan agar si pemilik mengisi surat perjanjian pemasaran dan pamit untuk pulang, karena saya berpikir untuk apa lagi membuat kesepakatan baru kalau si pemilik sudah diberikan kesepakatan awal setelah saya berhasil membawa calon pembeli yang serius kehadapannya. Singkat cerita, keesokan harinya terjadi transaksi dengan harga penawaran si calon pembeli dihari kemarin, dan si pemilik pun kekeh hanya ingin memberikan uang kerohiman saja sesuai adendum yang dia buat sendiri (secara sepihak). Pertanyaan saya : Apakah bisa saya sebagai agen menggugat pemilik properti yang melakukan wanprestasi dengan membuat kesepakatan baru berupa adendum secara sepihak kepada agen, sedangkan sudah jelas adanya kesepakatan awal di aplikasi perusahaan bahwa si pemilik mencentang rekomendasi komisi sebesar 2,5% terlebih dahulu sebelum memakai jasa agen? Sekian dari saya, sebelumnya terima kasih kepada Bapak/Ibu atas jawabannya, semoga sehat selalu.

Terima kasih atas pertanyaan saudara Dan* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Terima kasih atas pertanyaan Anda kepada kami, Penyuluh Hukum pada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Kami memahami permasalahan yang Anda alami sebagai agen properti terkait tidak dipenuhinya pembayaran komisi oleh pemilik properti setelah berhasil mempertemukan pembeli hingga terjadi transaksi jual beli. Permasalahan seperti ini pada dasarnya merupakan sengketa keperdataan yang berkaitan dengan pelaksanaan suatu perjanjian atau kesepakatan antara para pihak.

Berdasarkan kronologi yang Anda sampaikan, diketahui bahwa sebelum menggunakan jasa agen, pemilik properti telah menyetujui ketentuan dalam aplikasi perusahaan, termasuk memberikan persetujuan mengenai rekomendasi komisi sebesar 2,5% apabila agen berhasil menjual properti tersebut. Selanjutnya, setelah Anda berhasil membawa calon pembeli yang kemudian melakukan transaksi dengan pemilik properti, pemilik justru membuat adendum secara sepihak yang mengubah besaran komisi dan hanya bersedia memberikan uang kerohiman.

Pada prinsipnya, suatu perjanjian yang dibuat secara sah mengikat para pihak yang membuatnya.

Hal tersebut diatur dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) yang menyatakan bahwa syarat sahnya suatu perjanjian meliputi:

  1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
  2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
  3. suatu pokok persoalan tertentu; dan
  4. suatu sebab yang tidak terlarang.

Selanjutnya, Pasal 1338 KUHPerdata menyatakan:

"Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik."

Berdasarkan ketentuan tersebut, suatu perjanjian yang dibuat secara sah mengikat para pihak yang membuatnya, tidak dapat diubah atau dibatalkan secara sepihak kecuali berdasarkan kesepakatan para pihak atau alasan yang ditentukan oleh undang-undang, serta harus dilaksanakan dengan itikad baik.  

Dengan demikian, apabila pemilik properti membuat adendum atau perubahan isi perjanjian secara sepihak tanpa persetujuan Anda sebagai agen, maka pada prinsipnya perubahan tersebut tidak serta-merta mengikat Anda. Suatu adendum merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian sehingga pembentukannya harus didasarkan atas persetujuan seluruh pihak yang terikat dalam perjanjian.

Apabila benar telah terdapat kesepakatan mengenai komisi dan Anda telah melaksanakan kewajiban sebagai agen dengan mempertemukan pembeli hingga akhirnya terjadi transaksi jual beli, sedangkan pemilik properti tidak memenuhi kewajibannya untuk membayar komisi sebagaimana diperjanjikan, maka tindakan tersebut berpotensi merupakan wanprestasi.

Hal tersebut berkaitan dengan Pasal 1238 KUHPerdata yang mengatur bahwa "Debitur dinyatakan Ialai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap Ialai dengan lewatnya waktu yang ditentukan".

Selanjutnya, Pasal 1243 KUHPerdata mengatur bahwa " Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan". artinya pihak yang melakukan wanprestasi dapat dimintakan penggantian biaya, kerugian, dan bunga apabila tetap tidak memenuhi kewajibannya setelah dinyatakan lalai.

Terkait pertanyaan Anda mengenai apakah pemilik properti dapat digugat atas dasar wanprestasi, pada prinsipnya hal tersebut dimungkinkan, sepanjang Anda dapat membuktikan adanya hubungan hukum antara para pihak, adanya hak dan kewajiban yang diperjanjikan, serta tidak dipenuhinya kewajiban tersebut oleh pemilik properti.

Dalam perkara perdata, pembuktian memiliki peranan yang sangat penting. Oleh karena itu, sebaiknya Anda menyiapkan dokumen maupun bukti yang mendukung, antara lain dapat berupa:

  1. bukti persetujuan pemilik terhadap syarat dan ketentuan aplikasi, termasuk ketentuan mengenai komisi agen;
  2. surat perjanjian pemasaran apabila telah ditandatangani;
  3. ketentuan atau Standard Operating Procedure (SOP) perusahaan mengenai pemberian komisi kepada agen;
  4. percakapan melalui WhatsApp atau media komunikasi lainnya;
  5. bukti bahwa pembeli yang melakukan transaksi merupakan pembeli yang diperkenalkan oleh Anda; dan
  6. bukti telah terjadinya transaksi jual beli.

Sebelum mengajukan gugatan ke pengadilan, disarankan agar terlebih dahulu dilakukan upaya penyelesaian secara musyawarah atau negosiasi dengan pemilik properti. Apabila tidak tercapai kesepakatan, Anda dapat mengirimkan somasi (teguran tertulis) sebagai peringatan agar pemilik memenuhi kewajibannya sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati.

Apabila somasi tidak diindahkan, Anda dapat mempertimbangkan untuk mengajukan gugatan wanprestasi ke Pengadilan Negeri yang berwenang. Namun demikian, apabila dalam syarat dan ketentuan aplikasi perusahaan telah diatur mekanisme penyelesaian sengketa, seperti mediasi, arbitrase, atau mekanisme penyelesaian sengketa lainnya, maka mekanisme tersebut sebaiknya ditempuh terlebih dahulu sesuai dengan isi perjanjian.

Selain itu, Anda juga dapat berkonsultasi dengan perusahaan tempat Anda bernaung untuk mengetahui apakah terdapat perlindungan hukum atau mekanisme penyelesaian sengketa yang disediakan bagi agen yang mengalami permasalahan serupa.

Apabila Anda membutuhkan layanan jasa hukum atau bantuan hukum gratis, terdapat layanan yang diperuntukkan bagi masyarakat tidak mampu dengan persyaratan tertentu. Adapun layanan tersebut melalui Organisasi Bantuan Hukum sebagai Pemberi Bantuan Hukum. Anda dapat datang ke Organisasi Bantuan Hukum yang telah lolos verifikasi dan akreditasi oleh Kementerian Hukum Republik Indonesia. Daftar Organisasi Bantuan Hukum tersebut dapat dilihat pada Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor M.HH-5.HN.04.03 Tahun 2024 dan Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor M.HH-6.HN.04.03 Tahun 2024 yang dapat diunduh melalui laman https://bphn.go.id/informasi. Skema bantuan hukum ini sesuai dengan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2011 tentang Bantuan Hukum, khususnya bagi orang atau kelompok orang miskin yang dibuktikan dengan Surat Keterangan Tidak Mampu (SKTM). Anda juga dapat menghubungi Kantor Wilayah Kementerian Hukum di provinsi tempat Anda berdomisili untuk memperoleh informasi lebih lanjut.

Demikian penjelasan kami, semoga dapat memberikan gambaran dan membantu Anda menentukan langkah hukum yang tepat.

Dasar Hukum:

  1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
  2. Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2011 tentang Bantuan Hukum:
  3. Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor M.HH-5.HN.04.03 Tahun 2024 dan Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor M.HH-6.HN.04.03 Tahun 2024 tentang Lembaga/Organisasi Bantuan Hukum yang Terverifikasi dan Terakreditasi Kembali sebagai Pemberi Bantuan Hukum Periode Tahun 2025 sampai dengan 2027.

  

0

Pertanyaan Lanjutan

Tidak ada pertanyaan lanjutan

Diskusi Konsultasi

Silakan login terlebih dahulu untuk menambahkan komentar.
Belum ada komentar. Jadilah yang pertama berkomentar!