Upaya somasi dan gugatan mandiri terhadap pengembang perumahan atas cacat bangunan, infrastruktur mangkrak, dan dugaan pengagunan SHGB

Terima kasih atas pertanyaan saudara Ekk**************** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Terima kasih atas pertanyaan Saudara kepada kami Penyuluh Hukum Pada Pusat Pembudayaan dan Bantuan Hukum, Badan Pembinaan Hukum Nasional. Pada dasarnya, setiap konsumen yang membeli rumah dari pengembang berhak memperoleh bangunan, fasilitas, dan dokumen kepemilikan sesuai dengan yang diperjanjikan pada saat transaksi. Apabila dalam kenyataannya kualitas bangunan tidak sesuai spesifikasi dan infrastruktur yang ada tidak seperti yang dijanjikan, Saudara sebagai pembeli memiliki hak untuk meminta pertanggungjawaban kepada pihak pengembang.

Terkait somasi, seperti yang Saudara tanyakan, adalah salah satu upaya hukum yang memang dapat dilakukan. Istilah somasi berasal dari kata sommatie dalam bahasa Belanda yang bermakna teguran. Secara hukum, somasi adalah upaya teguran yang diberikan kepada debitur karena melalaikan kewajibannya kepada kreditur.

Adapun dasar hukum somasi adalah Pasal 1238 KUH Perdata yang berbunyi:

Debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah atau akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.

Dalam kasus ini, somasi dapat dilakukan untuk memberikan teguran kepada pengembang karena telah melalaikan kewajibannya.

Somasi dapat dilakukan tanpa pengacara/advokat karena pada dasarnya somasi hak dari kreditur yang dirugikan karena kelalaian debitur. Pengacara baru dapat memberikan jasa hukumnya menyampaikan somasi jika memperoleh kuasa.

Berdasarkan Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Nomor 18 Tahun 2003 tentang Advokat:

“ Jasa Hukum adalah jasa yang diberikan Advokat berupa memberikan konsultasi hukum, bantuan hukum, menjalankan kuasa, mewakili, mendampingi, membela, dan melakukan tindakan hukum lain untuk kepentingan hukum klien.”

Masalah sertifikat yang diagunkan, secara hukum tindakan ini dapat termasuk penggelapan karena menggunakan hak orang lain yang ada padanya tanpa izin.

Berdasarkan Pasal 486 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana:

‘ Setiap Orang yang secara melawan hukum memiliki suatu Barang yang sebagian atau seluruhnya milik orang lain, yang ada dalam kekuasaannya bukan karena Tindak Pidana, dipidana karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau pidana denda paling banyak kategori IV.”

Denda kategori IV menurut Pasal 79 adalah senilai Rp200.000.000,00 (dua ratus juta rupiah). Mensikapi penggelapan ini, Saudara dapat mengadukannya kepada pihak kepolisian.

Terkait kualitas bangunan tidak sesuai spesifikasi dan infrastruktur yang ada tidak seperti yang dijanjikan, Saudara dapat mengajukan tuntutan pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga karena pengembang telah melakukan wanprestasi.

Berdasarkan Pasal 1267 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer)

“ Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.”

Sebagai upaya penyelesaian, musyawarah tetap perlu diupayakan sebagai langkah awal. Namun, apabila pengembang tidak menunjukkan iktikad baik dan kerugian yang dialami semakin besar, maka mengajukan somasi. Terkait penggelapan, Saudara juga bisa melaporkan ke kepolisian karena tindakan tersebut termasuk dalam tindak pidana.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat

Dasar Hukum :

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;

2. Undang-Undang Nomor 18 Tahun 2003 tentang Advokat

3, Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum PIdana;