Gugatan komisi agen properti atas perubahan sepihak kesepakatan oleh pemilik properti

24/07/26

Oleh : Dan***

Dijawab oleh : Safril Nurhalimi, SH, MH (Penyuluh Hukum Ahli Madya), Febi Ardhianti (Penyuluh Hukum Ahli Madya)

Pertanyaan:
Kronologi singkat : Sebelumnya perkenalkan saya adalah agen properti dari salah satu perusahaan properti berbasis aplikasi di ibukota jakarta, kebetulan saya ada beberapa listing dari permintaan bantuan untuk menjualkan properti melalui aplikasi yang disediakan oleh pihak perusahaan. Dan cara kerja aplikasinya adalah ketika ada pemilik yang meminta jasa agen, aplikasi tersebut mensyaratkan si pemilik properti untuk mencentang agar setuju memberikan rekomendasi komisi sebesar 2,5% dari jasa agen yang berhasil menjual properti nya. Tidak lama kemudian saya pun datang dibarengi dengan calon pembeli yang saya bawa, setelah mencoba melakukan penawaran dan meminta nomor handphone kepada si pemilik, calon pembeli pun pulang untuk datang keesokan harinya. Lalu saya mencoba berdiskusi tentang jasa komisi setelah berhasil nanti dan memberikan surat perjanjian pemasaran, akan tetapi si pemilik justru membuat adendum berjenjang, seperti : misal terjual rumahnya diatas harga sekian saya akan diberikan komisi diatas kesepakatan aplikasi tapi bila terjual dibawah sekian saya hanya akan mendapatkan uang kerohiman sekadarnya (bukan komisi). Kebetulan saya tidak meng-iyakan hanya memberikan pengarahan agar si pemilik mengisi surat perjanjian pemasaran dan pamit untuk pulang, karena saya berpikir untuk apa lagi membuat kesepakatan baru kalau si pemilik sudah diberikan kesepakatan awal setelah saya berhasil membawa calon pembeli yang serius kehadapannya. Singkat cerita, keesokan harinya terjadi transaksi dengan harga penawaran si calon pembeli dihari kemarin, dan si pemilik pun kekeh hanya ingin memberikan uang kerohiman saja sesuai adendum yang dia buat sendiri (secara sepihak). Pertanyaan saya : Apakah bisa saya sebagai agen menggugat pemilik properti yang melakukan wanprestasi dengan membuat kesepakatan baru berupa adendum secara sepihak kepada agen, sedangkan sudah jelas adanya kesepakatan awal di aplikasi perusahaan bahwa si pemilik mencentang rekomendasi komisi sebesar 2,5% terlebih dahulu sebelum memakai jasa agen? Sekian dari saya, sebelumnya terima kasih kepada Bapak/Ibu atas jawabannya, semoga sehat selalu.

Terima kasih atas pertanyaan saudara Dan* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

S

ecara hukum, Anda sebagai Perusahaan / agen property bisa dan berhak menggugat pemilik properti atas dasar wanprestasi (ingkar janji). Tindakan pemilik properti membuat adendum berjenjang secara sepihak setelah transaksi berhasil memanfaatkan jasa Anda tidak sah secara hukum. Kesepakatan awal (komisi 2,5%) di dalam aplikasi tetap menjadi ikatan hukum utama yang mengikat kedua belah pihak.

Tindakan pemilik properti mencentang kotak persetujuan komisi 2,5% di aplikasi sebelum menggunakan jasa Anda disebut sebagai clickwrap agreement.

Pasal 11 ayat (1) UU Nomor 1 Tahun 2024 tentang Perubahan Kedua atas Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2008 tentang Informasi dan Transaksi Elektronik adalah sebagai berikut: Tanda Tangan Elektronik memiliki kekuatan hukum dan akibat hukum yang sah selama memenuhi persyaratan sebagai berikut: a. data pembuatan Tanda Tangan Elektronik terkait hanya kepada Penanda Tangan; b. data pembuatan Tanda Tangan Elektronik pada saat proses penandatanganan elektronik hanya berada dalam kuasa Penanda Tangan; c. segala perubahan terhadap Tanda Tangan Elektronik yang terjadi setelah waktu penandatanganan dapat diketahui; d. segala perubahan terhadap Informasi Elektronik yang terkait dengan Tanda Tangan Elektronik tersebut setelah waktu penandatanganan dapat diketahui; e. terdapat cara tertentu yang dipakai untuk mengidentifikasi siapa Penandatangannya; dan f. terdapat cara tertentu untuk menunjukkan bahwa Penanda Tangan telah memberikan persetujuan terhadap Informasi Elektronik yang terkait.

Selanjutnya Kontrak elektronik menurut Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2019 tentang Penyelenggaraan Sistem dan Transaksi Elektronik Pasal 1 ayat (17) adalah sebagai berikut: "Kontrak Elektronik adalah perjanjian para pihak yang dibuat melalui Sistem Elektronik. "

Jika pemilik yang meminta jasa agen, aplikasi telah mengklik "setuju" memiliki kekuatan hukum yang sah, mengikat, dan sama kedudukannya dengan kontrak tertulis konvensional.

Berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata adalah sebagai berikut : Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat;

  1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
  2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
  3. suatu pokok persoalan tertentu;
  4. suatu sebab yang tidak terlarang.

dan Pasal 1338 KUHPerdata adalah sebagai berikut : " Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik."

perjanjian mengikat kedua belah pihak bagai undang-undang. Perubahan atau pembatalan perjanjian harus didasarkan pada kesepakatan kedua belah pihak, bukan sepihak. Karena Anda tidak meng-iyakan dan tidak menandatangani adendum baru tersebut, maka adendum berjenjang bikinan pemilik properti batal demi hukum/tidak pernah ada.

Secara hukum perantara, Anda telah melaksanakan kewajiban utama Anda (prestasi), yaitu mendatangkan calon pembeli potensial hingga terjadinya transaksi penjualan. Pemilik properti tidak boleh menikmati hasil kerja Anda (rumahnya terjual) sembari memotong hak komisi Anda yang sudah disepakati di awal. Menolak membayar komisi 2,5% ini adalah bentuk Wanprestasi nyata sesuai Pasal 1243 KUHPerdata. Berikut ini bunyi Pasal 1243 : "Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan. "

Langkah Strategis yang Harus Anda Lakukan

  • Amankan Bukti Digital dari Aplikasi: Tangkap layar (screenshot) atau unduh data bukti bahwa akun pemilik tersebut telah mencentang persetujuan komisi 2,5% pada sistem aplikasi. Minta bantuan tim IT/legal aplikasi perusahaan Anda jika membutuhkan log aktivitas digital sebagai alat bukti resmi sesuai UU ITE.
  • Kumpulkan Bukti Kehadiran Pembeli: Simpan rekaman obrolan (WhatsApp), foto kunjungan di lokasi, atau bukti komunikasi saat Anda mengenalkan pembeli ke pemilik properti. Ini membuktikan Anda adalah effective cause dari penjualan tersebut.
  • Koordinasi dengan Legal Perusahaan Aplikasi: Mengingat Anda bekerja di bawah naungan perusahaan properti berbasis aplikasi, hak komisi ini umumnya terikat dengan perjanjian kerja sama (PKS) antara vendor aplikasi dan pemilik properti. Laporkan kasus ini ke tim legal internal kantor Anda agar perusahaan dapat melayangkan Surat Somasi (Peringatan Resmi) terlebih dahulu kepada pemilik properti.
  • Gugatan Hukum (Bila Somasi Diabaikan): Jika somasi diabaikan, perusahaan properti Anda (atau Anda bersama kuasa hukum perusahaan) dapat mengajukan gugatan perdata wanprestasi di Pengadilan Negeri tempat properti/pemilik berada, atau menuntut ganti rugi pokok komisi sebesar 2,5% beserta bunga keterlambatan

Dasar hukum

  1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
  2. UU Nomor 1 Tahun 2024 tentang Perubahan Kedua atas Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2008 tentang Informasi dan Transaksi Elektronik;
  3. PP No 71 Tahun 2019 tentang Penyelenggaraan Sistem dan Transaksi Elektronik.

0

Pertanyaan Lanjutan

Tidak ada pertanyaan lanjutan

Diskusi Konsultasi

Silakan login terlebih dahulu untuk menambahkan komentar.
Belum ada komentar. Jadilah yang pertama berkomentar!