Langkah hukum pembeli rumah ketika penjual belum melunasi pajak sehingga sertifikat SHM tidak dapat diterbitkan

22/07/26

Oleh : Mel***

Dijawab oleh : Kartika Belina (Penyuluh Hukum Ahli Pertama), Iva Shofiya (Penyuluh Hukum Ahli Madya)

Pertanyaan:
Halo kak, saya Melani salah satu ASN di Kemenkum. Saya terdapat permasalahan perdata dimana saya melakukan jual beli property rumah, namun pihak penjual belum melunasi pajak terutang sebelumnya sehingga saya tidak bisa menerbitkan sertifikat SHM saya atas property yang saya beli padahal saya sudah melunasi pembayaran dan semua kewajiban saya. Terdapat notaris yang juga mencatat perjanjian jual beli yang saya lakukan. Saya mau konsultasi, kiranya tindakan apa yang tepat saya lakukan untuk menyelesaikan kasus saya?

Terima kasih atas pertanyaan saudara Mel**************** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Berdasarkan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, peralihan hak atas tanah dan bangunan melalui jual beli wajib dibuktikan dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Terkait Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama pembeli baru, bahwa SHM tersebut tidak dapat diproses atau diterbitkan balik namanya oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) dikarenakan pelunasan dan validasi pajak penjual (Pajak Penghasilan/PPh Final) serta pajak pembeli (BPHTB) merupakan syarat administratif mutlak sebelum peralihan hak dicatatkan. Berdasarkan kasus pelapor, bahwa hubungan antara pelapor dan penjual, jika terdapat perjanjian jual - beli maka dalam perjanjian, penjual wajib melunasi pajak tertentu (misalnya PPh Final atau tunggakan pajak lain yang menjadi tanggung jawabnya), sehingga kegagalan memenuhi kewajiban tersebut merupakan wanprestasi, begitu juga terkait dengan notaris / PPAT yang memiliki kewajiban administratif perlu memastikan syarat-syarat tertentu sebelum penandatanganan akta juga telah menjalankan kewajiban sesuai ketentuan.
Selanjutnya sesuai peraturan perpajakan yang berlaku, penjualan atau pengalihan hak atas tanah dan bangunan oleh penjual dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) Final. Sebelum proses balik nama diajukan ke BPN, sistem BPN dan Dispenda/DJP melakukan validasi data perpajakan secara elektronik (Host-to-Host). Jika PPh penjual belum lunas, sistem validasi pajak akan menolak berkas tersebut dan berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (HKPD), pembeli wajib melunasi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Kantor Pertanahan dilarang melakukan pendaftaran peralihan hak jika bukti setor BPHTB belum valid. 
Kemudian, menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) melalui prinsip dasar perjanjian Pasal 1320 KUHPerdata dan Pasal 1338 KUHPerdata yang menegaskan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang artinya apabila dalam AJB atau PPJB dinyatakan bahwa pajak penjual menjadi tanggung jawab penjual; atau penjual wajib menyerahkan objek bebas dari kewajiban, maka penjual wajib melaksanakannya. Apabila tidak dipenuhi, timbul hak bagi pembeli untuk:
  1. meminta pemenuhan prestasi;
  2. meminta ganti rugi
  3. meminta pembatalan perjanjian (dalam kondisi tertentu).
Pasal 1320 KUHPerdata yang mengatur syarat sahnya perjanjian, yaitu:
  1. kesepakatan para pihak;
  2. kecakapan para pihak;
  3. objek tertentu; dan
  4. sebab yang halal.
Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata
"Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya."
Pasal ini merupakan dasar bahwa penjual wajib memenuhi seluruh kewajiban yang telah diperjanjikan, termasuk apabila dalam perjanjian disepakati bahwa pajak tertentu menjadi tanggung jawabnya.

Pasal 1234 KUHPerdata terkait Prestasi dapat berupa:
  1. memberikan sesuatu;
  2. berbuat sesuatu; atau
  3. tidak berbuat sesuatu.
Dalam jual beli tanah, prestasi penjual tidak hanya menerima pembayaran, tetapi juga menyerahkan hak atas tanah sehingga dapat dialihkan secara sempurna kepada pembeli.

Pasal 1238 KUHPerdata yang mengatur bahwa debitur dianggap lalai (wanprestasi) setelah diberikan surat peringatan (somasi), kecuali apabila perjanjian menentukan lain.

Pasal 1243 KUHPerdata yang mengatur hak pihak yang dirugikan untuk menuntut ganti rugi apabila pihak yang wanprestasi tetap tidak memenuhi kewajibannya.

Pasal 1267 KUHPerdata yang memberikan hak kepada pihak yang dirugikan untuk:
  1. menuntut pelaksanaan perjanjian;
  2. menuntut pembatalan perjanjian;
  3. meminta ganti rugi; atau
  4. meminta pelaksanaan disertai ganti rugi.
Pasal 1457 KUHPerdata yang menjelaskan pengertian jual beli sebagai suatu perjanjian di mana penjual mengikatkan diri menyerahkan suatu barang dan pembeli membayar harga yang disepakati.

Pasal 1474 KUHPerdata yang menentukan kewajiban utama penjual, yaitu:
  1. menyerahkan barang yang dijual; dan
  2. menjamin pembeli dapat menikmati barang tersebut secara tenteram.
Pasal 1491 KUHPerdata yang mengatur bahwa penjual wajib menjamin pembeli terhadap gangguan dalam penguasaan dan pemanfaatan barang yang dijual.

Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria mengatur hak atas tanah baru memperoleh kepastian hukum melalui pendaftaran tanah, karena itu apabila proses balik nama tidak dapat dilakukan akibat kelalaian penjual, maka kepastian hukum pembeli menjadi terganggu dikarenakan secara hukum pertanahan nasional, hak atas tanah baru sah beralih ketika nama pada buku tanah dan sertifikat di BPN sudah diubah atas nama pembeli baru. Selama SHM masih atas nama penjual, secara hukum formal pihak lain masih bisa mengklaim atau menyita aset tersebut jika penjual tersangkut masalah hukum/utang piutang. Peralihan hak melalui jual beli harus didaftarkan berdasarkan AJB PPAT yang didaftarkan menurut PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, namun apabila syarat administrasi belum lengkap, Kantor Pertanahan tidak dapat menyelesaikan proses tersebut.
Beberapa ketentuan penting antara lain:
  1. Pasal 37 ayat (1) - Peralihan hak melalui jual beli hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT.
  2. Pasal 40 - PPAT wajib menyampaikan akta beserta dokumen pendukung kepada Kantor Pertanahan untuk didaftarkan dalam jangka waktu yang ditentukan. 
Perihal Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (HKPD) diatur dalam Undang - Undang Nomor 1 Tahun 2022 sejak berlakunya UU HKPD yang diatur mengenai PBB-P2 (Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan) dan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)  menjadi dasar hukum pemungutan pajak daerah yang ketentuan pelaksanaannya sekarang diatur dalam  PP Nomor 35 Tahun 2023 Tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah  yang mengatur antara lain:
  1. pembayaran BPHTB
  2. kewajiban PPAT
  3. penelitian BPHTB
Terkait kasus pelapor yang penting adalah Pasal 60 bahwa PPAT wajib meminta bukti pembayaran BPHTB sebelum menandatangani akta pemindahan hak serta melaksanakan kewajiban administratif lainnya. Pasal 60 ayat (1) PP Nomor 35 Tahun 2023 mewajibkan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Notaris untuk meminta bukti pelunasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB) sebelum menandatangani akta pemindahan hak. Selain itu, PPAT/Notaris wajib melaporkan pembuatan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) atau akta tanah kepada Kepala Daerah paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya. Ketentuan ini memastikan validasi pajak daerah dalam proses balik nama sertifikat properti. Apabila PPAT mengabaikan kewajiban tersebut, terdapat konsekuensi administratif sebagaimana diatur dalam PP tersebut.
Jika pembayaran rumah sudah lunas, AJB telah ditandatangani, dan penjual masih memiliki kewajiban pajak yang berakibat SHM atas nama pembeli tidak dapat diterbitkan, meskipun hak penjual dalam jual beli tanah bukan hanya menerima pembayaran, tetapi juga menjamin bahwa hak atas tanah dapat dialihkan secara sempurna kepada pembeli. Bila penjual membiarkan proses terhenti karena pajak yang menjadi tanggung jawabnya belum dibayar, maka unsur wanprestasi terpenuhi.
Perihal tunggakan, jika merupakan PBB tahun-tahun sebelum transaksi, dalam praktik, pemerintah daerah biasanya meminta penyelesaian tunggakan tersebut sebelum administrasi pertanahan dapat diproses, karena tunggakan tersebut timbul saat objek masih dikuasai penjual, secara hukum lebih tepat menjadi tanggung jawab penjual, kecuali perjanjian menyatakan sebaliknya dan jika yang belum dibayar adalah PPh Final atas pengalihan hak, secara umum kewajiban ini juga merupakan kewajiban penjual, kecuali para pihak secara tegas memperjanjikan pembebanan yang berbeda dan jika yang belum dibayar adalah BPHTB, pada prinsipnya merupakan kewajiban pihak yang memperoleh hak (pembeli), kecuali diperjanjikan lain dan berdasarkan PP No. 35 Tahun 2023 yang mengatur tata cara pembayaran BPHTB dan kewajiban PPAT untuk meminta bukti pembayarannya sebelum penandatanganan akta bahwa berdasarkan Pasal 60 Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023, tata cara pembayaran dan validasi BPHTB kini diintegrasikan secara ketat dalam sistem pendaftaran tanah melalui kewajiban mutlak Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Sebelum akta pemindahan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani, PPAT secara hukum dilarang meresmikan dokumen tersebut sebelum pembeli menyerahkan bukti pembayaran atau pelunasan BPHTB yang sah. Sistematisasi ini diperkuat dengan kewajiban PPAT untuk melaporkan pembuatan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) beserta akta pemindahan hak kepada Kepala Daerah paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya, guna memastikan transparansi data dan mencegah terjadinya pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan sebelum seluruh kewajiban pajak daerah dipenuhi.
Notaris/ PPAT juga dapat diminta pertanggungjawaban jika PPAT mengetahui adanya tunggakan, PPAT tetap melanjutkan transaksi tanpa syarat yang seharusnya dipenuhi, PPAT telah memberikan penjelasan kepada para pihak, PPAT lalai menjalankan kewajiban administratif dan bila terdapat kelalaian profesional, dimungkinkan adanya tanggung jawab administratif dan tanggung jawab perdata apabila terbukti menimbulkan kerugian. Namun bila PPAT telah bekerja sesuai prosedur dan hambatan timbul karena penjual tidak memenuhi kewajibannya setelah akta dibuat, maka tanggung jawab utama tetap berada pada penjual.
Terkait langkah hukum yang dapat dilakukan diantaranya dengan mengirimkan somasi kepada penjual yang berisi  :
  1. meminta melunasi pajak yang menjadi kewajibannya;
  2. memberikan tenggang waktu (misalnya 7–14 hari);
  3. menyatakan bahwa apabila tidak dipenuhi akan diajukan gugatan wanprestasi.
    Selanjutnya pelapor juga dapat meminta Notaris/PPAT membuat:
  1. surat keterangan posisi perkara;
  2. kronologi proses;
  3. penjelasan mengenai penyebab berkas belum dapat didaftarkan. 
Dokumen ini akan sangat berguna apabila perkara masuk ke pengadilan.

Apabila somasi diabaikan, maka ajukan Gugatan Wanprestasi ke Pengadilan Negeri. Petitum dapat berupa:
  1. menyatakan penjual telah wanprestasi;
  2. menghukum penjual melunasi seluruh pajak yang menjadi tanggung jawabnya;
  3. menghukum membayar ganti rugi apabila Ibu mengalami kerugian;
  4. menghukum membayar uang paksa (dwangsom) apabila putusan tidak dipatuhi (jika relevan).
Apabila terdapat dugaan pelanggaran etik atau administratif oleh PPAT, pelapor dapat melaporkan kepada :
  1. Kantor Pertanahan setempat; dan/atau
  2. Majelis Pembina dan Pengawas PPAT sesuai kewenangannya,
Namun langkah ini sebaiknya dilakukan setelah dipastikan adanya kelalaian PPAT sebab Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris mengatur tentang notaris yang juga bertindak sebagai PPAT, maka ia wajib menjalankan jabatan secara:
  1. jujur;
  2. saksama;
  3. mandiri;
  4. tidak berpihak; dan
  5. menjaga kepentingan para pihak.
Apabila terdapat kelalaian dalam pelaksanaan kewajiban profesinya, dapat timbul tanggung jawab sesuai peraturan perundang-undangan.

Berdasarkan fakta yang pelapor sampaikan, bahwa pembayaran telah lunas, terdapat akta Notaris/PPAT dan kewajiban pelapor telah dipenuhi maka hambatan berasal dari pihak penjual. Dengan demikian, secara hukum kerugian yang timbul akibat tidak dapat diterbitkannya SHM berpotensi menjadi tanggung jawab penjual apabila terbukti merupakan akibat dari wanprestasinya.

Kesimpulan :

Apabila pembeli telah melunasi seluruh harga pembelian rumah sesuai perjanjian, namun proses peralihan hak atau penerbitan Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama pembeli tidak dapat diselesaikan karena penjual belum melunasi pajak yang menjadi kewajibannya, maka permasalahan tersebut pada prinsipnya merupakan sengketa perdata yang berkaitan dengan pelaksanaan perjanjian (wanprestasi). Langkah pertama yang perlu dilakukan adalah menelaah kembali Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), Akta Jual Beli (AJB), maupun klausul-klausul lain yang mengatur pembagian kewajiban perpajakan. Dalam praktik jual beli tanah dan bangunan, Pajak Penghasilan (PPh) atas pengalihan hak umumnya menjadi kewajiban penjual, sedangkan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) menjadi kewajiban pembeli, kecuali diperjanjikan lain oleh para pihak. Selanjutnya, pembeli dapat mengirimkan somasi atau teguran tertulis kepada penjual agar segera memenuhi kewajibannya melunasi pajak dalam jangka waktu tertentu sehingga proses balik nama sertifikat dapat dilanjutkan. Mengingat transaksi dilakukan di hadapan notaris/PPAT, pembeli juga dapat meminta bantuan notaris/PPAT untuk memfasilitasi komunikasi atau mediasi dengan penjual agar penyelesaian dapat ditempuh secara musyawarah. Apabila somasi tidak diindahkan dan penjual tetap tidak memenuhi kewajibannya, pembeli dapat mengajukan gugatan wanprestasi ke Pengadilan Negeri berdasarkan Pasal 1238 jo. Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) dengan tuntutan agar penjual melaksanakan kewajibannya sesuai perjanjian, melunasi pajak yang menjadi tanggung jawabnya, serta membayar ganti rugi apabila pembeli mengalami kerugian akibat keterlambatan tersebut. Namun, apabila terdapat bukti bahwa sejak awal penjual dengan sengaja menyembunyikan adanya tunggakan pajak atau memberikan keterangan yang tidak benar sehingga mendorong pembeli melakukan transaksi, maka selain wanprestasi, perbuatannya juga dapat dikaji sebagai perbuatan melawan hukum atau bahkan memiliki konsekuensi pidana apabila memenuhi unsur-unsur tindak pidana berdasarkan alat bukti yang cukup.

Dasar Hukum :
  1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) ;
  2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) ;
  3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah ;
  4. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD) ;
  5. Peraturan Pemerintah No. 35 Tahun 2023 Tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah;
  6. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris .

0

Pertanyaan Lanjutan

Tidak ada pertanyaan lanjutan

Diskusi Konsultasi

Silakan login terlebih dahulu untuk menambahkan komentar.
Belum ada komentar. Jadilah yang pertama berkomentar!