Sengketa kepemilikan tanah warisan yang diklaim pihak lain dan dibangun oleh pihak ketiga

Terima kasih atas pertanyaan saudara Maw**** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Berdasarkan informasi yang Anda sampaikan, saya memahami bahwa orang tua Anda memiliki sebidang tanah kurang lebih tujuh belas rante beserta bangunan rumah di atasnya. Setelah sekian lama menguasai tanah tersebut, muncul pihak lain yang mengklaim sebagai pemilik sehingga sengketa pernah diajukan ke pengadilan. Menurut keterangan Anda, hingga saat ini belum ada putusan pengadilan. Di sisi lain, terdapat pula pihak ketiga yang telah membangun di atas tanah tersebut. Setelah orang tua Anda meninggal dunia, Anda sebagai ahli waris ingin melanjutkan upaya hukum, tetapi terkendala biaya. Dari keadaan tersebut, terdapat beberapa hal yang perlu dipastikan sebelum menentukan langkah hukum yang paling tepat, yaitu status perkara yang pernah diajukan, kedudukan Anda sebagai ahli waris, keberadaan pihak ketiga yang telah membangun di atas tanah, serta kemungkinan menempuh proses hukum tanpa biaya.

Hal pertama yang perlu dipastikan adalah status perkara yang pernah diajukan oleh orang tua Anda. Keterangan bahwa perkara "belum ada putusan" dapat berarti beberapa kemungkinan, misalnya perkara masih berjalan, perkara telah berhenti tanpa putusan akhir, atau terdapat keadaan lain yang menyebabkan perkara tidak dilanjutkan. Kepastian mengenai status perkara ini penting karena akan menentukan apakah Anda dapat melanjutkan perkara yang sudah ada atau perlu mengajukan gugatan baru. Oleh karena itu, sebaiknya terlebih dahulu Anda menanyakan status perkara tersebut kepada pengadilan tempat perkara pernah didaftarkan.

Apabila memang orang tua Anda mempunyai hak atas tanah tersebut, meninggalnya beliau tidak menghapus hak atas tanah itu, melainkan hak tersebut beralih kepada para ahli waris. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata merumuskan asas tersebut dalam Pasal 833 sebagai berikut:

“Sekalian ahli waris dengan sendirinya karena hukum memperoleh hak milik atas segala barang, segala hak dan segala piutang orang yang meninggal dunia.”

Karena peralihan itu terjadi demi hukum pada saat kematian, Anda tidak perlu lebih dahulu memenangkan sesuatu untuk dianggap berhak atas tanah tersebut, sebab kedudukan orang tua Anda atas tanah itu pada prinsipnya beralih kepada para ahli waris. Dari kedudukan tersebut, ahli waris juga berhak menuntut kembali harta warisan dari siapa pun yang menguasainya. Pasal 834 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menentukan:

“Ahli waris berhak mengajukan gugatan untuk memperoleh warisannya terhadap semua orang yang memegang besit atas seluruh atau sebagian warisan itu dengan alas hak ataupun tanpa alas hak, demikian pula terhadap mereka yang dengan licik telah menghentikan besitnya.”

Yang perlu diperhatikan dari ketentuan tersebut adalah bahwa hak untuk menuntut kembali berlaku terhadap siapa pun yang menguasai harta warisan, sepanjang Anda dapat membuktikan bahwa tanah tersebut memang merupakan milik orang tua Anda.

Sebelum melanjutkan perkara, Anda juga perlu memastikan kedudukan Anda sebagai ahli waris. Penentuan siapa yang menjadi ahli waris mengikuti hukum waris yang berlaku bagi keluarga Anda, baik hukum waris Islam, hukum waris perdata maupun hukum adat. Untuk bertindak di pengadilan, sebaiknya terlebih dahulu Anda memiliki Surat Keterangan Ahli Waris atau penetapan ahli waris yang berwenang sebagai dasar untuk menggantikan kedudukan orang tua Anda dalam perkara maupun untuk mengajukan gugatan baru apabila diperlukan.

Mengenai pihak ketiga yang telah membangun di atas tanah tersebut, keberadaan bangunan tidak dengan sendirinya menghilangkan hak atas tanah apabila nantinya dapat dibuktikan bahwa tanah tersebut memang milik orang tua Anda. Dalam hukum pertanahan berlaku asas pemisahan horizontal, sehingga kepemilikan bangunan dapat berbeda dengan kepemilikan tanah. Apabila sengketa ini diajukan ke pengadilan, sebaiknya pihak yang mengklaim tanah maupun pihak ketiga yang membangun sama-sama ditarik sebagai pihak dalam perkara agar putusan yang dihasilkan dapat menyelesaikan sengketa secara menyeluruh. Kumpulkan seluruh bukti kepemilikan yang masih dimiliki keluarga, seperti sertifikat, girik, letter C, akta jual beli, bukti pembayaran pajak, maupun saksi yang mengetahui riwayat penguasaan tanah tersebut. Periksa pula status tanah itu di kantor pertanahan setempat. Apabila ternyata pihak lain telah menerbitkan sertifikat atas tanah tersebut, sertifikat itu bukanlah bukti yang mutlak dan tetap dapat dibatalkan. Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menempatkan sertifikat sebagai berikut.

“Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.”

Karena sertifikat hanya berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat dan bukan bukti yang tidak dapat diganggu gugat, sertifikat atas nama pihak lain dapat dibatalkan apabila Anda membuktikan tanah itu milik orang tua Anda. Dalam perkara Anda, pembatalan itu ditempuh melalui putusan pengadilan negeri yang memeriksa kepemilikan tanah, dan setelah putusan berkekuatan hukum tetap, Badan Pertanahan Nasional menindaklanjutinya sebagaimana diatur Pasal 38 ayat (1) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan:

“Atas permohonan yang berkepentingan, putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap dapat ditindaklanjuti pelaksanaannya dengan tindakan administrasi pertanahan berupa penerbitan keputusan Pembatalan Produk Hukum sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.”

Mengenai kendala biaya, hukum telah menyediakan mekanisme agar masyarakat yang tidak mampu tetap dapat memperoleh akses terhadap keadilan. Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2011 tentang Bantuan Hukum dalam Pasal 1 angka 1 menyatakan:

“Bantuan Hukum adalah jasa hukum yang diberikan oleh Pemberi Bantuan Hukum secara cuma-cuma kepada Penerima Bantuan Hukum.”

Selanjutnya Pasal 5 ayat (1) Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2011 menentukan:

“Penerima Bantuan Hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1) meliputi setiap orang atau kelompok orang miskin yang tidak dapat memenuhi hak dasar secara layak dan mandiri.”

Dengan dasar tersebut, Anda dapat mengajukan permohonan bantuan hukum kepada organisasi bantuan hukum yang telah terakreditasi dengan melampirkan surat keterangan tidak mampu dari kepala desa atau lurah setempat, atau kartu penanda keluarga tidak mampu. Selanjutnya, daftar organisasi bantuan hukum terakreditasi dapat ditelusuri melalui portal resmi Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Selain bantuan hukum, Peraturan Mahkamah Agung Nomor 1 Tahun 2014 juga memberikan fasilitas berperkara secara cuma-cuma (prodeo) serta layanan Pos Bantuan Hukum (Posbakum). Pasal 22 ayat (1) PERMA Nomor 1 Tahun 2014 menyatakan:

“Setiap orang atau sekelompok orang yang tidak mampu secara ekonomi dan/atau tidak memiliki akses pada informasi dan konsultasi hukum yang memerlukan layanan berupa pemberian informasi, konsultasi, advis hukum, atau bantuan pembuatan dokumen hukum yang dibutuhkan, dapat menerima layanan pada Posbakum Pengadilan.”

Dengan demikian, Anda dapat meminta pendampingan kepada Posbakum Pengadilan maupun Organisasi Bantuan Hukum (OBH) sekaligus mengajukan permohonan berperkara secara cuma-cuma sehingga keterbatasan biaya tidak menjadi penghalang untuk memperjuangkan hak Anda. 

Anda bisa melihat Organisasi Bantuan Hukum yang terdekat dengan domisili Anda dengan mengklik link di bawah ini:

https://bantuanhukum.bphn.go.id/obh-terdekat

Berdasarkan seluruh uraian tersebut, langkah yang kami sarankan Anda tempuh secara berurutan adalah sebagai berikut. Sebelum menempuh gugatan, pastikan lebih dahulu status perkara yang pernah diajukan orang tua Anda di pengadilan, lalu uruslah dokumen yang menegaskan kedudukan Anda sebagai ahli waris beserta surat keterangan tidak mampu, dan kumpulkan seluruh bukti kepemilikan tanah yang masih ada pada keluarga. Setelah itu, datangi Pos Bantuan Hukum di pengadilan negeri setempat atau organisasi bantuan hukum yang terakreditasi untuk memperoleh pendampingan cuma-cuma, dan ajukan permohonan berperkara secara cuma-cuma bersamaan dengan gugatan Anda. Setelah status perkara yang lama dipastikan, barulah ditentukan apakah Anda melanjutkan perkara itu atau mengajukan gugatan baru atas nama para ahli waris.

Ada pula beberapa hal yang perlu Anda hindari. Jangan bertindak sendiri di luar jalur hukum, misalnya membongkar bangunan pihak ketiga, mengusir penghuninya, atau menduduki tanah itu secara paksa, sebab tindakan demikian justru dapat menyeret Anda pada tanggung jawab pidana meskipun Anda merasa berhak. Hindari pula menunda terlalu lama, sebab bukti dapat hilang dan penguasaan yang dibiarkan berlarut oleh pihak lain dapat melemahkan tuntutan Anda di kemudian hari. Jangan pula menandatangani surat perdamaian atau surat pelepasan hak apa pun sebelum Anda memahami sepenuhnya isinya, dan sebaiknya setelah Anda dibantu pendamping hukum.

Yang pada akhirnya menentukan keberhasilan perkara ini bukanlah keberadaan bangunan pihak ketiga maupun lamanya sengketa berlangsung, melainkan kemampuan Anda membuktikan bahwa tanah tersebut memang merupakan milik orang tua Anda.

DASAR HUKUM

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;

2. Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2011 tentang Bantuan Hukum;

3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;

4. Peraturan Mahkamah Agung Nomor 1 Tahun 2014 tentang Pedoman Pemberian Layanan Hukum Bagi Masyarakat Tidak Mampu di Pengadilan;

5. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.