Kekuatan hukum perjanjian utang piutang dengan jaminan tanah yang tidak lengkap dan berpotensi ditafsirkan sebagai jual beli

Terima kasih atas pertanyaan saudara Jul**************** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Berdasarkan uraian yang Anda sampaikan, Anda memegang surat perjanjian utang piutang senilai Rp120.000.000,00 yang ditandatangani kedua pihak dengan materai, saksi, dan cap kelurahan, disertai kuitansi penerimaan uang, tetapi jangka waktu pelunasannya kosong, identitas objek jaminan tidak lengkap, dan redaksi kuitansinya menyebut pembayaran untuk sebidang tanah atau bangunan. Secara hukum, surat semacam itu tergolong akta di bawah tangan yang keabsahannya diukur dari terpenuhinya syarat sah perjanjian dan bukan dari lengkapnya rincian di dalamnya, sedangkan kekosongan dan ketidakcocokan yang Anda temukan berpengaruh pada cara pembuktian dan pelaksanaannya. Ada lima persoalan hukum yang akan kami bahas berturut-turut, yaitu:

1. keabsahan perjanjian dan kedudukannya sebagai alat bukti;

2. akibat hukum kekosongan jangka waktu pelunasan;

3. kedudukan klausul yang menyatakan barang jaminan menjadi milik pemberi pinjaman;

4. akibat perbedaan redaksi antara surat perjanjian dan kuitansi; dan

5. batas penjelasan yang dapat kami berikan beserta hal yang menjadi ranah profesi lain.

Dokumen yang Anda sebut terlampir tidak kami terima, sehingga uraian berikut berdasar sepenuhnya pada keterangan Anda dan dapat berbeda apabila isi dokumen yang sebenarnya tidak sama dengan yang Anda gambarkan. Penjelasan kami juga bersifat normatif, yaitu menerangkan aturan yang berlaku beserta akibat hukumnya bagi keadaan yang Anda uraikan, dan bukan penilaian atas kedudukan salah satu pihak dalam perkara.

Keabsahan surat yang Anda pegang tidak ditentukan oleh lengkap atau tidaknya rincian di dalamnya, melainkan oleh empat syarat yang harus dipenuhi setiap perjanjian, sebagaimana Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menentukan:

“Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat:

1. sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;

2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;

3. suatu hal tertentu;

4. suatu sebab yang halal.”

Kekosongan jangka waktu dan ketidaklengkapan rincian jaminan tidak termasuk dalam keempat syarat itu, sehingga keduanya tidak dengan sendirinya membatalkan perjanjian Anda. Pembubuhan materai pun tidak disebut di antara keempat syarat tersebut, sehingga ada atau tidaknya materai berkaitan dengan kewajiban bea meterai dan bukan dengan sah atau tidaknya perjanjian. Kehadiran saksi dan cap kelurahan juga tidak mengubah golongan surat itu, sebab surat yang tidak dibuat oleh atau di hadapan pejabat umum yang berwenang membuat akta tetap tergolong akta di bawah tangan. Akibat tidak terpenuhinya keempat syarat itu pun tidak sama, meskipun pembedaannya diatur pada ketentuan lain di luar pasal yang kami kutip, yaitu dua syarat pertama menyangkut orangnya, sehingga tidak terpenuhinya syarat itu memungkinkan pembatalan melalui pengadilan, sedangkan dua syarat terakhir menyangkut objek dan sebabnya, sehingga tidak terpenuhinya syarat itu membuat perjanjian batal demi hukum.

Kedudukan surat itu sebagai alat bukti bergantung pada sikap pihak lawan terhadap tanda tangannya, dan Pasal 1875 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menentukan akibatnya:

“Suatu tulisan di bawah tangan yang diakui kebenarannya oleh orang yang dihadapkan kepadanya atau secara hukum dianggap telah dibenarkan olehnya, menimbulkan bukti lengkap seperti suatu akta otentik bagi orang-orang yang menandatanganinya, ahli warisnya serta orang-orang yang mendapat hak dari mereka; ketentuan Pasal 1871 berlaku terhadap tulisan itu.”

Dengan pengakuan atas tanda tangan itu, surat Anda memiliki kekuatan pembuktian yang sama dengan akta otentik, tetapi hanya di antara orang-orang yang disebut kutipan tersebut, yaitu para penanda tangan, ahli warisnya, serta orang yang memperoleh hak dari mereka. Yang perlu Anda bedakan, yang setara hanyalah kekuatan pembuktiannya, sedangkan golongan suratnya tidak berubah dan tetap merupakan akta di bawah tangan, sebab akta otentik adalah akta yang dibuat oleh atau di hadapan pejabat yang berwenang untuk itu, dan notaris hanyalah salah satu pejabat tersebut. Perbedaan itu berakibat nyata bagi Anda, sebab terhadap pihak ketiga di luar lingkaran orang yang disebut kutipan itu, surat Anda tidak dengan sendirinya memiliki kekuatan yang sama. Sebaliknya, apabila tanda tangan itu disangkal, kebenarannya harus dibuktikan lebih dahulu melalui pemeriksaan pengadilan, dan pada keadaan itulah kuitansi, keterangan saksi, serta bukti penyerahan uang berperan melengkapi surat perjanjian. Inilah sebabnya kelengkapan berkas pendukung tetap perlu Anda siapkan meskipun surat perjanjiannya sendiri sudah sah.

Kekosongan jangka waktu pelunasan tidak menghapus utang, tetapi mengubah cara pihak yang berutang dapat dinyatakan lalai, sebagaimana Pasal 1238 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata mengatur:

“Debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.”

Selama tanggal jatuh tempo tidak pernah dituliskan, pihak yang berutang belum dapat dianggap lalai hanya karena waktu berjalan, dan kelalaian baru ada sesudah disampaikan teguran tertulis, yang pada pasal itu disebut surat perintah atau akta sejenisnya, lalu tetap tidak dipenuhi. Bagi pemberi pinjaman, hal itu berarti penagihan perlu didahului somasi sebelum menempuh gugatan, sebab tanpa somasi keadaan lalai belum ada. Bagi penerima pinjaman, hal itu berarti ia tidak otomatis cedera janji hanya karena utang belum dilunasi sampai hari ini. Jadi kekosongan tersebut tidak membuat perjanjian bermasalah dalam arti tidak sah, melainkan menentukan bahwa kelalaian dihitung sejak tanggal teguran, bukan sejak tanggal yang seharusnya tertulis. Kedua pihak masih dapat menyepakati perjanjian tambahan untuk mengisi jangka waktu itu tanpa membatalkan perjanjian pokoknya.

Klausul yang menyatakan barang jaminan menjadi milik pemberi pinjaman apabila utang tidak dibayar tidak dapat dijalankan begitu saja, dan larangan itu dinyatakan tegas dalam Pasal 12 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah:

“Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk memiliki obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji, batal demi hukum.”

Pemberi pinjaman karena itu tidak dapat mengambil alih tanah tersebut atas kemauannya sendiri meskipun klausulnya tertulis dan sudah ditandatangani, sebab janji semacam itu dinyatakan tidak berlaku sejak semula. Larangan ini diadakan untuk melindungi pihak yang berutang, terutama pada keadaan ketika nilai jaminan ternyata melampaui jumlah utang yang dijamin, sebab tanpa larangan itu selisihnya jatuh kepada pemberi pinjaman tanpa perhitungan. Ketentuan tersebut berbicara tentang Hak Tanggungan, dan menurut undang-undang yang sama Hak Tanggungan baru ada apabila dibuat akta pemberian hak tanggungan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah lalu didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Sepanjang benar bahwa kedua langkah itu tidak pernah ditempuh dalam perkara Anda, jaminan yang disebut dalam surat perjanjian belum menjadi Hak Tanggungan, melainkan baru berupa janji antara para pihak, sehingga pemberi pinjaman tidak berkedudukan sebagai kreditor yang diutamakan atas hasil penjualan tanah itu dan sekaligus tetap tidak dapat memilikinya secara langsung. Yang tersedia baginya adalah menagih pelunasan, dan bila perlu menggugat, agar pemenuhan utang dilaksanakan melalui putusan pengadilan.

Apabila pengambilan itu tetap dilakukan secara sepihak, pihak yang berutang dapat mempersoalkannya melalui pengadilan, sebagaimana Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata mengatur:

“Tiap perbuatan melanggar hukum, yang membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut.”

Pengambilan tanah secara sepihak dengan bersandar pada klausul yang tidak dapat dijalankan itu berpotensi menjadi dasar tuntutan ganti kerugian, meskipun tidak dengan sendirinya demikian, sebab perbuatan yang melanggar hukum, adanya kerugian, kesalahan pihak yang menimbulkannya, serta hubungan sebab akibat di antara keduanya harus dibuktikan lebih dahulu di persidangan. Bagi kedua pihak, hal ini berarti pengambilan sepihak justru menambah perkara baru dan bukan menyelesaikan yang lama.

Perbedaan redaksi antara surat perjanjian dan kuitansi memang memungkinkan munculnya penafsiran bahwa yang terjadi adalah jual beli, dan kekhawatiran Anda pada titik ini beralasan. Namun penggolongan suatu perjanjian tidak ditentukan oleh istilah yang tertulis pada dokumen, melainkan oleh sebab yang mendasarinya sebagaimana disyaratkan Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata di atas, yaitu apakah uang Rp120.000.000,00 itu diserahkan sebagai pinjaman yang harus dikembalikan ataukah sebagai harga atas tanah yang haknya beralih. Surat perjanjian utang piutang beserta klausul jaminan menunjukkan sebab yang pertama, sedangkan redaksi kuitansi menunjukkan sebab yang kedua, dan ketidakcocokan itulah yang perlu diluruskan. Peralihan hak atas tanah pun hanya terjadi melalui perbuatan hukum tersendiri di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah beserta pendaftarannya, sehingga kuitansi saja tidak memindahkan hak atas tanah kepada siapa pun. Penilaian akhir atas penafsiran mana yang berlaku bergantung pada keseluruhan bukti dalam perkara, dan penilaian itu merupakan kewenangan hakim.

Empat pertanyaan Anda yang lain menyangkut peran yang berbeda dari peran kami, sehingga jawabannya perlu Anda peroleh dari pihak yang tepat. Menilai kedudukan masing-masing pihak apabila terjadi sengketa, menyusun hal yang menguntungkan dan merugikan salah satu pihak, serta memilih bukti yang akan diajukan merupakan pekerjaan advokat, sebab pekerjaan itu berpihak kepada satu pihak sedangkan kami melayani kedua pihak secara berimbang dan menerangkan norma sebagaimana adanya. Memperkirakan bagaimana hakim akan menilai surat perjanjian dan kuitansi tersebut juga tidak dapat kami lakukan, sebab penilaian hakim disusun dari seluruh bukti yang diperiksa dalam persidangan dan tidak dapat diramalkan dari luar perkara.

Bukti tambahan yang Anda tanyakan perlu Anda pilih menurut jenis yang diakui hukum, sebagaimana Pasal 1866 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menentukan:

“Alat pembuktian meliputi: bukti tertulis; bukti saksi; persangkaan; pengakuan; sumpah. Semuanya tunduk pada aturan-aturan yang tercantum dalam bab-bab berikut.”

Kelima jenis itulah yang dikenal hukum, sehingga apa yang Anda himpun sebaiknya dapat digolongkan ke salah satunya. Surat perjanjian, kuitansi, dan bukti transfer sama-sama termasuk bukti tertulis yang disebut paling dahulu, sedangkan orang yang menandatangani sebagai saksi belum menjadi alat bukti saksi hanya karena tanda tangannya, sebab yang menjadi alat bukti adalah keterangan yang ia berikan di persidangan, sehingga tanda tangan itu berguna untuk menunjukkan siapa yang dapat dihadirkan kelak. Adapun percakapan elektronik penggolongan dan cara pengajuannya diatur pada ketentuan tersendiri di luar pasal ini, sehingga simpan percakapan itu beserta perangkat aslinya dan tanyakan cara mengajukannya kepada pendamping hukum Anda.

Yang dapat Anda kerjakan sendiri adalah melengkapi apa yang belum ada, yaitu meminta salinan sertifikat tanah untuk memastikan nomor, alamat, dan batas objek jaminan, serta mencatat identitas saksi yang menandatangani surat selagi mereka masih dapat ditemui. Untuk pembenahan dokumennya, notaris dapat membantu Anda menyusun perjanjian tambahan yang mengisi jangka waktu dan merinci objek jaminan, sedangkan Pejabat Pembuat Akta Tanah berwenang membuat akta pemberian hak tanggungan apabila kedua pihak memang menghendaki jaminan atas tanah yang sah dan didaftarkan. Perkara Anda menyangkut hak atas tanah sekaligus pembuktian surat, sehingga apabila sengketa benar-benar berlanjut ke pengadilan, pendampingan yang Anda perlukan adalah advokat yang berpengalaman menangani perkara perdata dan pertanahan, bukan pendampingan umum. Terlepas dari itu, hak atas bantuan hukum cuma-cuma menurut Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2011 tentang Bantuan Hukum tetap terbuka bagi siapa pun yang memenuhi syarat sebagai penerima bantuan hukum, dan penilaian atas syarat itu dilakukan organisasi bantuan hukum terakreditasi, bukan oleh kami.

Kekosongan jangka waktu dan ketidaklengkapan rincian jaminan tidak membatalkan perjanjian yang Anda pegang, sedangkan yang benar-benar tidak dapat dijalankan adalah klausul yang menjadikan barang jaminan sebagai milik pemberi pinjaman. Karena itu, lengkapi jangka waktu dan identitas objek jaminan melalui perjanjian tambahan di hadapan notaris, dan sampaikan teguran tertulis lebih dahulu sebelum menempuh jalur pengadilan.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

DASAR HUKUM

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;