Sengketa warisan rumah orang tua yang dijaminkan pihak pembeli sebelum pelunasan
03/07/26Oleh : Sar***
Dijawab oleh : Syafitri Muliani Ipa (Penyuluh Hukum Ahli Pertama), Heri Setiawan (Penyuluh Hukum Ahli Madya)
Pertanyaan:
Saya sedang bermasalah dengan warisan rumah orang tua (ayah), dimana keponakan ayah yg berniat membeli nya tapi keponakan ayah belum lunas memenuhi kewajibannya malah menjaminkan rumah tsb sbg bayaran hutang, kami menuntut keponakan ayah menyelesaikan tanggung jawab nya tapi tidak bisa dpenuhi,skrg krn keponakan ayah tdk bsa bayar hutang,maka pemberi pnjaman men somasi kami utk keluar dari rumah tsb.
Terima kasih atas pertanyaan saudara Sar** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.
Kasus ini secara hukum termasuk dalam sengketa hukum perdata ganda, yaitu dugaan Wanprestasi (ingkar janji) oleh keponakan Ibu dan tindakan Melawan Hukum karena menjaminkan barang yang bukan miliknya secara sah. Pemberi pinjaman tidak berhak mengusir atau menyomasi Ibu, karena jaminan utang tersebut tidak sah di mata hukum.
- Pasal 1320 KUHPerdata (Syarat Sah Perjanjian): Jual beli rumah belum sah sepenuhnya/lunas. Keponakan Ibu belum memiliki hak milik mutlak atas rumah tersebut untuk dipindahtangankan atau dijaminkan
- Pasal 1243 KUHPerdata (Wanprestasi): Keponakan Ibu telah melakukan wanprestasi karena tidak melunasi kewajiban pembayaran rumah warisan sesuai kesepakatan
- Pasal 1365 KUHPerdata (Perbuatan Melawan Hukum/PMH): Tindakan keponakan menjaminkan aset milik orang lain (ahli waris) tanpa izin tertulis dari seluruh ahli waris sah adalah pelanggaran hukum berat
- Pasal 385 KUHP (Penggelapan Hak atas Benda Tetap/Stellaat): Jika keponakan Ibu memalsukan dokumen atau mengaku-ngaku rumah tersebut miliknya untuk menjamin utang, ia dapat dijerat pasal pidana ini dengan ancaman pidana penjara paling lama 4 tahun
- Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan: Penjaminan aset tanah/bangunan harus dilakukan oleh pemilik sah (atas nama sertifikat atau seluruh ahli waris jika belum balik nama) di hadapan PPAT. Jaminan utang piutang di bawah tangan (tanpa prosedur resmi) tidak memiliki kekuatan eksekusi untuk menyita rumah Ibu
- Menolak Somasi Pemberi Pinjaman: Ibu bisa segera mengirimkan surat balasan resmi kepada pemberi pinjaman untuk menegaskan bahwa rumah tersebut adalah aset warisan yang belum sah terjual, sehingga tindakan keponakan menjaminkannya adalah ilegal dan somasi pengosongan rumah tersebut salah sasaran
- Membatalkan Jual Beli Keponakan: perlu melayangkan somasi tegas kepada keponakan untuk melunasi sisa pembayaran rumah dalam tenggat waktu tertentu, dan jika ia gagal memenuhi kewajiban tersebut, Ibu berhak menyatakan perjanjian jual beli batal sehingga status kepemilikan rumah kembali mutlak milik ahli waris
- Mengadakan Mediasi Tiga Pihak: Ibu dapat mengundang keponakan dan pemberi pinjaman untuk duduk bersama di kantor aparat setempat (seperti Kelurahan), guna mendesak keponakan Anda memindahkan jaminan utangnya ke aset pribadi miliknya sendiri dan mengeluarkan rumah warisan Ibu dari pusaran masalah mereka
- Mengajukan Gugatan Perdata ke Pengadilan: Jika jalur damai tidak dapat dilakukan atau tidak berhasil, Ibu bisa menggugat keponakan dan pemberi pinjaman ke Pengadilan Negeri atas dasar Perbuatan Melawan Hukum (PMH) agar hakim secara resmi membatalkan jaminan utang tersebut dan melindungi hak tinggal Ibu
- Melaporkan Pidana ke Kepolisian: Apabila upaya musyawarah tidak membuahkan hasil, Ibu memiliki hak hukum untuk membuat laporan kepolisian terkait dugaan tindak pidana penggelapan hak atas benda tetap atau penipuan. Langkah konstitusional ini menjadi penegasan agar pihak terlapor segera menyelesaikan urusan utang-piutangnya tanpa membebani hak milik para ahli waris
Pertanyaan Lanjutan
Tidak ada pertanyaan lanjutan