Penyelesaian sengketa penguasaan tanah warisan yang ditempati pihak lain dan penolakan pengukuran untuk pembuatan surat tanah

14/06/26

Oleh : Har***

Dijawab oleh : Gunawan (Penyuluh Hukum Ahli Madya), Iva Shofiya (Penyuluh Hukum Ahli Madya)

Pertanyaan:
Kami punya tanah yang diwariskan oleh kakek saya kepada ayah, tanah tersebut rencananya akan kami buat surat nya namun ada keluarga kami yang lain bukan penerima warisan dari kakek tetapi mereka yang menempati tanah tersebut karenan kakek saya dulu memberikan tanah tersebut kepada orang tua dari keluarga kami yang menempati tanah tersebut saat ini, tanah tersebut diberikan/disewakan dengan surat untuk digunakan dan dibayar sewa nya setiap bulannya. Namun saat kami ingin membuat surat tanah tersebut mereka menolak dan memaksa agar kami menjualnya kepada mereka dan menentang untuk kami buat surat tanah tersebut. Padahal kami takut tanah yang tidak jelas keberadaannya (tidak ada akta otentik) takutnya di hari yang akan datang jika tidak segera dibuatkan akta/surat tanah maka akan dianggap tidak ada pemiliknya dan ditarik oleh negara. Kami pernah meminta bagian desa untuk mengukur nya namun mereka dipaksa keluar oleh keluarga kami itu dan dibentak serta dicegat agar tidak mengukur tanah tersebut. Kira2 apa tindakan yang harus kami lakukan agar kami bisa membuat surat tanah tersebut?

Terima kasih atas pertanyaan saudara Har*************** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

I. Permasalahan

Berdasarkan informasi yang disampaikan, tanah tersebut pada awalnya merupakan tanah milik/penguasaan kakek. Setelah kakek meninggal, tanah tersebut diwariskan kepada ayah.

Namun, sebagian tanah tersebut sejak dahulu ditempati oleh keluarga lain karena kakek pernah memberikan izin kepada orang tua mereka untuk menggunakan tanah tersebut berdasarkan suatu surat dan dengan pembayaran sewa setiap bulan.

Ketika ahli waris hendak mengurus surat/sertifikat tanah, pihak yang menempati tanah menolak, bahkan meminta agar tanah tersebut dijual kepada mereka. Ketika perangkat desa hendak melakukan pengukuran, mereka menghalangi dan mengusir petugas.

Dengan demikian, persoalan hukumnya adalah:

  1. apakah ahli waris dapat mendaftarkan tanah tersebut;
  2. apakah pihak yang selama ini menempati tanah mempunyai hak kepemilikan;
  3. bagaimana apabila mereka menghalangi pengukuran; dan
  4. apa langkah hukum yang paling tepat untuk memperoleh kepastian hukum atas tanah tersebut.

II. Dasar Hukum Terbaru

1. UU No. 5 Tahun 1960 tentang UUPA

Pasal 19 ayat (1) UUPA menjadi dasar utama kewajiban pemerintah menyelenggarakan pendaftaran tanah untuk menjamin kepastian hukum.

Jadi, pendaftaran tanah merupakan mekanisme resmi negara untuk memberikan kepastian mengenai letak, batas, luas dan status/hak atas tanah.

2. PP No. 18 Tahun 2021

Saat ini PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah merupakan salah satu dasar penting dalam rezim pertanahan. PP ini memperbarui sejumlah ketentuan lama, termasuk ketentuan tertentu dalam PP No. 24 Tahun 1997.

3. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

PP No. 24 Tahun 1997 tetap menjadi dasar penting dalam pendaftaran tanah sepanjang ketentuannya tidak dicabut/diubah oleh PP No. 18 Tahun 2021. Karena itu, dalam praktik pendaftaran tanah harus dibaca bersama PP No. 18 Tahun 2021.

4. Permen ATR/BPN No. 16 Tahun 2021

Peraturan ini merupakan perubahan ketiga atas Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 mengenai pelaksanaan pendaftaran tanah. Statusnya masih berlaku, meskipun terdapat ketentuan tertentu yang kemudian dicabut sebagian oleh peraturan yang lebih baru.

5. Permen ATR/BPN No. 5 Tahun 2025 jo. Permen ATR/BPN No. 9 Tahun 2025

Ini penting karena merupakan ketentuan terbaru mengenai pelimpahan kewenangan penetapan hak atas tanah dan kegiatan pendaftaran tanah.

Permen ATR/BPN No. 5 Tahun 2025 berlaku sejak 28 April 2025 dan kemudian diubah dengan Permen ATR/BPN No. 9 Tahun 2025 yang berlaku sejak 26 September 2025.

6. Permen ATR/BPN No. 21 Tahun 2020

Untuk persoalan yang sudah menjadi sengketa atau konflik pertanahan, masih berlaku Permen ATR/BPN No. 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan.

7. Permen ATR/BPN No. 15 Tahun 2024

Selain itu terdapat Permen ATR/BPN No. 15 Tahun 2024 tentang Pencegahan Kasus Pertanahan, yang berlaku sejak 24 April 2024. Peraturan ini mengatur identifikasi kasus, pengkajian dan penyusunan rekomendasi untuk mencegah kasus pertanahan.

III. Analisis Hukum

A. Tanah yang belum bersertifikat tidak otomatis menjadi tanah negara

Hal pertama yang perlu diluruskan adalah kekhawatiran bahwa:

“Kalau tidak segera dibuat sertifikat, tanah akan dianggap tidak mempunyai pemilik dan otomatis diambil negara.”

Tidak demikian.

Tidak adanya sertifikat tidak dengan sendirinya menghapus hak seseorang atas tanah.

Namun, tanah yang belum didaftarkan memang memiliki persoalan pembuktian yang lebih besar apabila kemudian terjadi klaim dari pihak lain.

Karena itu, langkah yang benar adalah segera melakukan pendaftaran tanah, bukan karena tanah tersebut otomatis akan menjadi milik negara, tetapi untuk memperoleh kepastian hukum mengenai hak atas tanah.

IV. Kedudukan keluarga yang menempati tanah

Ini merupakan bagian yang sangat penting.

Menurut cerita, kakek tidak memberikan tanah tersebut sebagai hak milik, tetapi memberikan kepada orang tua mereka untuk digunakan berdasarkan surat dan dibayar sewa setiap bulan.

Jika isi surat memang menunjukkan hubungan sewa-menyewa, maka posisi mereka secara hukum berbeda dengan pemilik tanah.

Dengan kata lain:

Menguasai atau menempati tanah tidak selalu berarti mempunyai hak milik atas tanah tersebut.

Karena itu, jangan hanya melihat siapa yang sekarang menempati tanah.

Yang harus diteliti adalah:

Siapa yang mempunyai alas hak?

Dalam kasus ini perlu dibandingkan:

Bukti keluarga Anda:

  • asal-usul tanah dari kakek;
  • dokumen waris;
  • surat tanah;
  • surat pemberian/sewa;
  • bukti pembayaran sewa;
  • keterangan saksi.

dengan:

Bukti pihak yang menempati:

  • apakah mereka mempunyai akta jual beli?
  • hibah?
  • sertifikat?
  • surat pelepasan hak?
  • atau hanya surat izin/sewa dari kakek?

Jika mereka hanya mempunyai bukti bahwa dahulu diberikan hak menggunakan/sewa, hal tersebut belum sama dengan bukti kepemilikan.

V. Apakah ahli waris dapat mendaftarkan tanah?

Pada prinsipnya dapat, sepanjang ahli waris dapat membuktikan dasar perolehan hak dan memenuhi persyaratan pendaftaran tanah.

Permohonan harus diajukan melalui Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota tempat tanah berada, bukan hanya mengandalkan surat dari pemerintah desa.

Permen ATR/BPN No. 5 Tahun 2025 mengatur pelimpahan kewenangan mengenai penetapan hak atas tanah dan kegiatan pendaftaran tanah, dan saat ini telah diubah oleh Permen ATR/BPN No. 9 Tahun 2025.

VI. Bagaimana dengan pengukuran tanah?

Dalam kondisi normal, pengukuran merupakan bagian penting dalam proses pendaftaran tanah.

Karena pihak yang menguasai tanah menghalangi petugas desa, saya menyarankan agar keluarga tidak melakukan pengukuran secara paksa.

Yang lebih tepat:

Ajukan permohonan resmi kepada Kantor Pertanahan/BPN.

Kemudian:

BPN melakukan pengukuran → pihak yang menguasai tanah diberitahu → apabila keberatan, keberatan tersebut dicatat → proses administrasi dilanjutkan sesuai ketentuan.

Dengan demikian, posisi keluarga Anda menjadi jauh lebih kuat karena terdapat permohonan resmi kepada instansi pertanahan.

VII. Jika pihak yang menempati tetap menghalangi

Jangan melakukan tindakan balasan atau memaksa masuk ke tanah.

Buat bukti bahwa proses pengukuran memang dihalangi.

Misalnya:

“Pada tanggal ..., petugas yang akan melakukan pengukuran berdasarkan permohonan pendaftaran tanah tidak dapat melakukan pengukuran karena adanya keberatan dan penghalangan dari pihak yang menguasai fisik tanah.”

Mintalah petugas membuat berita acara/keterangan mengenai tidak terlaksananya pengukuran.

Ini penting karena nantinya dapat menjadi bukti bahwa bukan keluarga Anda yang tidak mau mendaftarkan tanah, tetapi proses tersebut terhambat karena adanya pihak yang menguasai fisik tanah dan mengajukan keberatan.

VIII. Jangan mengabaikan keberatan mereka

Jika mereka menyatakan:

“Tanah ini sudah diberikan kepada orang tua kami.”

Maka jangan langsung berdebat.

Mintalah mereka menunjukkan:

“Apa dasar pemberiannya?”

Apabila mereka mempunyai surat dari kakek, maka surat tersebut harus diperiksa.

Misalnya ternyata tertulis:

“Tanah diberikan untuk digunakan dengan membayar sewa setiap bulan.”

Maka secara hukum fakta tersebut sangat berbeda dengan:

“Tanah dihibahkan kepada X.”

Jadi isi surat asli dari kakek sangat menentukan analisis hukum.

IX. Langkah hukum yang saya sarankan

Menurut saya, urutannya sebaiknya sebagai berikut:

Tahap 1 — Amankan bukti

Kumpulkan:

  • surat dari kakek;
  • bukti pembayaran sewa;
  • dokumen tanah yang ada;
  • SPPT/PBB;
  • surat kematian kakek;
  • surat/akta keterangan ahli waris;
  • KK dan akta kelahiran untuk membuktikan hubungan keluarga;
  • saksi-saksi;
  • foto lokasi;
  • bukti komunikasi dengan pihak yang menempati.

Tahap 2 — Urus riwayat tanah di desa

Mintakan:

Surat Keterangan Riwayat Tanah/riwayat penguasaan tanah dan dokumen pertanahan desa yang tersedia, sesuai administrasi desa setempat.

Tahap 3 — Ajukan permohonan ke BPN

Jangan hanya meminta desa melakukan pengukuran.

Ajukan:

Permohonan pendaftaran tanah pertama kali kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.

Tahap 4 — Pengukuran oleh BPN

Mintakan pengukuran resmi.

Apabila ada pihak yang keberatan, minta keberatan tersebut dicatat dalam proses administrasi.

Tahap 5 — Penyelesaian sengketa

Jika pihak tersebut mengklaim sebagai pemilik dan tidak dapat diselesaikan, ajukan penanganan kasus pertanahan kepada Kantor Pertanahan berdasarkan Permen ATR/BPN No. 21 Tahun 2020. Peraturan tersebut masih berstatus berlaku.

Tahap 6 — Somasi

Kirimkan surat teguran kepada pihak yang menempati agar:

  1. tidak menghalangi proses pengukuran;
  2. tidak mengklaim tanah tanpa dasar;
  3. menyerahkan/menunjukkan bukti hak apabila merasa mempunyai hak;
  4. menghormati proses pendaftaran tanah.

Tahap 7 — Jika tidak selesai

Jika terdapat sengketa kepemilikan yang nyata, dan mediasi/penanganan administratif tidak menyelesaikan masalah, barulah dipertimbangkan gugatan perdata ke Pengadilan Negeri untuk memperoleh kepastian mengenai siapa yang mempunyai hak atas tanah tersebut.

X. Kesimpulan

Keluarga Anda tidak perlu menjual tanah tersebut hanya karena pihak yang menempati meminta untuk membelinya.

Yang harus dilakukan adalah membuktikan terlebih dahulu:

Kakek → dasar penguasaan/kepemilikan → pewarisan → ayah sebagai ahli waris → pendaftaran tanah.

Sementara itu, pihak yang menempati harus membuktikan dasar hak mereka.

Jika benar mereka hanya mendapatkan tanah tersebut berdasarkan surat penggunaan/sewa dan membayar sewa bulanan, maka fakta tersebut sangat relevan dan tidak dapat begitu saja disamakan dengan kepemilikan.

Langkah paling aman sekarang adalah mengajukan permohonan resmi pendaftaran tanah ke Kantor Pertanahan/BPN dan meminta pengukuran resmi. Jika ada keberatan, jangan dilawan secara fisik; minta keberatan tersebut dicatat dan gunakan mekanisme penyelesaian kasus pertanahan.

Dan yang paling penting, jangan menganggap tanah otomatis menjadi tanah negara hanya karena belum bersertifikat. Pendaftaran dilakukan untuk memberikan kepastian hukum, sedangkan status tanah harus ditentukan berdasarkan alas hak dan bukti yang dapat dipertanggungjawabkan.

Dasar hukum yang relevan dan terbaru per Oktober 2026

  1. UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) — khususnya Pasal 19 mengenai pendaftaran tanah.
  2. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, sepanjang ketentuannya masih berlaku dan tidak digantikan/diubah oleh regulasi berikutnya.
  3. PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
  4. Permen ATR/Kepala BPN No. 16 Tahun 2021 mengenai perubahan ketiga ketentuan pelaksanaan pendaftaran tanah.
  5. Permen ATR/Kepala BPN No. 5 Tahun 2025 tentang Pelimpahan Kewenangan Penetapan Hak Atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah, sebagaimana diubah dengan Permen ATR/Kepala BPN No. 9 Tahun 2025.
  6. Permen ATR/Kepala BPN No. 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan.
  7. Permen ATR/Kepala BPN No. 15 Tahun 2024 tentang Pencegahan Kasus Pertanahan.

Catatan: untuk menentukan apakah pihak yang menempati benar-benar hanya penyewa atau justru pernah memperoleh hak tertentu dari kakek, isi surat lama yang dibuat kakek menjadi bukti kunci. Jika Anda kirimkan isi surat tersebut (foto juga bisa), saya dapat membuat analisis hukum khusus terhadap surat itu, termasuk apakah pihak yang menempati dapat mengklaim hak milik dan bagaimana posisi ahli waris.

Pertanyaan Lanjutan

Tidak ada pertanyaan lanjutan