Langkah Hukum atas Pembayaran DP KPR kepada Pengembang yang Tidak Membangun dan Tanah Bermasalah

Dijawab oleh: Mursalim, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaan yang disampaikan Yth. Kasus penipuan KPR rumah Provinsi Jawa Barat, maka atas pertanyaan dapat di sampaikan sebagai berikut: Mentransfer Uang 100 jt sebagai DP KPR Animo masyarakat untuk memiliki rumah pribadi memang tinggi. Hal itu karena rumah merupakan salah satu kebutuhan primer. Sehingga apapun kadang-kadang dipertaruhkan untuk membeli rumah milik pribadi termasuk pembelian melalui KPR yang dibangun oleh pengembang (developer). Untuk membeli rumah melalui pengembang tentu ada persyaratan disamping syarat administrasi, membuat kesepakatan/persetujuan yang mengatur hak dan kewajiban kedua belah pihak, namun yang paling penting adalah membayar uang muka atau down payment (DP). DP merupakan persyaratan utama tanpa DP tidak akan dapat membeli. Sehingga disini Anda melakukan mentransfer uang sebesar 100jt sebagai DP KPR rumah pribadi kepada pengembang tersebut. Tetapi sampai saat ini belum juga dilakukan realisasi pembangunan rumah sebagaimana di janjikan dan ternyata tanah yang akan bibangun bermasalah. Anda melakukan menstransfer uang sebesar 100jt tersebut tentu didasarkan pada suatu persetujuan hitam di atas putih yang disepakati para pihak. Persetujuan dapat berbentuk tertulis maupun lisan. Namun persetujuan tertulis adalah lebih baik dan lebih kuat dari sisi pembuktian hukum. Persetujuan mengatur hak dan kewajiban para pihak terkait jual beli rumah pribadi dengan pengembang tersebut. Dalam konteks hukum perikatan Pasal 1233 KUHPerdata: “Perikatan, lahir karena suatu persetujuan atau karena undang-undang”. Pasal 1234 KUHPerdata: “Perikatan ditujukan untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu”. Perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya (asas pacta sunt servanda) yang harus dilaksanakan dengan itukad baik (good faith) sebagaimana Pasal 1338 KUHPerdata: “Semua persetujuan yang dibuat secara sah sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undangundang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik”. Kemudian Pasal 1339 KUHPerdata: “Persetujuan tidak hanya mengikat apa yang dengan tegas ditentukan di dalamnya, melainkan juga segala sesuatu yang menurut sifatnya persetujuan dituntut berdasarkan keadilan, kebiasaan, atau undang-undang”. Wanprestasi Berdasarkan asas hukum perikatan tersebut sepatutnya kedua belah pihak mampu menunaikan hak dan kewajibannya (prestasi) dengan dilandasi itikad baik. Sehingga siapa yang tidak menunaikannnya maka dapat dikatakan telah terjadi ingkar janji (wanprestasi) sebagaimana diatur Pasal 1238 KUHPerdata. Karena perbuatan ingkar janji (wanprestasi) akan merugikan pihak lainnya sebagai konsumen yang akan membeli property tersebut. Pihak yang wanpretasi berpotensi untuk di somasi oleh pihak lainnya yang dapat dilanjutkan gugatan ke Pengadilan. Dalam konteks jual beli property, dimana Anda telah mentransfer 100jt sebagai DP KPR, namun sampai saat ini rumah yang dijanjikan belum juga dibangun sebagaimana mestinya. Maka disini dapat dikatakan bahwa pihak pengembang telah ingkar janji karena tidak menunaikan prestasi sesuai perjanjian yang dibuat kedua belah pihakl. Dalam menghadapi situasi tersebut, yang tentunya konsumen sangat dirugikan atas tindakan developer tersebut, kiranya konsumen dapat meminta pertanggungjawaban developer berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Langkah awal yang harus ditempuh oleh konsumen adalah melihat telah sejauh mana proses jual-beli yang dilakukan dengan developer. Umumnya pada saat hendak melakukan jual beli rumah, antara developer dengan konsumen mengikatkan dirinya dalam suatu Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Pengaturan mengenai pedoman PPJB diatur dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah (“Kepmenpera 1995”). Tanggungjawab Pengembang (Developer) Dalam melakukan kesepakatan membuat PPJB, hendaknya konsumen harus memperhatikan klausul yang terdapat dalam PPJB tersebut.Misal: perihal besaran uang muka atau Down Payment (DP), waktu pelunasan, waktu serah terima, spesifikasi unit, serta tanggungjawab developer apabila lalai melaksanakan kewajibannya (wanprestasi). Biasanya, perkara yang muncul pada saat setelah penandatangan PPJB adalah lalainya developer serta keinginan konsumen untuk meminta kembali DP yang telah dibayarkan. Terkait hal tersebut, kiranya perlu diperhatikan klausul dalam PPJB, apakah tertera adanya syarat pengembalian DP atau tidak? Apabila dicantumkan klausul DP dapat dikembalikan, maka developer wajib mengembalikannya, begitupun sebaliknya. Mengingat PPJB merupakan suatu Persetujuan/perjanjian dimana melekat ketentuan sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 KUHPerdata, yang mengatur: bahwa perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya (Pacta Sunt Servanda). Sehingga, kedua belah pihak tentunya berkewajiban untuk memenuhi kesepakatan yang diatur di dalam PPJB tersebut. Namun apabila proses jual beli yang dilakukan sudah sampai pada proses pencicilan atau pelunasan yang mengharuskan adanya serah terima unit, akan tetapi pihak developer tidak dapat melaksanakan kewajibannya sesuai dengan yang diperjanjikan, maka konsumen dapat melakukan upaya hukum mulai dari somasi sampai pada pengajuan gugatan di Pengadilan Umum ataupun melakukan pengaduan kepada Badan Penyelesaian Konsumen (BPSK) atau Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN). Sesuai Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (“UU Konsumen”). Maka konsumen memilik hak agar pelaku usaha menunaikan kewajibannya sesuai kesepakatan/perjanjian. Menjawab Pertanyaan Anda Anda bertanya, bagaimana solusi dari masalah saya tersebut ?. Karena melihat apa yang Anda sampaikan yang mana Anda telah mentransfer uang 100jt sebagai DP KPR untuk membeli rumah pribadi, namun sampai saat ini belum juga dibangun rumah sebagaimana yang tellah di janjikan, malah tanah tersebut bermasalah. Maka dapat di simpulkan bahwa Anda telah dirugikan karena perbuatan ingkar janji dari pengembang tersebut. Pada dasarnya hukum adat/kebiasaan/kultur yang berlaku di Indonesia selalu mengedepankan nilai-nilai kebersamaan, kekeluargaan, gotong royong, dan musyawarah untuk mencapai mufakat. Hal itu sangat berguna untuk menghindarkan kerugian lebih jauh. Begitupun untuk menyelesaikan sengketa di bidang perumahan terlebih dahulu diupayakan berdasarkan musyawarah untuk mufakat. Pasal 147 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Permahan Dan Kawaasan Pemukiman (“UU Perumahan”), berbunyi: “Penyelesaian sengketa di bidang perumahan terlebih dahulu diupayakan berdasarkan musyawarah untuk mufakat”. Kemudian Pasal 148 UU Perumahan: Dalam hal penyelesaian sengketa melalui musyawarah untuk mufakat tidak tercapai, pihak yang dirugikan dapat menggugat melalui pengadilan yang berada di lingkungan pengadilan umum atau di luar pengadilan berdasarkan pilihan sukarelapara pihak yang bersengketa melalui alternatif penyelesaian sengketa. (2) Penyelesaian sengketa di luar pengadilan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan melalui arbitrase, konsultasi, negosiasi, mediasi, konsilisiasi, dan/atau penilaian ahli sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. (3) Penyelesaian sengketa di luar pengadilan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak menghilangkan tanggung jawab pidana. Namun jika langka tersebut tidak berhasil, maka mengacu pada hukum perikatan Anda dapat melakukan panggilan dengan surat (somasi) sebanyak tiga kali (Pasal 1238 KUHPerdata). Apabila hal itu tidak diindahkan maka langkah selanjutnya yaitu dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan. Maka pengadilan yang akan memutuskan adanya wanprestasi tersebut. Gugatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 148 ayat (1) atas pelanggaran dapat dilakukan oleh: a. orang perseorangan; b. badan hukum; c. masyarakat; dan/atau d. pemerintah dan/atau instansi terkait. Adapum dasar hukum bagi konsumen untuk meminta pertanggungjawaban Pengembang (Developer) diatur dalam Pasal 134 jo Pasal 151 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (“UU Perumahan”). Yaitu denda maksimal Rp. 5.000.000.000,00,- (lima miliar rupiah). Selain sanksi denda, developer tersebut juga dapat dijatuhi sanksi administratif sebagaimana terdapat dalam Pasal 150 UU Perumahan. Sanksinya mulai dari peringatan tertulis, pencabutan izin usaha, hingga penutupan lokasi. Demikian yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih