Keabsahan Jual Beli Tanah Warisan dengan Sertifikat Sudah Atas Nama Pembeli tetapi Pembayaran Diperselisihkan

31/10/20

Oleh : Bow***

Dijawab oleh : Admin Konsultasi Hukum

Pertanyaan:
Selamat Siang.. Saya ingin bertanya terkait jual beli tanah. Masalah ini dialami oleh keluarga dekat saya (si X) usia sudah dewasa. si X adalah anak pertama dari ahli waris dimana Ortunya meninggal 10 tahun yg lalu. Beberapa bulan ini dia didatangi sodara jauh (si A) yang menginfokan bahwa dulu ketika ortu si X ini belum meninggal, ortu si X ini sedang melakukan pembelian tanah dimana penjualnnya adalah ortu kandung dari si A yg datang tersebut. Akan tetapi dia menyampaikan saat akan diproses balik nama, ortu si X meninggal. Dan status sertifikat tanah tersebut masih d proses. Dari tujuan kedatangannya ada yg janggal dari informasi si A ini.. yaitu pada proses jual beli tersebut, ortu si X pada saat itu belum bayar pembelian tanah tersebut. Tetapi si A ini pada saat bertemu dengan si X menunjukkan sertifikat tanah asli yang menginfokan bahwa tanah tersebut sudah menjadi sertifikat tanah atas nama Ortu si X. Sehingga maksud kedatangannya si A ini meminta untuk dibuatkan surat pernyataan ahli waris yg menginfokan bahwa ahli waris ini tidak mengetahui adanya jual beli tanah tersebut dan tanah tersebut akan dibalik nama kembali atau dibantu dijualkan yg nantinya akan dibagikan komisi 7\%. Dari kejadian tersebut, si X mencoba bertanya ke kerabat dan mencoba mencari cari bukti. Singkat cerita ditemukanlah bukti terkait sertifikat tersebut yaitu adanya Buku Jual Beli asli, dan Buku sertifikat tanah fotokopian yg sama persis dengan yg si A tunjukkan. Dalam buku jual beli tersebut sama seperti buku jual beli pada umumnya. Didalamnya tercantum nominal harga yang diberikan pihak kedua ke pihak pertama dan dinyatakan sah. Sampai saat ini si A masih meminta surat pernyataan ahli waris si X dan dan sodaranya. Si A belum mengetahui adanya bukti yang si X pegang. Adapun yg ingin saya tanyakan, apakah bisa terjadi demikian dimana penuturan si A ini bisa dibenarkan ? Dimana inti masalah sertifikat tanah sudah keluar atas nama pembeli namun dinyatakan secara lisan belum terjadi adanya pembayaran. Mohon bimbingannya, sebelum saudara saya mengambil langkah selanjutnya. Terima kasih.

Terima kasih atas pertanyaan saudara Bow* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh: Setiyo Budi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Setelah saya membaca dan memahami permasalahan dan pertanyaan yang Saudara sampaikan, ini ada indikasi penipuan, namun sebelum melangkah lebih jauh tentunya sadara bisa menayakan kepada yang bersangkuta hal terkait jual beli tersebut. Adapun syarat jual beli yang benar sebagai berikut. Pemeriksaan Sertifikat dan Surat Tanda Terima Setoran PBB PPAT akan melakukan pemeriksaan Sertifikat hak atas tanah. Pemeriksaan dilakukan untuk mencocokan data antara sertifikat dengan Buku Tanah di kantor Pertanahan, memastikan bahwa tanah tersebut tidak terlibat dalam sengketa hukum, tidak sedang dijaminkan, dan tidak dalam penyitaan. PPAT juga memeriksa Pajak Bumi dan Bangunan atau PBB. PPAT juga melakukan pemeriksaan pada Surat Tanda Terima Setoran PBB atau STTS PBB untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak menunggak pembayaran PBB. Persetujuan Suami Istri Apabila penjual sudah menikah, maka tanah dan bangunan akan menjadi harta bersama, sehingga penjualan tanah tersebut harus atas dasar persetujuan suami/istri dengan penandatanganan surat persetujuan khusus, atau turut menandatangani AJB. Apabila suami atau istri sudah meninggal, dapat dilakukan dengan melampirkan surat keterangan kematian dari kantor kelurahan. Biaya pajak dan pembuatan AJB Penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh) dan pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dengan ketentuan sebagai berikut: Pajak Penjual (PPh) = Harga Jual x 2,5 % Pajak Pembeli (BPHTB) = { Harga Jual – Nilai Tidak Kena Pajak} x 5 % Pembeli dan Penjual membayar jasa PPAT yang pada umumnya akan ditanggung bersama atau jika kedua belah pihak bersepakat ditanggung oleh salah satu pihak. Pembuatan dan Penandatangan AJB PPAT membacakan dan menjelaskan isi AJB. Apabila penjual dan pembeli menyetujui isi AJB maka kemudian AJB ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi dan PPAT. Setelah ditandatangani, AJB dicetak. AJB cetakan asli dibuat untuk disimpan oleh PPAT dan diserahkan ke kantor pertahanan untuk keperluan balik nama, sedangkan pihak penjual dan pembeli akan mendapatkan salinan AJB. Proses balik nama di kantor pertanahan Setelah AJB ditandatangani, maka sertikat baru akan bisa dibalik nama ke nama pembeli. Berkas-berkas yang perlu diserahkan untuk proses balik nama meliputi : Dokumen Pembeli Fotokopi Kartu Tanda Penduduk Fotokopi Kartu Keluarga Fotokopi Akta Nikah (jika sudah menikah) Fotokopi NPWP Bukti lunas pembayaran BPHTB Surat permohonan balik nama yang sudah ditandatangani AJB dari PPAT Dokumen Penjual Fotokopi Kartu Tanda Penduduk Fotokopi Kartu Keluarga Fotokopi Akta Nikah Sertifikat Hak Atas Tanah Bukti lunas pembayaran PPh Baca juga: Jika setelah sadara tanyakan kepada si A sesuai proses Jual beli di atas, maka akan ketahuan benar tidaknya AJB yang ditunjkan si A kepada saudara, tingal bagaimana keinginan saudara untuk bertindak. Apakah melalui jalur kekeluargaan dulu, mungkin solusi bisa di pecahkan, namun jika tidak, maka perlu laporkan kepada kepolisian Resort setempat di bagian Kanit Harda indikasi tindak pidana penipuan diatur dalam KUHP Pasal 378 KUHP, sedangkan tindak pidana penggelapan diatur Pasal 372 KUHP. Demikian yang bisa kami sampaikan semoga bermanfaat untuk kita semua DISCLAIMER: Jawaban Konsultasi Hukum Semata-Mata Hanya Sebagai Pendapat Hukum Dan Tidak Mengikat Sebagaimana Putusan Pengadilan. Dasar Hukum. KUHP (Kitab Undang-undang Hukum Pidana) KUHP (Kitab Undang-undang Hukum Perdata) pasal 1457 tentang jual beli Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih

Pertanyaan Lanjutan

Tidak ada pertanyaan lanjutan

Diskusi Konsultasi

Silakan login terlebih dahulu untuk menambahkan komentar.

Belum ada komentar. Jadilah yang pertama berkomentar!