Keabsahan Penjualan Tanah Warisan Atas Nama Ibu oleh Saudara tanpa Persetujuan dan Langkah Hukum yang Dapat Ditempuh

Dijawab oleh: Rr Yuliawiranti, S.H., C.N., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Berdasarkan permasalahan hukum yang disampaikan oleh klien, dapat dijelaskan sebagai berikut: Klien menyampaikan bahwa tanah ibu klien dijual oleh saudara ibu klien tanpa sepengetahuan dan musyawarah dengan ibu klien. Tanah tersebut hanya ada SPPT saja, sehingga kami berkesimpulan bahwa tanah tersebut belum bersertipikat, dan dilakukan jual beli atas tanah tersebut secara dibawah tangan oleh saudara ibu klien. Bahwa berdasarkan Pasal 1 angka 20 PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, diatur bahwa: Sertipikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. Jadi SPPT itu bukan merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis untuk hak atas tanah. Oleh karena itu, menurut kami, jual beli tanah yang dilakukan oleh saudara ibu klien itu dilakukan secara di bawah tangan. Bahwa jual beli tanah dibawah tangan yang dilakukan saudara ibu klien dengan pihak lain adalah masih menggunakan aturan Hukum Adat yang berlaku. Syarat sahnya jual beli hak atas tanah menurut hukum adat adalah terpenuhinya tiga unsur yaitu tunai, riil dan terang. Yang dimaksud dengan tunai adalah penyerahan hak oleh penjual dilakukan bersamaan dengan pembayaran oleh pembeli dan seketika itu juga hak sudah beralih. Harga yang dibayarkan itu tidak harus lunas, selisih harga dianggap sebagai hutang pembeli kepada penjual yang termasuk dalam lingkup hukum hutang piutang bukan hukum pertanahan. Sifat riil berarti bahwa kehendak yang telah diucapkan oleh penjual dan pembeli harus diikuti dengan perbuatan nyata, misalnya dengan diterimanya uang pembayaran oleh penjual dan dibuatnya perjanjian dihadapan RT, RW, Lurah sampai Camat. Perbuatan hukum jual beli secara terang maksudnya adalah jual beli dilakukan di hadapan Lurah atau Camat untuk memastikan bahwa perbuatan itu tidak melanggar ketentuan hukum yang berlaku. Dalam putusan Mahkamah Agung tanggal 12 Juni 1975 No.952/K/SIP/1975 dalam pertimbangan hukumnya menyebutkan bahwa jual beli menurut hukum adat sah apabila dilakukan secara riil dan tunai serta diketahui oleh kepala desa. Keputusan dari Mahkamah Agung tersebut sesuai dengan asas dari hukum adat. Apabila jual beli tersebut tidak dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) jual beli tersebut tetap sah karena UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) berdasarkan hukum adat dan pengertian jual beli menurut UUPA menggunakan asas dari hukum adat yaitu konkrit dan nyata. Jadi berdasarkan Pasal 5 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), hukum agraria yang berlaku di Indonesia ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara. Jadi sepanjang jual beli tersebut dilakukan riil/terang dan tunai maka jual beli tersebut sah menurut UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Bahwa telah ada peraturan yang dikeluarkan oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional yaitu Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 11 Tahun 2016 tentang Penyelesaian Kasus Pertanahan (“Permen Agraria Nomor 11 Tahun 2016”). Bahwa berdasarkan Pasal 1 angka 1 Permen Agraria No 11 Tahun 2016, yang disebut dengan kasus pertanahan adalah Sengketa, Konflik, atau Perkara Pertanahan untuk mendapatkan penanganan penyelesaian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan dan/atau kebijakan pertanahan. Bahwa berdasarkan Pasal 1 angka 2, 3, dan 4 Permen Agraria No 11 Tahun 2016, kasus pertanahan dibagi menjadi 3 (tiga) sebagai berikut: a.  Sengketa Tanah yang selanjutnya disebut Sengketa adalah perselisihan pertanahan antara orang perseorangan, badan hukum, atau lembaga yang tidak berdampak luas. b. Konflik Tanah yang selanjutnya disebut Konflik adalah perselisihan pertanahan antara orang perseorangan, kelompok, golongan, organisasi, badan hukum, atau lembaga yang mempunyai kecenderungan atau sudah berdampak luas. c. Perkara Tanah yang selanjutnya disebut Perkara adalah perselisihan pertanahan yang penanganan dan penyelesaiannya melalui lembaga peradilan. Bahwa jika kasus klien belum sampai ke lembaga peradilan, maka kasus klien adalah sengketa tanah. Berdasarkan Pasal 4 Permen Agraria No 11 Tahun 2016, Penyelesaian Sengketa dan Konflik dilakukan berdasarkan: 1.   Inisiatif dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (“Kementerian”); atau 2.  Pengaduan masyarakat. Berdasarkan Pasal 6 sampai dengan Pasal 9 Permen Agraria No 11 Tahun 2016, diatur bagaimana masyarakat bisa melakukan pengaduan. Untuk itu, klien dan ibu klien bisa melakukan pengaduan jika terjadi sengketa tanah. Pengaduan disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan secara tertulis, melalui loket pengaduan, kotak surat atau website Kementerian.  Pengaduan paling sedikit memuat identitas pengadu dan uraian singkat kasus.  Pengaduan yang telah memenuhi syarat yang diterima langsung melalui loket Pengaduan, kepada pihak pengadu diberikan Surat Tanda Penerimaan Pengaduan. Pengaduan tersebut diadministrasikan ke dalam Register Penerimaan Pengaduan. Setiap perkembangan dari sengketa tanah dicatat dalam Register Penyelesaian Sengketa, Konflik, dan Perkara dengan melampirkan bukti perkembangan dan dilaporkan kepada Kepala Kantor Wilayah BPN setiap 4 (empat) bulan sekali dan ditembuskan kepada Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (“Menteri”).   Bahwa berdasarkan pengaduan tersebut, pejabat yang bertanggungjawab dalam menangani Sengketa, Konflik dan Perkara pada Kantor Pertanahan (“Pejabat”) melakukan kegiatan pengumpulan data. (Pasal 10 Permen Agraria No 11 Tahun 2016) Data yang dikumpulkan dapat berupa: a.  data fisik dan data yuridis; b.  putusan peradilan, berita acara pemeriksaan dari Kepolisian Negara RI, Kejaksaan RI, Komisi Pemberantasan Korupsi atau dokumen lainnya yang dikeluarkan oleh lembaga/instansi penegak hukum; c.  data yang dikeluarkan atau diterbitkan oleh pejabat yang berwenang; d.  data lainnya yang terkait dan dapat mempengaruhi serta memperjelas duduk persoalan Sengketa dan Konflik; dan/atau e.  keterangan saksi.   Setelah pelaksanaan kegiatan pengumpulan data, Pejabat melakukan analisis. Analisis tersebut dilakukan untuk mengetahui pengaduan tersebut merupakan kewenangan Kementerian atau bukan kewenangan Kementerian.(Pasal 11 Permen Agraria No 11 Tahun 2016) Bahwa Sengketa atau Konflik yang menjadi kewenangan Kementerian meliputi: (Pasal 11 ayat (3) Permen Agraria No 11 Tahun 2016) a.  kesalahan prosedur dalam proses pengukuran, pemetaan dan/atau perhitungan luas; b.  kesalahan prosedur dalam proses pendaftaran penegasan dan/atau pengakuan hak atas tanah bekas milik adat; c.  kesalahan prosedur dalam proses penetapan dan/atau pendaftaran hak tanah; d.  kesalahan prosedur dalam proses penetapan tanah terlantar; e.  tumpang tindih hak atau sertifikat hak atas tanah yang salah satu alas haknya jelas terdapat kesalahan; f.   kesalahan prosedur dalam proses pemeliharaan data pendaftaran tanah; g.  kesalahan prosedur dalam proses penerbitan sertifikat pengganti; h.  kesalahan dalam memberikan informasi data pertanahan; i.   kesalahan prosedur dalam proses pemberian izin; j.   penyalahgunaan pemanfaatan ruang; atau k.  kesalahan lain dalam penerapan peraturan perundang-undangan.   Bahwa jika memang masalah yang klien dan ibu klien hadapi termasuk dalam kewenangan Kementerian, maka akan dilakukan proses berikutnya yaitu penyelesaian sengketa. Dalam menangani sengketa ini, akan dilakukan pengkajian terhadap kronologi Sengketa atau Konflik; dan data yuridis, data fisik, dan data pendukung lainnya. (Pasal 17 ayat (1) Permen Agraria No 11 Tahun 2016) Dalam melaksanakan pengkajian, dilakukan pemeriksaan lapangan yang meliputi: (Pasal 18 ayat (1) dan Pasal 19 Permen Agraria No 11 Tahun 2016) a.  penelitian atas kesesuaian data dengan kondisi lapangan; b.  pencarian keterangan dari saksi-saksi dan/atau pihak-pihak yang terkait; c.  penelitian batas bidang tanah, gambar ukur, peta bidang tanah, gambar situasi/surat ukur, peta rencana tata ruang; dan/atau d.  kegiatan lainnya yang diperlukan. Dalam menyelesaikan sengketa, Kepala Kantor Wilayah BPN atau Menteri akan menerbitkan: (Pasal 24 Permen Agraria No 11 Tahun 2016) a.  Keputusan Pembatalan Hak Atas Tanah, yaitu pembatalan terhadap hak atas tanah, tanda bukti hak dan daftar umum lainnya yang berkaitan dengan hak tersebut. b. Keputusan Pembatalan Sertifikat, yaitu pembatalan terhadap tanda bukti hak dan daftar umum lainnya yang berkaitan dengan hak tersebut, dan bukan pembatalan terhadap hak atas tanahnya. c.  Keputusan Perubahan Data pada Sertifikat, Surat Ukur, Buku Tanah dan/atau Daftar Umum lainnya; atau d.  Surat Pemberitahuan bahwa tidak terdapat kesalahan administrasi.   Dalam hal di atas satu bidang tanah terdapat tumpang tindih sertifikat hak atas tanah, Menteri atau Kepala Kantor Wilayah BPN sesuai kewenangannya menerbitkan Keputusan pembatalan sertifikat yang tumpang tindih, sehingga di atas bidang tanah tersebut hanya ada 1 (satu) sertifikat hak atas tanah yang sah. (Pasal 24 ayat (7) Permen Agraria Nomor 11 Tahun 2016) Perlu diingat bahwa penerbitan keputusan pembatalan hak atas tanah maupun sertifikat tidak berarti menghilangkan/menimbulkan hak atas tanah atau hak keperdataan lainnya kepada para pihak.   Bahwa Keputusan penyelesaian Sengketa atau Konflik dilaksanakan oleh Kepala Kantor Pertanahan. (Pasal 27 Permen Agraria No 11 Tahun 2016). Dalam hal Keputusan berupa Pembatalan Hak Atas Tanah, Pembatalan Sertifikat atau Perubahan Data, Kepala Kantor Pertanahan memerintahkan pejabat yang berwenang untuk memberitahukan kepada para pihak agar menyerahkan sertifikat hak atas tanah dan/atau pihak lain yang terkait dalam jangka waktu paling lama 5 (lima) hari kerja.(Pasal 28 ayat (1) Permen Agraria No 11 Tahun 2016) Setelah pemberitahuan atau pengumuman, Kepala Kantor Pertanahan memerintahkan pejabat yang berwenang menindaklanjuti keputusan sebagai berikut: (Pasal 29 Permen Agraria No 11 Tahun 2016) 1. Dalam hal Keputusan berupa pembatalan hak atas tanah: pejabat yang berwenang melakukan pencatatan mengenai hapusnya keputusan pemberian hak, sertifikat, surat ukur, buku tanah dan Daftar Umum lainnya, pada Sertifikat hak atas tanah, Buku Tanah dan Daftar Umum lainnya. 2. Dalam hal Keputusan berupa pembatalan sertifikat: pejabat yang berwenang melakukan pencatatan mengenai hapusnya hak pada Sertifikat, Buku Tanah dan Daftar Umum lainnya. 3. Dalam hal Keputusan berupa perubahan data: pejabat yang berwenang melakukan perbaikan pada Sertifikat, Surat Ukur, Buku Tanah atau Daftar Umum lainnya. Setelah dilakukan perbaikan, sertifikat diberikan kembali kepada pemegang hak atau diterbitkan sertifikat pengganti. Keputusan Kepala Kantor Wilayah BPN atau Menteri wajib dilaksanakan kecuali terdapat alasan yang sah untuk menunda pelaksanaannya. (Pasal 33 ayat (1) Permen Agraria 11/2016) Alasan yang sah tersebut antara lain: (Pasal 33 ayat (2) Permen Agraria 11/2016) a. sertifikat yang akan dibatalkan sedang dalam status diblokir atau disita oleh kepolisian, kejaksaan, pengadilan dan/atau lembaga penegak hukum lainnya; atau b.  tanah yang menjadi obyek pembatalan menjadi obyek hak tanggungan; atau c.  tanah telah dialihkan kepada pihak lain. Penundaan pelaksanaan wajib dilaporkan oleh Kepala Kantor Pertanahan kepada Kepala Kantor Wilayah BPN atau Menteri dalam waktu paling lama 5 (lima) hari kerja sejak diterimanya Keputusan tersebut.(Pasal 33 ayat (3) Permen Agraria 11/2016) Jika ternyata sengketa tanah yang terjadi, tidak termasuk sengketa yang merupakan kewenangan Kementerian, penyelesaian sengketa dapat dilakukan melalui mediasi. (Pasal 37 ayat (1) Permen Agraria 11/2016) Dalam hal mediasi menemukan kesepakatan, dibuat Perjanjian Perdamaian yang didaftarkan pada Kepaniteraan Pengadilan Negeri setempat sehingga mempunyai kekuatan hukum mengikat. ( Pasal 41 Permen Agraria 11/2016) Demikian yang dapat kami sampaikan, semoga bermanfaat, Terima Kasih. Disclaimer: Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum: Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 11 Tahun 2016 tentang Penyelesaian Kasus Pertanahan (“Permen Agraria Nomor 11 Tahun 2016”). Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih