Proses Penetapan Peralihan Hak Waris di BPN, Kewajiban BPHTB Warisan, dan Dampak Kehilangan Surat Perpetakan pada Transaksi Jual Beli Tanah di DKI Jakarta

Dijawab oleh: Mursalim, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaan yang disampaikan Yth. Saudara Fernand dari DKI Jakarta, maka atas pertanyaan dapat di sampaikan sebagai berikut: Pengertian Warisan Sesungguhnya di indonesia terdapat beberapa hukum waris yang perlu diketahui dan berlaku seperti: Hukum Islam, Hukum Perdata, dan Hukum Adat. Ketiga macam hukum tersebut memiliki karakter sendiri-sendiri yang berbeda. Hukum warisan tersebut diberlakukan sesuai kebutuhan kondisi orang masing-masing sesuai dengan agama, hukum dan kepercayaan masing-masing. Namun karena disini Anda tidak menyebutkan agama apa yang dianut, maka saya asumsikan bahwa hukum waris yang berlaku adalah umum. Dimana dari pertanyaan tersebut nampaknya lebih menekankan pada proses jual beli property, namun tetap pada koridor hukum waris. Namun bagaimanapun juga status para ahli waris yang memiliki hak atas harta warisan tersebut perlu diperhatikan secara adil. Kemudian timbul pertanyaan?, apakah rumah/tanah/property itu milik dari Bpk.M sendiri, harta bersama atau gono gini, harta warisan dari ibunya yaitu ibu TH (ibu dari Bpk.M), atau harta bawaan. Jika harta tersebut adalah harta warisan dari orang tua yang masih ada saudara lainnya yang harus dibagi dengan saudara lainnya. Dengan adanya hukum dan undang-undang yang mengatur harta warisan, maka diharapkan proses peralihan hak dapat berjalan dengan baik, tertib dan aman, sehingga terhindar dari sengketa. Membeli Rumah di DKI Berdasarkan apa yang Anda sampaikan, dimana Anda ditawarkan oleh Bpk. M sebuah rumah di atas kavling tanah di Kav DKI, Meruya, Jakbar. Dimana tanah tersebut dibeli ibu TH (ibu dari Bpk. M) berdasarkan Akta Peralihan (Notaris) tahun 1987 dari penjualnya, yang mana Penjual tanah tersebut menyerahkan Buku Perpetakan atas namanya. Namun buku asli surat perpetakan tersebut hilang (tinggal fotocopy). Ibu TH meninggal tahun 1997 meninggalkan suami dan 3 anak (sampai sekarang masih hidup). Berdasarkan informasi yang Anda sampaikan, nampaknya untuk membeli rumah di atas kavling di DKI milik Bpk. M tersebut dibutuhkan proses yang cukup panjang. Karena rumah/tanah/property yang ditawarkan oleh Bpk. M merupakan harta warisan dari ibunya yaitu TH. Jadi bukan harta milik dari Bpk. M sendiri. Belum memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM) baru Akta Peralihan (Notaris) tahun 1987 dari penjualnya dan belum dibagi-bagi kepada ahli waris lainnya. Sehingga jika ingin diperalihkan atau di jual kepada pihak lain maka harus dengan persetujuan ahli waris lainnya. Untuk itu, perlu disertakan juga Surat Keterangan Mewaris (bagi WNI penduduk asli) atau Akta Keterangan Hak Mewaris (bagi WNI keturunan Tionghoa) atau Fatwa Waris (bagi WNI yang beragama Islam untuk membuktikan siapa saja yang berhak sebagai pemilik atas tanah tersebut dan yang harus memberikan persetujuan untuk menjual tanah tersebut. Apalagi, hal tersebut dikarenakan menyangkut status surat rumah/tanah yang masih berupa Akta Peralihan (Notaris) tahun 1987, yang berarti masih berupa Akta Jual Beli (AJB) (Notaris) belum berupa Sertifikat Hak Milik (SHM). Kemudian Bpk. M ini masih memiliki orang tua (suami ibu TH) dan saudara yang juga memiliki hak warisan atas rumah/tanah tersebut yang wajib dimintakan persetujuan jika ingin menjual rumah/tanah property tersebut kepada orang lain. Prinsip Pembagian Warisan Berdasarkan Pasal 832 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”), yang berhak menjadi ahli waris adalah para keluarga sedarah, baik sah maupun luar kawin dan si suami atau isteri yang hidup terlama. Prof. Subekti, S.H., dalam bukunya yang berjudul Pokok-Pokok Hukum Perdata (hal. 98), mangatakan bahwa untuk menetapkan siapa yang berhak mewarisi harta peninggalan seseorang, anggota-anggota keluarga si meninggal, dibagi dalam berbagai golongan. Jika terdapat orang-orang dari golongan pertama, mereka itulah yang bersama-sama berhak mewarisi semua harta peninggalan. Sedangkan anggota keluarga lain tidak mendapat bagian apapun. Jika tidak terdapat anggota keluarga dari golongan pertama, barulah orang- orang yang termasuk golongan kedua tampil ke muka sebagai ahli waris, dan seterusnya. Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”) yang berhak mewaris ada empat golongan besar, yaitu: 1. Golongan I: suami/isteri yang hidup terlama dan anak/keturunannya (Pasal 852 KUHPerdata). 2.     Golongan II: orang tua dan saudara Pewaris 3.   Golongan III: Keluarga dalam garis lurus ke atas sesudah bapak dan ibu pewaris 4. Golongan IV: Paman dan bibi pewaris baik dari pihak bapak maupun dari pihak ibu, keturunan paman dan bibi sampai derajat keenam dihitung dari pewaris, saudara dari kakek dan nenek beserta keturunannya, sampai derajat keenam dihitung dari pewaris. Mengacu pada prinsip tersebut, maka jika harta warisan ingin dijual kepada pihak lainnya diperlukan Surat Persetujuan dari ahli waris lainnya. Lain jika ibunya masih hidup, maka yang berhak menjual adalah ibunya sendiri sebagai pemilik asli karena ibunya yang membeli rumah tanah tersebut. Tapi karena yang ingin dijual oleh Bpk. M adalah harta warisan dari ibu TH yang meninggalkan suami dan 3 anak (sampai sekarang masih hidup). Maka yang memiliki hak milik atas rumah/tanah tersebut adalah para ahli waris. Maka seluruh ahli waris yang lain harus hadir untuk memberikan persetujuan. Dalam hal salah seorang ahli waris tidak bisa hadir di hadapan PPAT pembuat akta tersebut (karena berada di luar kota), maka ahli waris tersebut dapat membuat Surat Persetujuan di bawah tangan yang dilegalisir notaris setempat atau dibuat Surat persetujuan dalam bentuk akta notaris. Sehingga, jika ada pihak yang menjual tanah warisan tersebut tanpa persetujuan para ahli waris, para ahli waris dapat menggugat secara perdata atas dasar perbuatan melawan hokum (PMH) sebagaimana Pasal 1365 KUHPerdata. Rencana Bpk. M yang menawarkan rumah/tanah/property kepada Anda dimana suratnya berupa Akta Peralihan (Notaris) tahun 1987, yang disertai Buku Perpetakan, buka Sertifikat Hak Miliki (SHM). Maka diperlukan proses balik nama dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”). Bahwa keinginan melakukan perbuatan hukum jual beli rumah/tanah harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”), sebagaimana diatur dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan Pasal 95 ayat (1) huruf a Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“Permen Agraria 3/1997”). Akta PPAT tersebut adalah bukti adanya peralihan hak atas tanah karena jual beli tersebut. Sedangkan Surat Perpetakan tidak dikenal dalam hukum transaksi jual beli barang tidak bergerak khususnya rumah/tanah/property seperti yang Anda sampaikan, mungkin surat jenis itu hanya mungkin hanya pelengkat dokumen saja. Dalam transaksi jual beli tanah, PPAT akan meminta dokumen-dokumen sebagai berikut: 1.    Data Tanah: a.   PBB asli lima tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti bayarnya); b.    Sertifikat Asli Tanah; c.    Asli Izin Mendirikan Bangunan (IMB) (optional); d.    Bukti Pembayaran Rekening Listrik, Telepon, Air (bila ada); e.    Sertifikat Hak Tanggungan jika masih dibebani hak tanggungan. 2.    Data Penjual dan Pembeli: a.    Fotokopi Kartu Tanda Penduduk suami/istri Penjual dan Pembeli; b.    Fotokopi Kartu Keluarga dan Akta Nikah; c.    Fotokopi NPWP Penjual dan Pembeli. Jadi sebelum dilakukan pengoperan atau peralihan hak atas rumah/tanah/property dari penjual kepada pembeli, maka perlu di pastikan dulu status rumah/tanah tersebut, apakah miliki sendiri dari Bpk. M, Harta bersama gono gini, harta warisan, atau bawaan. Jika harta itu dulunya dibeli oleh ibu TH (ibu dari Bpk. M) berdasarkan Akta Peralihan (Notaris) tahun 1987 maka berarti rumah/tanah/property yang ditawarkan kepada Anda adalah harta warisan dari orang tuanya. Sehingga jika ingin dijual kepada orang lain harus ada surat persetujuan ahli waris lainnya. Karena jika tidak, berpotensi akan di gugat ke Pengadilan untuk dibatalkan dan minta ganti rugi. Menurut Pasal 834 KUHPerdata, seorang ahli waris berhak untuk menuntut supaya segala apa saja yang termasuk harta peninggalan si meninggal diserahkan padanya berdasarkan haknya sebagai ahli waris. Hak penuntutan ini menyerupai hak penuntutan seorang pemilik suatu benda, dan menurut maksudnya penuntutan itu harus ditujukan pada seorang yang menguasai suatu benda warisan dengan maksud untuk memilikinya. Seorang ahli waris yang mempergunakan hak penuntutan tersebut, cukup dengan mengajukan dalam surat gugatannya, bahwa ia adalah ahliwaris dari si peninggal dan barang yang dimintanya kembali itu termasuk benda peninggalan. Sehingga untuk menghidari gugatan dikemudian hari maka surat persetujuan dari ahli waris mutlak diperlukan. Sedangkan Surat Perpetakan bukan surat yang menentukan namun dapat jadi pelengkap dalam jual beli suatu property. Disamping Surat Persetujuan Ahli Waris, yang tidak kalah penting adalah Surat Keterangan Waris untuk memastikan seseorang sebagai ahli waris dari orang yang meninggalkan warisan. Sebagaimana Anda sebutkan, bahwa Bpk. M berencana memperbarui Surat Keterangan Waris untuk meminta penetapan peralihan hak waris kepada BPN (Badan Pertanahan Nasional). Surat Keterangan Waris merupakan salah satu syarat yang dibutuhkan jika seseorang ingin menjual harta warisan. Surat Keterangan Waris harus dibuat oleh ahli waris, dan disaksikan oleh dua orang saksi dan dikuatkan oleh Kepala Desa tempat tinggal pewaris. Pada dasarnya, Fatwa atau penetapan ahli waris dikeluarkan oleh pengadilan (Pengadilan Negeri atau Pengadilan Agama). Penetapan ahli waris untuk yang beragama Islam dibuat oleh Pengadilan Agama atas permohonan para ahli waris. Dasar hukumnya adalah Pasal 49 huruf b UU No. 3 Tahun 2006 tentang Perubahan atas UU No. 7 Tahun 1989 tentang Peradilan Agama. Sedangkan, penetapan ahli waris yang beragama selain Islam dibuat oleh Pengadilan Negeri. Dasar hukumnya adalah Pasal 833 KUHPerdata. Di samping itu, surat keterangan waris juga dapat dibuat di bawah tangan dan ditandatangani oleh semua ahli waris, diketahui lurah dan dikuatkan camat. Notaris juga dapat membuat surat keterangan tersebut seperti Akta Wasiat Pasal 16 huruf h UU No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris atau akta pembagian dan pemisahan harta peninggalan (lihat KUHPerdata Bab XVII tentang Pemisahan Harta Peninggalan).Berdasarkan Fatwa Waris tersebut, Notaris/PPAT dapat menentukan siapa saja yang berhak untuk menjual tanah warisan dimaksud. Jadi, penetapan ahli waris baik yang dikeluarkan oleh pengadlan (Pengadilan Agama atau Pengadilan Negeri) atau akta waris yang dibuat oleh notaris diakui secara hukum. Sehingga, dalam hal ahli waris telah memiliki akta waris yang dibuat oleh notaris, maka yang bersangkutan tidak perlu lagi meminta penetapan ahli waris dari pengadilan. Menjawab Pertanyaan Anda Dari penjelasan diatas, maka ada beberapa pertanyaan yang Anda sampaikan adalah sebagai berikut: 1. Surat penetapan peralihan waris seperti apa yang akan diberikan BPN kepada pemohon nantinya, syarat-syaratnya, dan lama prosesnya?. Pada dasarnya, Surat Keterangan Waris harus dibuat oleh ahli waris, dan disaksikan oleh dua orang saksi dan dikuatkan oleh Kepala Desa tempat tinggal pewaris. Sedangkan syarat lainnya dan prosedur diatur dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) No.1 tahun 2010, dan biaya diatur dalam PP No. 13 tahun 2010. Mengacu pada bpn.go.id, maka yang menjadi syaratnya, yaitu: 1. Mengisi formulir permohonan dan ditandatangani diatas materai. Formulir pemohonan ini memuat : 1. Identitas diri 2. Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon 3. Pernyataan tanah tidak sengketa 4. Pernyataan tanah dikuasai secara fisik 2. Fotocopy identitas pemohon/para ahli waris (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket 3. Sertifikat asli 4. Surat Keterangan Waris sesuai peraturan perundang-undangan 5. Akte Wasiat Notariel 6. Foto copy SPPT PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket 7. Penyerahan bukti SSB (BPHTB), bukti SSP/PPH untuk perolehan tanah lebih dari 60 Juta Rupiah bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak) Proses pengurusan balik nama sertifikat di BPN seperti yang tercantum di atas, biasanya hanya membutuhkan waktu kurang dari satu hari. Hanya saja, sertifikat baru akan keluar setelah lima hari berikutnya. 2. Apabila semua ahli waris belum pernah membeli property sebelumnya, apakah benar NPOPTKP-nya (untuk menghitung BPHTB warisan tsb) adalah Rp 350 juta sesuai dengan Perda Prov.DKI No. 18 tahun 2020 tentang BPHTB? Berdasarkan Pasal 5 ayat 8 PERDA DKI Nomor: 18 Tahun 2020 Tentang Dasar Pengenaan Tarif dan Tata Cara Perhitungan Pajak. Maka dalam hal waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat atau waris termasuk suami/istri, aadalah merupakan Objek Pajak Tidak Kena Pajak jika nilainya r Rp 350.000.000,00 (tiga ra us lima puluh juta rupiah). Namun Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) dapat ditinjau atau dievaluasi kembali setiap tahun dengan Peraturan Gubernur setelah mendapat persetujuan DPRD. 3. Kapan BPHTB atas warisan tsb harus disetorkan ke Pemda ? Itu tergantung proses jual beli itu sendiri. Sekarang ini dengan pemanfaatan Teknologi Informasi (TI) yang semakin luas termasuk pada sistem penyetoran Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang diselenggarakan Pemda DKI. Maka BPHTB yang menjadi tanggungan masyarakat dalam membuat sertifikat dapat dilakukan secara online. Sehingga sistem ini akan memudahkan pelayanan BPHTB kepada masyarakat. Dikutip dari website Pemda, dikatakan dimana Pemda telah menyiapkan sistem ‘BPHTB Terhutang’ dimana masyarakat tetap bisa membayar BPHTB termasuk yang terutang. Sehingga jika segalanya lengkat tinggal membayar BPHTB melalui online BPHTB. 4. Apakah bukti setor BPHTB atas perolehan warisan tersebut merupakan syarat yang diminta BPN sehingga ketetapan peralihan warisan bisa BPN lakukan? BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah sebuah pungutan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan. Mengacu pada Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan. Dalam peraturan ini, disebutkan bahwa perolehan hak atas tanah dan bangunan tidak hanya meliputi jual beli saja. Akan tetapi, perolehan hak atas tanah dan bangunan yang dikenakan bea perolehan juga berlaku terhadap: 1. Tukar menukar; 2. Hibah (Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan dari pembeli hibah, namun pemberi hibah masih hidup); 3. Hibah wasiat (Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan kepada penerima hibah namun berlaku setelah pemberi hibah meninggal dunia; 4. Waris; 5. Penunjukan pembeli dalam lelalng; 6. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan; 7. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap; 8. Hadiah. Maka BPHTB sebagai dokumen persyaratan jual beli rumah/tanah/property di ikutsertakan dalam permohonan peralihan warisan ke BPN. 5. Dengan kondisi Surat Perpetakan hilang (hanya ada copy), alternatif dokumen terkait apa yang kira-kira akan dibutuhkan Notaris nantinya agar perjanjian Jual-Beli atas rumah tersebut dapat dilakukan? Sebagaimana disampaikan bahwa Surat Perpetakan bukan nerupakan surat bukti kepemilikan yang dikenal dalam sistem pendaftaran tanah di Indonesia. Mungkin itu hanya pelengkap saja. Sebagai alat bukti kepeliikan hak atas tanah adalah Sertifikat. Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, menegaskan: “Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan”. 7) Apabila saya jadi membeli property tsb (dengan dasar dokumen copy Surat Perpetakan & Akta Peralihannya) dihadapan Notaris, kapan BPHTB harus saya setor? Sebelum Akta disahkan Notaris atau belakangan saat saya mengurus membuat Sertifikat atas nama saya nantinya? Demikian pemaparan & pertanyaan saya. Seandainya Anda jadi membeli property tersebut, maka untuk membeli rumah/tanah/property tersebut diperlukan kesepakatan/perjanjian yang dilakukan kedua belah pihak tentu didukung dengan Surat Persetujuan Ahli Waris. Kemudian sebelum balik nama (yuridis levering) melalui Akta Jual Beli (AJB) perlu ada perjanjian Pengikatan Jual Beli rumah/tanah. Dimana proses-proses tersebut perlu dilalui. Mengenai kapan BPHTB harus disetor. Biasanya apabila penjual dan pembeli bersama-sama menghadap Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT/Notaris) maka akan di informasilkan kepan mereka harus menyetor BPHTB tersebut. Demikian yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat. Mohon kepada Saudara untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih