Proses Jual Beli Rumah dengan Pemilik Sertifikat Meninggal Dunia: Balik Nama ke Ahli Waris, Pajak, dan Perkiraan Biaya

Dijawab oleh: Eko Suparmiyati, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Pertama tama kami sampaikan terima kasih atas pertanyaan Saudara kepada BPHN, terkait pertanyaan Saudara mengenai bagaimana proses jual beli rumah jika pemilik nama sertifikat sudah meninggal, apakah sertifikat harus diubah dulu ke ahliwaris? dan apakah di kenakan pajak? Menjawab permasalahan Saudara kami menyarankan bahwa yang perlu Saudara lakukan adalah memastikan status tanah tersebut apakah tanah warisan atau tanah yang telah dimiliki oleh satu orang yaitu pemiliknya sendiri. Namun membaca pertanyaan Saudara kami berasumsi bahwa tanah yang menjadi obyek pertanyaan Saudara adalah tanah warisan, sehingga jawaban kami sbb : apabila tanah tersebut dijual setelah menjadi tanah warisan maka yang memiliki hak milik atas tanah tersebut adalah para ahli waris. Jika ingin dilakukan penjualan, maka seluruh ahli waris yang lain harus hadir untuk memberikan persetujuan. Apabila ada salah seorang ahli waris tidak bisa hadir di hadapan PPAT pembuat akta tersebut (karena berada di luar kota), maka ahli waris tersebut dapat membuat surat persetujuan dibawah tangan yang dilegalisir notaris setempat atau dibuat surat persetujuan dalam bentuk akra notaris. Jika ada pihak yang menjual tanah warisan tersebut tanpa persetujuan para ahli waris, para ahli waris dapat menggugat secara perdata atas dasar perbuatan melawan hukum. Perlu diketahui bahwa dalam jual beli tanah, perbuatan hukum jual beli tersebut dilakukan dengan dibuatnya akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sebagaimana diatur dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan Pasal 95 ayat (1) huruf a Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tenntang Pendaftaran Tanah. Akta tersebut adalah bukti adanya peralihan hak atas tanah karena jual beli. Dalam Pasal 1471 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyatakan secara implisit bahwa penjual haruslah pemilik dari barang yang dijual, yang bunyi lengkapnya sbb : Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetaahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain. Dalam hal ini apabila tanah tersebut dijual setelah menjadi tanah warisan, maka yang memiliki hak atas tanah tersebut adalah para ahli waris sebagaimana diatur dalam Pasal 833 ayat (1) jo. Pasal 832 ayat (1) KUHPerdata : Pasal 833 ayat (1) KUHPer : Para ahli waris, dengan sendirinya karena hukum, mendapat hak milik atas semua barang, semua hak dan semua piutang orang yang meninggal.   Pasal 832 ayat (1) KUHPer : Menurut undang-undang yang berhak menjadi ahli waris ialah keluarga sedarah, yang sah menurut undang-undang maupun yang di luar perkawinan, dan suami atau isteri yang hidup terlama, menurut peraturan-peraturan berikut ini. Oleh karena itu seharusnya jual beli tanah warisan taersebut disetujui oleh semua ahli waris sebagai pihak yang mendapatkan hak milik atas tanah akibat pewarisan. Demikian penjelasan tentang permasalahan hukum Saudara, semoga bermanfaat dan membantu. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum: Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;   Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah; Peraturan Pemerintah Nom 3or7 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagaimana telah diubah oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah; Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih