Sengketa pembatalan jual beli apartemen akibat wanprestasi developer dan keterlambatan pengembalian dana

Dijawab oleh Safril Nurhalimi, S.H. M.H. (Penyuluh Hukum Madya) dan Febi Ardhianti, SE.,MH. (Penyuluh Hukum Madya). Sebelumnya kami mengucapkan terima kasih atas pertanyaan permasalahan hukum yang anda hadapi pada saat ini kepada BPHN, kami akan memberikan jawaban-masukan terkait permasalahan hukum ini. Dalam hal kasus anda terkait keterlambatan serah terima apartemen oleh developer besar sering kali terjadi karena mereka merasa memiliki posisi tawar yang lebih kuat dibandingkan konsumen individu. Namun, secara hukum (UU Perlindungan Konsumen dan PP No. 12 Tahun 2021), Anda berada di pihak yang benar. Berdasarkan UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UUPK), Anda memiliki posisi tawar yang kuat untuk menuntut pengembalian dana penuh jika developer terbukti melanggar janji atau PPJB. Karena proses Anda sudah berjalan lebih dari satu tahun tanpa kepastian, Anda dapat menggunakan jalur perlindungan konsumen untuk menekan developer. Serta merujuk pada PP No. 12 Tahun 2021 adalah peraturan tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (aturan turunan UU Cipta Kerja), jika pembatalan terjadi karena kesalahan atau kelalaian developer (wanprestasi), maka seluruh pembayaran yang telah diterima wajib dikembalikan sepenuhnya kepada pembeli tanpa potongan. Dibatalkannya PPJB karena developer wanprestasi (ingkar janji) memang diatur secara hukum, namun prosesnya seringkali tidak instan jika developer mempersulit. Berikut adalah langkah-langkah praktis dan dasar hukum yang bisa Anda gunakan: 1. Dasar Hukum • Perdata Berdasarkan Pasal 1266 dan 1267 KUH Perdata, Anda berhak meminta pembatalan perjanjian disertai pengembalian biaya yang telah dibayar plus ganti rugi jika pihak lain tidak memenuhi kewajibannya. Selain itu, • UU Perlindungan Konsumen  Hak Atas Ganti Rugi (Pasal 4 huruf h): Anda berhak mendapatkan kompensasi, ganti rugi, atau penggantian apabila barang/jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya.  Kewajiban Pelaku Usaha (Pasal 7 huruf g): Developer wajib memberi ganti rugi jika layanan (pembangunan rumah) tidak sesuai dengan yang diperjanjikan  Larangan Ingkar Janji (Pasal 16): Pelaku usaha dilarang menawarkan jasa yang tidak sesuai dengan pesanan atau waktu yang telah disepakati. Pelanggaran terhadap pasal ini dapat diancam sanksi pidana hingga 5 tahun penjara atau denda Rp2 miliar (Pasal 62). • PP No. 12 Tahun 2021 adalah peraturan tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman menegaskan bahwa jika pembangunan tidak sesuai jadwal, konsumen berhak menarik kembali dananya. Sengketa properti/perumahan termasuk dalam ruang lingkup sengketa konsumen. Jika developer melanggar PPJB atau janji di brosur, itu dianggap sebagai pelanggaran pemenuhan hak konsumen. Penyelesaian di BPSK biasanya lebih cepat (maksimal 21 hari kerja sejak gugatan diterima) dan tidak dipungut biaya persidangan. Karena proses pengembalian dana (refund) Anda sudah mandek selama 1 tahun, berikut adalah langkah-langkah konkret yang bisa Anda ambil untuk mempercepat proses: 1. Kirim Somasi Terakhir dengan Tembusan Instansi Terkait Kirim Somasi Resmi: Jika komunikasi lisan tidak mempan, kirimkan surat teguran (somasi) 1 sampai 3 melalui pengacara atau kirim sendiri secara tercatat. Nyatakan poin mana di PPJB yang dilanggar dan beri tenggat waktu pengembalian dana. Jika surat bantuan hukum sebelumnya lambat, Anda perlu meningkatkan tekanan. Kirimkan Somasi yang menyatakan bahwa jika dalam 7-14 hari kerja refund tidak dibayarkan, Anda akan menempuh jalur hukum yang lebih berat. Tembuskan surat ini ke: • YLKI (Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia). • BPKN (Badan Perlindungan Konsumen Nasional). • Dinas Perumahan (Disperum) setempat sebagai pengawas pengembang. 2. Mediasi: Anda bisa meminta bantuan pihak ketiga seperti Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) atau Lembaga Perlindungan Konsumen Swadaya Masyarakat (LPKSM). Proses ini biasanya lebih cepat dan murah daripada pengadilan. 3. Ajukan Gugatan melalui BPSK (Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen), UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen: • Pasal 52: Mengatur tugas dan wewenang BPSK, salah satunya melaksanakan penanganan dan penyelesaian sengketa konsumen melalui mediasi, arbitrase, atau konsiliasi. • Pasal 54: Menyatakan bahwa putusan BPSK bersifat final dan mengikat. • Pasal 45: Memberikan hak kepada konsumen untuk menggugat pelaku usaha melalui lembaga yang bertugas menyelesaikan sengketa antara konsumen dan pelaku usaha (yaitu BPSK) atau melalui peradilan umum. BPSK adalah jalur yang lebih cepat dan murah dibandingkan Pengadilan Negeri. • Proses di BPSK biasanya selesai dalam waktu maksimal 21 hari kerja sejak sidang dimulai. • Putusan BPSK bersifat mengikat. Jika developer mangkir, putusan ini bisa dimintakan eksekusi ke Pengadilan. Berdasarkan Peraturan Mahkamah Agung (PERMA) No. 1 Tahun 2006 mengatur tentang Tata Cara Pengajuan Keberatan Terhadap Putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Mengatur tentang tata cara pengajuan keberatan terhadap putusan BPSK melalui Pengadilan Negeri jika salah satu pihak tidak menerima hasil putusan tersebut. 4. Gugatan Wanprestasi ke Pengadilan Negeri Gugat ke Pengadilan Negeri: Jika dana besar dan mediasi gagal, ajukan gugatan perdata atas dasar Wanprestasi. Mengingat proses Anda sudah berjalan 1 tahun, bukti surat-surat dan janji tertulis developer menjadi kunci utama. Jika nilai kerugian Anda sangat besar, Anda bisa mengajukan gugatan perdata wanprestasi. Berdasarkan putusan-putusan Mahkamah Agung sebelumnya, developer yang lalai melakukan serah terima wajib mengembalikan seluruh uang konsumen (100%) ditambah bunga atau kerugian materil lainnya. 5. Langkah hukum lainnya: Permohonan PKPU/Pailit, Ini adalah langkah yang paling ditakuti oleh developer ternama. • Jika pengembang memiliki hutang yang sudah jatuh tempo kepada minimal dua kreditur (Anda dan satu orang lain yang juga belum dibayar refund-nya), Anda bisa mengajukan permohonan PKPU (Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang) ke Pengadilan Niaga. • Jika permohonan ini masuk, reputasi perusahaan akan hancur dan saham mereka (jika perusahaan terbuka) bisa anjlok. Biasanya, pengembang akan langsung mengajak damai dan membayar refund Anda agar permohonan PKPU dicabut. 6. data dukung anda • Dokumentasikan Bukti: Kumpulkan semua brosur, bukti transfer, rekaman janji (jika ada), dan salinan PPJB. • Cek Kondisi Lapangan: Ambil foto/video progres proyek yang mandek sebagai bukti nyata di persidangan atau mediasi. • Lapor Kolektif: Jika ada korban lain, bergabunglah untuk melakukan gugatan kelompok (class action). Ini biasanya lebih menekan developer secara finansial dan reputasi. • Jika dalam PPJB Anda tercantum klausul mengenai denda keterlambatan atau prosedur pembatalan sepihak jika developer lalai, maka poin tersebut adalah senjata utama Anda untuk menuntut pengembalian 100% tanpa potongan administrasi. Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat, terima kasih. Disclamer :Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar hukum 1. KUH Perdata 2. HIR 3. UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen 4. PP No. 12 Tahun 2021 adalah peraturan tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman 5. Peraturan Mahkamah Agung (PERMA) No. 1 Tahun 2006 mengatur tentang Tata Cara Pengajuan Keberatan Terhadap Putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK)