Keabsahan Jual Beli Tanah Orang Tua kepada Salah Satu Anak tanpa Persetujuan Keluarga, Pembagian Hasil Tidak Merata, dan Pembayaran Secara Cicilan Belum Lunas

Terima kasih atas pertanyaan saudara Sul***** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Safril Nurhalimi, S.H. M.H. (Penyuluh Hukum Madya) dan Febi Ardhianti, SE.,MH (Penyuluh Hukum Madya). Sebelumnya kami mengucapkan terima kasih atas pertanyaan permasalahan hukum yang anda hadapi pada saat ini kepada BPHN, kami akan memberikan jawaban-masukan terkait permasalahan hukum ini. Tindakan Jual beli tanah antara orang tua dengan salah satu anak adalah sah secara hukum, asalkan memenuhi syarat berikut:

1. Keabsahan Jual Beli. Orang tua adalah pemilik sah yang namanya tertera di sertifikat. Selama orang tua masih hidup dan dalam kondisi sehat mental (cakap hukum), mereka berhak penuh menjual asetnya kepada siapa pun, termasuk salah satu anaknya, tanpa perlu persetujuan anak-anak yang lain. Selama orang tua masih hidup, harta tersebut milik mereka, bukan harta warisan. Jadi, tidak ada kewajiban hukum untuk meminta izin kepada ahli waris lainnya.
2. Dasar hukum permasalahan hukum tersebuat adalah:  Pasal 1457 KUHPerdata yang mengatur tentang perjanjian jual beli secara umum, di mana satu pihak mengikatkan diri untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lain membayar harga yang dijanjikan. Tidak ada larangan hubungan darah dalam pasal ini.   UU No. 5 Tahun 1960 (UUPA) yang Mengatur bahwa setiap peralihan hak atas tanah harus memiliki dasar hukum yang jelas (seperti jual beli, hibah, atau waris). PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang Mengatur tentang Pendaftaran Tanah, yang mewajibkan setiap peralihan hak atas tanah dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Syarat Agar jual beli Sah di Mata Hukum. Walaupun terjadi antar keluarga, prosesnya tetap harus mengikuti aturan formal untuk menghindari sengketa dengan ahli waris lain di kemudian hari

1. Dibuat di Hadapan PPAT. Harus menggunakan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh PPAT setempat.
2. Ada Transaksi Pembayaran: Secara hukum, "Jual Beli" harus dibuktikan dengan adanya perpindahan uang. Jika tidak ada uang yang dibayarkan, maka seharusnya menggunakan Akta Hibah, bukan AJB
3. Persetujuan Ahli Waris Lain. Sangat disarankan untuk mendapatkan persetujuan (tanda tangan) dari saudara kandung atau ahli waris lainnya guna mencegah tuduhan "penggelapan warisan" atau "hibah wasiat" yang melanggar hak mutlak (legitieme portie) ahli waris lain.

 Pembagian Uang yang Tidak Merata. Karena itu adalah uang hasil penjualan milik orang tua, maka orang tua bebas menentukan mau dikemanakan uang tersebut. Jika orang tua memberikan uang tersebut secara proporsional (tidak rata) kepada anak-anaknya, hal itu dianggap sebagai hibah. Secara hukum, orang tua berhak memberikan hibah dalam jumlah yang berbeda-beda kepada anaknya, selama tidak melanggar Legitieme Portie (bagian mutlak ahli waris) jika kelak mereka meninggal dunia.

 Pembayaran yang Belum Lunas (Dicicil). Ini adalah poin yang paling krusial secara administrasi:

1. Risiko Hukum. Jika transaksi dilakukan di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), biasanya disyaratkan pembayaran sudah lunas. Jika belum lunas namun sudah balik nama, ini berisiko menjadi sengketa di kemudian hari.
2. Saran: Pastikan ada Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang mencatat jadwal cicilan dan sisa hutang. Jika pembeli (si anak) gagal melunasi, secara hukum penjual (orang tua) bisa membatalkan jual beli tersebut tergantung kesepakatan di awal.

Potensi Masalah di Masa Depan. Meskipun sah secara hukum, tindakan ini sering memicu Sengketa Waris setelah orang tua meninggal dunia. Anak-anak lain bisa menggugat jika:

1. Jual beli tersebut dianggap fiktif (hanya formalitas untuk mengalihkan aset agar tidak dibagi waris).
2. Hutang cicilan yang belum lunas tidak dianggap sebagai piutang oleh ahli waris lain.

Banyak keluarga memilih jalur jual beli (daripada hibah) agar tanah tersebut menjadi Harta Bawaan sang anak secara penuh dan tidak dapat digugat oleh ahli waris lain. Sebaiknya buatlah Akta Pemberian atau Perjanjian Tertulis yang menjelaskan status hutang yang belum lunas tersebut agar menjadi jelas bagi seluruh anggota keluarga dan menghindari tuduhan penggelapan aset di masa depan.

Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat, terima kasih.

Disclamer   :Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan.

Dasar hukum

1. KUHPerdata
2. UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
3. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah