Keabsahan Jual Beli Tanah dengan Sertifikat Masih Atas Nama Orang Tua Penjual dan Tuntutan Pembatalan Setelah Transaksi

Terima kasih atas pertanyaan saudara Sug***** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Gunawan, SH.,MH. (Penyuluh Hukum Madya) dan Febi Ardhianti, SE.,MH (Penyuluh Hukum Madya). Terima kasih atas pertanyaan Bapak setianto kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional tentang permasalahanmya  dan sudah menceritakan kisah ini dengan jujur dan lengkap dapat diuraikan secara singkat. Analisis Singkat Kasus Anda membeli tanah dari anak penjual , Sertifikat masih atas nama orang tua (pemilik sah), Tidak ada Akta Jual Beli (AJB) di PPAT Secara hukum, transaksi belum sah sebagai peralihan hak tanah. Secara kedudukan Hukum pemilik sah tetap orang tua (nama di sertifikat)  anak penjual tidak berwenang menjual jika tanpa kuasa  sedangkan bukti seperti kwitansi, surat pernyataan, dan video hanya bukti perjanjian biasa, bukan bukti kepemilikan

Syarat-syarat Terjadinya Suatu Persetujuan yang Sah  diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata adalah sebagai berikut :  Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat;

1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. suatu pokok persoalan tertentu;
4. suatu sebab yang tidak terlarang.

Sekarang kami akan menjelaskan masing-masing syarat perjanjian.

1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya (kesepakatan para pihak) artinya para pihak secara bebas menyetujui isi perjanjian tanpa adanya paksaan (dwang), penipuan (bedrog), kekhilafan atau kesesatan (dwaling). Jika kesepakatan terjadi karena paksaan, penipuan, atau kekhilafan, maka perjanjian dapat dimintakan pembatalan.
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan, maksudnya adalah kemampuan seseorang menurut hukum untuk membuat perjanjian.Yang tidak cakap membuat perjanjian, antara lain: anak yang belum dewasa dan orang yang berada di bawah pengampuan. Jika pihak yang membuat perjanjian tidak cakap, maka perjanjian dapat dibatalkan.
3. Suatu hal tertentu (objek perjanjian) artinya perjanjian harus memiliki objek yang jelas, misalnya: barang, jasa, pekerjaan, sejumlah uang. Objek tersebut harus dapat ditentukan jenisnya, sehingga para pihak mengetahui apa yang menjadi hak dan kewajibannya.
4. Suatu sebab yang halal (causa yang halal). Isi atau tujuan perjanjian tidak boleh bertentangan dengan hukum, kesusilaan, atau ketertiban umum.Contohnya: perjanjian untuk melakukan kejahatan, perjanjian jual beli barang ilegal. Jika tujuan perjanjian tidak halal, maka perjanjian tersebut batal demi hukum

Jadi berdasarkan penjelasan diatas maka, perjanjian jual beli  Anda dengan anak penjual dalam hukum perjanjian gagal, karena dalam hukum, yang berhak menjual tanah adalah orang yang namanya tertera di sertifikat atau ahli warisnya (jika pemilik sudah meninggal). Jika orang tua masih hidup maka Anak tidak boleh menjual tanah tersebut tanpa Surat Kuasa Menjual yang sah dari orang tuanya.

Tindakan penjual (si anak pemilik tanah) dengan memjual tanah milik orang tua nya dapat  dikenakan tindakan atau Perbuatan Melawan Hukum. Perbuatan Melawan Hukum diatur dalam Pasal 1365 KUHPerdata adalah sebagai berikut :  Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.”

Penjual (si anak pemilik tanah) juga dapat di Pidana jika terdapat Perbuatan Curang  dan/atau penggelapan.  Tindak Pidana Perbuatan Curang diatur dalam Pasal 492 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP Baru) adalah sebagai berikut : “Setiap Orang yang dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum dengan memakai nama palsu atau kedudukan palsu, menggunakan tipu muslihat atau rangkaian kata bohong, menggerakkan orang supaya menyerahkan suatu Barang, memberi utang, membuat pengakuan utang, atau menghapus piutang, dipidana karena penipuan, dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau pidana denda paling banyak kategori V.”

Tindak Pidana Penggelapan Pasal 486  KUHP Baru adalah sebagai berikut : “Setiap Orang yang secara melawan hukum memiliki suatu Barang yang sebagian atau seluruhnya milik orang lain, yang ada dalam kekuasaannya bukan karena Tindak Pidana, dipidana karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau pidana denda paling banyak kategori IV.”

Tindakan yang harus Anda lakukan adalah, aimpan Kuitansi, surat pernyataan, dan video adalah alat bukti pendukung, namun secara hukum pertanahan (UUPA), jual beli tanah dianggap sah jika dilakukan di hadapan PPAT (Camat/Notaris) dengan akta otentik (AJB). Transaksi "di bawah tangan" (hanya kuitansi) posisi hukumnya lemah untuk balik nama, namun kuat sebagai bukti perikatan utang-piutang atau jual beli.

Langkah yang Harus Anda lakukan Dilakukan :

1. Upayakan Mediasi. Temui orang tua tersebut bersama penjual (anaknya). Tanyakan alasan pembatalan. Jika mereka bersedia melanjutkan, segera ajak ke kantor Notaris/PPAT untuk membuat Akta Jual Beli (AJB) resmi.
2. Gunakan Pasal Wanprestasi. Jika mereka memaksa batal, sampaikan bahwa berdasarkan bukti kuitansi dan video, telah terjadi kesepakatan. Jika dibatalkan sepihak, Anda berhak menuntut pengembalian uang sepenuhnya ditambah ganti rugi/bunga hal tersebut sesuai Pasal 1243 KUHPerdata. Berikut ini bunyi Pasal 1243 KUHPerdata : Jika perikatan itu bertujuan untuk tidak berbuat sesuatu, maka pihak mana pun yang berbuat bertentangan dengan perikatan itu, karena pelanggaran itu saja, diwajibkan untuk mengganti biaya, kerugian dan bunga.
3. Gugatan Perdata (Opsional). Jika mediasi gagal dan uang tidak dikembalikan, Anda bisa menggugat penjual (si anak) ke Pengadilan Negeri atas dasar Wanprestasi atau Perbuatan Melawan Hukum (PMH) untuk mengesahkan transaksi atau mengembalikan uang.
4. Lapor Pidana (Jalur Terakhir). Jika ternyata anak tersebut menjual tanpa izin orang tuanya dan uangnya digelapkan, Anda bisa melaporkan si penjual ke Polisi atas dugaan Perbuatan Curang  dan/atau penggelapan.

Kesimpulan. Secara hukum, orang tua bisa saja menuntut pembatalan jika ia tidak pernah memberi izin/kuasa kepada anaknya untuk menjual. Namun, uang Anda harus kembali utuh. Anda tidak bisa dipaksa kehilangan tanah sekaligus kehilangan uang.

Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat, terima kasih.

Disclamer : Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan.

Dasar Hukum:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
2. Undang Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana.