Penolakan Lelang Rumah Agunan Kredit Macet Akibat Penipuan Rekan Bisnis Suami

Terima kasih atas pertanyaan saudara Sya*********** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Iva Shofiya, S.H., M.Si. ( Penyuluh Hukum Madya) dan Febi Ardhianti, SE.,MH (Penyuluh Hukum Madya). Terima kasih atas pertanyaannya,  Mengenai lelang dapat dilihat pengaturannya dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 Tahun 2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang (“Permenkeu 27/2016”) yang telah mencabut keberlakuan dari Peraturan Menteri Keuangan No. 93/PMK.06/2010 Tahun 2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. Lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan pengumuman lelang. Pengumuman lelang adalah pemberitahuan kepada masyarakat tentang akan adanya Lelang dengan maksud untuk menghimpun peminat lelang dan pemberitahuan kepada pihak yang berkepentingan. Pada dasarnya, lelang yang telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan yang berlaku, tidak dapat dibatalkan. Lelang yang akan dilaksanakan hanya dapat dibatalkan dengan permintaan penjual atau berdasarkan penetapan atau putusan dari lembaga peradilan.

Penjual menurut Pasal 1 angka 19 Permenkeu 27/2016 adalah: Penjual adalah orang, badan hukum atau badan usaha atau instansi yang berdasarkan peraturan perundang-undangan atau perjanjian berwenang untuk menjual barang secara lelang.

Termasuk dalam pembatalan lelang atas permintaan penjual, apabila penjual tidak hadir dalam pelaksanaan lelang dengan kehadiran peserta lelang yang menyebabkan lelang menjadi batal dilaksanakan. Pembatalan lelang atas permintaan penjual (baik pembatalan secara tertulis maupun penjual tidak hadir dalam pelaksanaan lelang) dikenakan Bea Lelang Batal Atas Permintaan Penjual sesuai dengan Peraturan Pemerintah tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku Pada Kementerian Keuangan. Selain dengan permintaan penjual atau berdasarkan penetapan atau putusan dari lembaga peradilan, pembatalan lelang sebelum pelaksanaan lelang dapat dilakukan oleh Pejabat Lelang dalam hal:

1. Surat Keterangan Tanah/Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (“SKT/SKPT”) untuk pelaksanaan lelang barang berupa tanah atau tanah dan bangunan belum ada;
2. barang yang akan dilelang dalam status sita pidana atau blokir pidana dari instansi penyidik atau penuntut umum, khusus lelang eksekusi;
3. terdapat gugatan atas rencana pelaksanaan lelang eksekusi Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UUHT”) dari pihak lain selain debitor/tereksekusi, suami atau istri debitor/tereksekusi yang terkait dengan kepemilikan objek lelang;
4. Barang yang akan dilelang dalam status sita jaminan atau sita eksekusi atau sita pidana, khusus lelang noneksekusi;
5. tidak memenuhi legalitas formal subjek dan objek lelang;
6. Penjual tidak dapat memperlihatkan atau menyerahkan asli dokumen kepemilikan barang kepada pejabat lelang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 21 Permenkeu 27/2016;
7. Pengumuman lelang yang dilaksanakan penjual tidak sesuai peraturan perundang-undangan;
8. keadaan memaksa (force majeur) atau kahar;
9. terjadi gangguan teknis yang tidak bisa ditanggulangi pada pelaksanaan lelang tanpa kehadiran peserta;
10. Nilai limit yang dicantumkan dalam pengumuman lelang tidak sesuai dengan surat penetapan nilai limit yang dibuat oleh penjual; atau
11. Penjual tidak menguasai secara fisik barang bergerak yang dilelang.

Pejabat lelang adalah orang yang berdasarkan peraturan perundang-undangan diberi wewenang khusus untuk melaksanakan penjualan barang secara lelang. Jadi  menjawab pertanyaan anda selama semua persyaratan terkait lelang terpenuhi maka keberatan anda tidak dapat diterima dan lelang dapat dilanjutkan untuk membayar hutang anda.

Bank biasanya membutuhkan cepat pelunasan utang melalui lelang dan tidak akan menunggu waktu normal pemasaran demi mencapai harga pasaran. Maka, diperbolehkan adanya Nilai Likuidasi, yaitu harga pasaran yang didiskon karena waktu ekspos/pemasaran yang relatif singkat. Rujukan kisaran besaran diskon yang dianggap wajar ada standarnya, yaitu Standar Penilaian Indonesia (SPI). Jika penetapan harga lelang dilakukan oleh Tim Penaksir dari internal bank sendiri, maka pada praktiknya bank juga mengikuti prosedur penetapan nilai yang serupa. Dari nilai Hak Tanggungan, harga pasar, dan Nilai Likuidasi, pertama–tama untuk Nilai Limit (harga minimal barang yang akan dilelang dan ditetapkan oleh Penjual) dipilih harga yang tertinggi. Jika tidak laku, maka Nilai Limit akan diturunkan di penawaran kedua. Jika masih belum laku, akan terus diturunkan sampai menyentuh Nilai Likuidasi.

Menjawab pertanyaan Anda, lelang yang dilaksanakan dengan Nilai Limit di bawah harga pasaran diperbolehkan dan sah menurut peraturan perundang–undangan yang berlaku, selama masih dalam batas yang wajar. Pada umumnya terjadi dalam Lelang Eksekusi karena merupakan “penjualan paksa”, maka penawaran menjadi terbatas dan harga objek menjadi relatif lebih rendah dari harga pasar. Semoga bermanfaat.

Disclaimer :

Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan.

Dasar hukum :

1. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 Tahun 2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang