Pengenaan BPHTB atas Jual Beli Tanah yang Belum Bersertifikat

Dijawab oleh: Rahmad Syafaat Habibi, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Pertama) Sebelumnya kami Penyuluh Hukum pada Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum BPHN Kemenkumham mengucapkan terimakasih karena atas kepercayaan Anda telah menggunakan layanan konsultasi hukum di website/app www.lsc.bphn.go.id. Mengenai pertanyaan Anda yaitu bagaimana pengenaan BPHTB atas jual beli tanah yang belum bersertifikat, maka saya akan menjelaskan terlebih dahulu apa itu BPHTB. Berdasarkan Pasal 1 angka 41 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah Dan Retribusi Daerah, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan hak ini adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan/atau bangunan. Sedangkan pada Pasal 85 ayat (1) UU 28/2009, objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan tersebut diantaranya dapat berasal dari pemindahan hak karena jual beli, penunjukan pembeli dalam lelang, peleburan usaha, pemekaran usaha, dan hadiah. Jenis hak dasar menjadi objek BPHTB meliputi hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak pengelolaan. Walaupun memiliki cakupan objek pajak yang luas, namun tidak semua perolehan hak atas tanah dan/atas bangunan dikenai BPHTB. Adapun yang menjadi subjek dan wajib pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Hal ini berarti pungutan ini ditanggung oleh pembeli tanah dan/atau bangunan. Sedangkan penjual sebagai pihak yang memperoleh penghasilan juga dikenakan pajak tetapi dalam bentuk pajak penghasilan (PPh). Dengan demikian pihak penjual dan pembeli sama-sama memiliki tanggung jawab untuk membayar pajak. Kemudian mengenai pertanyaan Anda yaitu apakah tanah tidak bersertifikat tidak dikenakan BPHTB, di dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 Tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan tidak mengatur secara jelas bahwa tanah yang tidak bersertifikat akankah dikenakan BPHTB atau tidak, namun dalam UU 21/1997 memberikan pembatasan atau penjelasan pelepasan atau perolehan apa saja yang tidak dikenakan BPHTB. Selanjutnya didalam pasal 7 UU BPHTB, pemerintah menentukan suatu batas nilai perolehan tidak kena pajak yang disebut Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Ketentuan pasal 7 ini dijabarkan lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah dan yang terakhir adalah Peraturan Pemerintah Nomor 113 Tahun 2000 tanggal 1 Desember 2000 yang kemudian ditindaklanjuti lagi dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 516/KMK.04/2000 tanggal 14 Desember 2000. Keputusan Menteri Keuangan ini kemudian mengalami perubahan dan yang terakhir diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 33/PMK.03/2008 tanggal 22 Februari 2008 tentang Perubahan Kedua Atas Keputusan Menteri Keuangan Nomor 516/KMK.04/2000 Tentang Tata Cara Penentuan Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak BPHTB. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 33/PMK.03/2008 ini berisikan ketentuan sebagai berikut: Untuk perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, ditetapkan paling banyak Rp.300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah); Untuk perolehan hak Rumah Sederhana Sehat (RSH) sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 03/PERMEN/M/2007 tentang Pengadaan Perumahan dan Permukiman Dengan Dukungan Fasilitas Subsidi Perumahan Melalui KPR bersubsidi, dan Rumah Susun Sederhana sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 7/PERMEN/M/2007 tentang Pengadaan Perumahan dan Permukiman Dengan Dukungan Fasilitas Subsidi Perumahan Melalui KPR Rumah Susun Bersubsidi, ditetapkaan sebesar Rp.49.000.000,00 (empat puluh sembilan juta rupiah); Untuk perolehan hak baru melalui program pemerintah yang diterima pelaku usaha kecil atau mikro dalam rangka Program Peningkatan Sertifikasi Tanah untuk Memperkuat Penjaminan Kredit bagi Usaha Mikro dan Kecil, ditetapkan sebesar Rp.10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah); Untuk perolehan hak selain perolehan hak sebagaimana dimaksud pada huruf a, huruf b, dan huruf c, ditetapkan paling banyak Rp.60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah); NPOPTKP yang ditetapkan sebagaimana dimaksud pada huruf d lebih besar daripada NPOPTKP yang ditetapkan sebagaimana dimaksud pada huruf b, maka NPOPTKP untuk perolehan hak sebagaimana dimaksud pada huruf b ditetapkan sama dengan NPOPTKP sebagaimana ditetapkan pada huruf d; dalam hal NPOPTKP yang ditetapkan sebagaimana dimaksud pada huruf d lebih besar daripada NPOPTKP yang ditetapkan sebagaimana dimaksud pada huruf c, maka NPOPTKP untuk perolehan hak sebagaimana dimaksud pada huruf c ditetapkan sama dengan NPOPTKP sebagaimana ditetapkan pada huruf d. Besarnya NPOPTKP ditetapkan secara regional, maksudnya adalah NPOPTKP tersebut ditetapkan per daerah tingkat II (Kabupaten/Kota) dengan mempertimbangkan usulan dari Kepala Daerah yang bersangkutan. Jadi jika seandainya yang dimaksud adalah jual beli tanah tidak bersertifikat yang perolehan haknya karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri bisa bisa saja tidak dikenakan BPHTB. Demikian jawaban yang dapat saya berikan, semoga bermanfaat dalam menambah wawasan hukum saudara dan juga dapat menjadikan kita bersama untuk lebih taat dan sadar hukum, terimakasih. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Mohon kepada Saudara untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1