Keabsahan Jual Beli Tanah dan Bangunan dari Penjual Bercerai Tanpa Pembagian Harta Gono Gini dan Keberadaan Mantan Istri Tidak Diketahui

Dijawab oleh: Iva Shofiya, S.H., M.Si. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaannya, berikut kami jelaskan terkait jual beli obyek harta gono gini. Dalam kronologis saudara tidak terdapat informasi apakah obyek tanah yang diperjual belikan ada sertifikatnya apa tidak, namun karena istri membawa kabur sertifikat diasumsikan bahwa termasuk sertifikat obyek yang dijual belikan. Terkait permasalahan ini apakah jual beli harta yang sertifikatnya tidak ada dapat kami jelaskan sebagai berikut: Peralihan hak atas tanah dalam bentuk jual beli harus memenuhi beberapa syarat yang telah ditentukan perundang-undangan yang berlaku. Apabila syarat-syarat yang telah ditentukan tidak terpenuhi, maka akan membawa konsekuensi legalitas jual beli hak atas tanah tersebut. Disamping itu apabila suatu perbuatan jual beli hak atas tanah tidak memenuhi syarat, juga dapat berkonsekuensi tidak dapat didaftarkannya peralihan hak atas tanah melalui jual beli tersebut. Untuk dapat melalukan transaksi jual beli hak atas tanah maka pemegang hak atas tanah harus memiliki hak dan wewenang untuk menjual hak atas tanah yang menjadi obyek jual beli. Perlu diketahui bahwa pejanjian jual beli harus memenuhi syarat materiil dan syarat formal. Syarat materiil meliputi: pertama, penjual maupun pembeli adalah pihak yang memang berhak melakukan transaksi jual-beli. Kedua, tanah atau properti yang diperjualbelikan tidak sedang dalam keadaan sengketa. Sedangkan syarat formal adalah, akta jual beli harus dibuat oleh PPAT berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Selengkapnya terkait syarat materil penjual dan pembeli adalah sebagai berikut : Syarat Materil 1. Syarat Penjual Penjual adalah orang yang namanya tercantum dalam sertifikat atau alat bukti lainnya selain sertifikat. Penjual harus sudah dewasa menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Apabila penjual belum dewasa atau masih di bawah umur maka diwakili oleh walinya. Apabila penjual berada di dalam pengampuan (curatele), maka untuk melakukan transaksi jual beli harus diwakili oleh pengampu atau kuratornya. Apabila penjual diwakili oleh orang lain sebagai penerima kuasa, maka penerima kuasa menunjukan surat kuasa notaril atau surat kuasa otentik yang dibuat oleh pejabat yang berwenang. Apabila hak atas tanah yang akan dijual merupakan harta bersama dalam perkawinan maka penjual harus mendapatkan kan persetujuan terlebih dahulu dari suami/istri yang dituangkan dalam akta jual beli. 2. Syarat Pembeli Apabila obyek jual beli tersebut merupakan tanah Hak Milik, maka subyek yang dapat membeli tanah adalah perseorangan warga negara Indonesia, bank pemerintahan, badan keagamaan, dan badan sosial. Apabila obyek jual beli tersebut merupakan tanah Hak Guna Usaha, maka subyek yang dapat membeli tanah adalah perseorangan warga negara Indonesia, dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Apabila obyek jual beli tanah tersebut merupakan tanah Hak Guna Bangunan, maka subyek yang dapat membeli tanah adalah perseorangan warga negara Indonesia, dan badan hukum yang didirikan menurut hukum indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Apabila obyek jual beli tanah tersebut adalah merupakan Hak Pakai, maka pihak yang dapat membeli tanah adalah subyek Hak Pakai yang bersifat privat, yaitu perseorangan warga negara Indonesia, perseorangan warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indoneisa dan berkedudukan di Indonesia, dan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. Perlu diketahui Terkait dengan hal ini Mahkamah Agung, dalam Putusan No 701 K/Pdt.1977, menyatakan bahwa: “Jual beli tanah yang merupakan harta bersama disetujui pihak istri atau suami, harta bersama berupa tanah yang dijual suami tanpa persetujuan isteri adalah tiada sah dan batal demi hukum. Berdasarkan ketentuan diatas maka pihak penjual dapat digolongkan tidak memenuhi syarat materil sebagai penjual. Pada dasarnya, jika perkawinan putus karena perceraian, harta bersama diatur menurut hukumnya masing-masing berdasarkan Pasal 37 UU No. 1 tahun 1974 tentang Perkawinan. Yang dimaksud dengan "hukumnya" masing-masing ialah hukum agama, hukum adat dan hukum-hukum lainnya. Jika belum ada pembagian harta gono gini, maka harta-harta tersebut masih milik bersama antara si mantan suami dengan mantan istri. Selain itu, menurut yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung Nomor 1448K/Sip/1974, disebutkan bahwa: Sejak berlakunya Undang-Undang Republik Indonesia No. 1 Tahun 1974 tentang perkawinan sebagai hukum positif, bahwa harta benda yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama, sehingga pada saat terjadinya perceraian, harta bersama tersebut harus dibagi sama rata antara mantan suami istri. Terhadap milik bersama, tentu saja setiap perbuatan hukum harus dengan persetujuan mantan istri dan mantan suami sebagai pemiliknya. Pengaturan dalam jual beli yang secara jelas mengatakan bahwa jual beli barang orang lain adalah batal berdasarkan Pasal 1471 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang berarti seseorang tidak boleh menjual barang yang bukan miliknya. Berdasarkan berbagai ketentuan diatas, maka kami sarankan anda sebagai pihak pembeli menanyakan dengan jelas terkait obyek tanah tersebut kepada penjual sehingga tidak ada permasalahan yang timbul dibelakang hari. Jika belum ada kejelasan status tentang obyek jual beli tersebut karena merupakan harta bersama maka sebaiknya calon pembeli (ibu Yanti) menunda atau bahkan membatalkan proses jual beli tersebut. Karena jika dilakukan tanpa persetujuan isteri maka jual beli tersebut akan bermasalah. Demikian semoga bermanfaat. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum UU No. 1 tahun 1974 tentang Perkawinan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Putusan Mahkamah Agung No 701 K/Pdt.1977 Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih