Upaya Hukum Pembeli Terakhir Beritikad Baik atas Transaksi Jual Beli Rumah dengan Pemilik Sertifikat Palsu dan Sengketa Riwayat Kepemilikan

Dijawab oleh: Sumarno, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Sebelum saya menjawab pertanyaan yang Saudara Alfian sampaikan, pertama-tama saya selaku Tenaga Penyuluh Hukum pada Badan Pembinaan Hukum Nasional Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia sangat mengapresiasi atas kesediaan Saudara Alfian untuk mengirimkan pertanyaan terkait permasalahan hukum yang Saudara Alfian hadapi. Berkaitan dengan pertanyaan Sdr. Alfian, sebelumnya akan saya jelaskan tentang beberapa hal terkait jual beli. Berdasarkan pasal 1457 KUH Perdata dinyatakan bahwa : Jual beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Selanjutnya, dalam Pasal 1458 KUH Perdata dinyatakan : Jual beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelahnya orang-orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan harganya, meskipun kebendaan itu belum diserahkan, maupun harganya belum dibayar ,Namun demikian, mengingat proses jual beli yang Saudara lakukan dengan pihak D walaupun dilakukan dihadapan Notaris dan telah dibuatkan Akte Jual Belinya, ternyata Saudara telah ditipu oleh D karena pihak A yang dihadapkan kepada Notaris ternyata palsu, sehingga jelas proses jual beli yang Saudara lakukan tersebut tidak sah, karena adanya unsur penipuan yang dilakukan oleh pihak D. Bahkan ternyata, sertifikat tanah tersebut keberadaannya kemungkinan ada di bank, karena diagunkan oleh Pihak C. Pertanyaannya, bagaimana proses jual beli yang terjadi antara C dan D, apakah memang D mengetahui bahwa obyek rumah dan tanah tersebut memang tidak ada sertifikatnya. Selain itu, dalam proses jual beli, kewajiban penjual sebagaimana diatur dalam Pasal 1473 KUH Perdata dinyatakan bahwa : Si penjual diwajibkan menyatkan dengan tegas untuk apa ia mengikatkan dirinya, segala janji yang tidak terang dan dapat diberikan berbagai pengertian, harus ditafsirkan untuk kerugiannya. Dalam Pasal 1474 KUH Perdata juga dinyatakan terkait kewajiban penjual yaitu : Ia mempunyai dua kewajiban utama, yaitu menyerahkan barangnya dan menanggungnya. Selanjutnya dalam Pasal 1480 KUH Perdata dinyatakan : Jika penyerahan karena kelalaian si penjual tidak dapat dilaksanakan, maka si pembeli dapat menuntut pembatalan pembelian, menurut ketentuan-ketentuan Pasal 1266 dan 1267. Pasal 1266 KUH Perdata menyatakan : Syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan-persetujuan yang bertimbal balik, manakala salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya. Sedangkan Pasal 1267 KUH Perdata menyatakan : Pihak terhadap siapa perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih apakah ia, jika hal itu masih dapat dilakukan, akan memaksa pihak yang lain untuk memenuhi perjanjian, ataukah ia akan menuntut pembatalan perjanjian, disertai penggantian biaya kerugian dan bunga. Dalam Pasal 1365 KUH Perdata juga dinyatakan : Tiap perbuatan melanggar hukum, yang membawa kerugian kepada seorang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut. Berkaitan dengan hal tersebut di atas, dalam Keputusan Mahkamah Agung Nomor 1230 K/Sip/1980 dinyatakan bahwa pembeli beritikad baik harus di lindungi. Berdasarkan semua ketentuan tersebut di atas, mengingat sertifikat atas rumah dan tanah tersebut tidak lagi ada di tangan A selaku pemilik pertama, dan telah digadaikan kepada pihak Bank oleh C, maka Saudara perlu membicarakan hal tersebut ke pihak D bahwa proses jual beli yang telah dilaksanakan harus jelas termasuk jaminan adanya sertifikat asli dari obyek jual beli tersebut. Jika, Saudara tidak memperoleh kepastian atas hak kepemilikan obyek jual beli tersebut dari pihak D, sebaiknya Saudara membatalkan perjanjian jual beli yang telah dilakukan. Berdasarkan ketentuan-ketentuan di atas, jelas pihak D harus bertanggung jawab atas kerugian yang Saudara alami dan wajib mengganti kerugian yang telah Saudara alami. Jika musyawarah tidak tercapai, maka Saudara dapat melaporkan D kepada pihak berwajib atas dasar penipuan. Demikian, yang dapat saya sampaikan. Semoga bermanfaat. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum : Kitab Undang-Undang Hukum Perdata; Keputusan Mahkamah Agung Nomor 1230K/Sip/1980. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih