Kepemilikan Sertifikat Tanah Warisan dengan Bangunan Milik Saudara dan Potensi Penerbitan Sertifikat Baru

Dijawab oleh: Rr Yuliawiranti, S.H., C.N., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Berdasarkan permasalahan hukum yang disampaikan oleh klien, dapat dijelaskan sebagai berikut: Bahwa berdasarkan keterangan klien, ada tanah warisan keluarga yang sertipikat tanah tersebut ada di tangan klien, dan di atas tanah tersebut terdapat bangunan milik orang lain tetapi masih saudara klien. Dari keterangan klien tidak dijelaskan, sertipikat tersebut atas nama siapa, apakah sudah atas nama klien, atau masih atas nama pewaris (orang yang sudah meninggal). Bahwa Hukum Pertanahan Nasional menganut asas pemisahan horizontal. Asas pemisahan horizontal adalah asas yang menyatakan bahwa bangunan dan tanaman yang ada diatas tanah bukan merupakan bagian dari tanah. Hak atas tanah tidak dengan sendirinya meliputi pemilikan bangunan dan tanaman diatasnya. Perbuatan hukum mengenai tanah tidak dengan sendirinya meliputi perbuatan hukum terhadap bangunan dan tanaman. Asas pemisahan horisontal yang diatur dalam UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria (UUPA) hanyalah persoalan, yaitu : (Santoso, 2012) a. Hak Guna Usaha (HGU) yang disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf b UUPA, secara khusus diatur dalam Pasal 28 sampai dengan Pasal 34 UUPA; b. Hak Guna Bangunan (HGB) yang disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf c UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 35 sampai dengan Pasal 40 UUPA; c. Hak Pakai (HP) disebutkan dalam Pasal 16 ayat 1 huruf d UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 41 sampai dengan Pasal 43 UUPA; d. Hak Sewa Untuk Bangunan (HSUB) yang disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf e UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 44 dan Pasal 45 UUPA; dan e. Selain itu ada hak atas tanah yang bersifat sementara yang juga menerapkan asas pemisahan horisontal yaitu: 1.1. Hak Menumpang. Hak Menumpang yang dimaksud di sini bukan menumpang pada rumah atau bangunan, tetapi Hak Menumpang yang dimaksud di sini adalah Hak Menumpang di atas tanah milik orang lain, yang menurut Boedi Harsono menumpang untuk mendirikan dan menempati rumah di atas tanah pekarangan milik orang lain. 1.2. Hak Sewa Tanah Pertanian. UUPA agraria sendiri tidak memberikan definisi tentang apa yang dimaksud dengan Hak Sewa Tanah Pertanian. Yang dimaksud dengan Hak Sewa Tanah Pertanian adalah suatu perbuatan hukum dalam bentuk penyerahan penguasaan tanah pertanian oleh pemilik tanah kepada pihak lain (penyewa) dalam jangka waktu tertentu dan sejumlah uang sebagai sewa yang ditetapkan atas dasar kesepakatan kedua belah pihak. Bahwa sehubungan dengan hal tersebut pada angka 2, maka prinsip hukum pertanahan nasional adalah pemisahan horizontal, jadi dimungkinkan hak atas tanah tidak dengan sendirinya meliputi pemilikan bangunan dan tanaman diatasnya. Bahwa klien menanyakan apabila si pemilik bangunan memiliki atau membuat sertipikat tanah baru lagi, apakah klien bisa mendapatkan hak klien kembali. Hal ini sebetulnya tidak secara otomatis dapat dilakukan, karena pemilik bangunan yang menurut klien adalah masih saudara klien, hanya memiliki hak atas bangunannya saja, yang menurut UUPA, bisa dalam bentuk Hak Guna Bangunan atau Hak Menumpang, yang semuanya itu bersifat sementara atau ada jangka waktunya. Dan untuk keperluan pendaftaran haknya harus memenuhi persyaratan yang telah diatur dalam PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yaitu dalam Pasal 23 huruf a angka 2): Pasal 23 huruf a angka 2): Untuk keperluan pendaftaran hak : a. hak atas tanah baru dibuktikan dengan : 2) asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik; Jadi apabila si pemilik bangunan ingin membuat sertipikat baru, maka persyaratan sebagaimana diatur pada pasal 23 huruf a angka 2) PP Nomor 24 Tahun 1997 wajib dipenuhi terlebih dahulu. Bahwa menurut keterangan klien, sertipikat tanah tersebut ada pada klien, tetapi tidak diketahui apakah pemegang hak atas tanah pada sertipikat tersebut atas nama klien sebagai ahli waris atau nama pewaris atau nama para ahli waris. Jika masih nama si pewaris (orang yang telah meninggal), maka sertipikat tersebut harus balik nama terlebih dahulu kepada ahli waris melalui peralihan haknya dengan cara pewarisan. Bahwa oleh karena itu, maka peralihan hak atas tanahnya bisa melalui pewarisan, karena menurut Pasal 42 PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, diatur sebagai berikut: (1) Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar dan hak milik atas satuan rumah susun sebagai yang diwajibkan menurut ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36, wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan, sertipikat hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris. (2) Jika bidang tanah yang merupakan warisan belum didaftar, wajib diserahkan juga dokumen-dokumen sebagaimana dimaksud dalam Pasal 39 ayat (1) huruf b. (3) Jika penerima warisan terdiri dari satu orang, pendaftaran peralihan hak tersebut dilakukan kepada orang tersebut berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris sebagaimana dimaksud pada ayat (1). (4) Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris tersebut. (5) Warisan berupa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan belum ada akta pembagian warisnya, didaftar peralihan haknya kepada para penerima waris yang berhak sebagai hak bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan/atau akta pembagian waris tersebut. Jadi untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar, maka wajib diserahkan kepada kantor pertanahan, dokumen-dokumen sebagai berikut: Sertipikat hak yang bersangkutan; Surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya; Surat tanda bukti sebagai ahli waris; Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris tersebut. Jika bidang tanah yang merupakan warisan belum didaftar, dokumen-dokumen yang wajib diserahkan kepada kantor pertanahan, antara lain: Sertipikat hak yang bersangkutan; Surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya; Surat tanda bukti sebagai ahli waris; surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2); dan surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan; Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris tersebut. Oleh karena itu, kepada klien disarankan untuk berkonsultasi lebih lanjut kepada kantor pertanahan setempat. Demikian yang dapat kami sampaikan, semoga bermanfaat, Terima Kasih. Disclaimer: Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum: UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih