Tanggung Jawab Hukum Karyawan Agen Properti yang Membuat Perjanjian Sewa dengan Nilai Pembayaran Berbeda antara Penyewa dan Pemilik Apartemen

Dijawab oleh: Mursalim, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaan yang disampaikan Yth. Saudara Handoko dari Provinsi DKI Jakarta, maka atas pertanyaan dapat di sampaikan sebagai berikut: Agen Properti Keberadaan Agen Properti tidak terlepas dari semakin meningkatnya pembangunan ekonomi di segala bidang, dan juga pertumbuhan penduduk sehingga kebutuhan orang akan tempat tinggal seperti: rumah dan apartemen juga meningkat. Keberadaan agen properti yang menjamur adalah karena berfungsi sebagai perantara (broker) usaha (bisnis) dalam transaksi jual beli, sewa menyewa, dan kontrak perumahan atau apartemen yang dilakukan baik oleh masyarakat perorangan maupun perusahaan besar dan kecil. Industri properti juga merupakan satu bidang pembangunan yang sedang digenjot oleh pemerintah. Pekerjaan agen properti juga merupakan ujung tombak dari industri properti karena tanpa mereka ini produsen dan konsumen akan sulit terhubung. Merujuk pada Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI), baik agen, broker, maupun marketing memiliki makna yang tak sama. Maka seorang agen properti adalah orang atau perusahaan perantara yang mengusahakan penjualan bagi perusahaan lain atas nama pengusaha atau perwakilan. Berdasarkan PERATURAN MENTERI PERDAGANGAN REPUBLIK INDONESIA NOMOR 51/M-DAG/PER/7/2017 TENTANG PERUSAHAAN PERANTARA PERDAGANGAN PROPERTI (“PERMENDAG P4”), dimana Pasal 1 angka 1 disebutkan bahwa Agen Properti atau: “...Perusahaan Perantara Perdagangan Properti yang selanjutnya disingkat P4 adalah badan usaha baik yang berbadan hukum maupun tidak berbadan hukum yang didirikan dan berkedudukan di wilayah hukum Negara Kesatuan Republik Indonesia yang melakukan kegiatan usaha perantaraan jual beli, perantaraan sewamenyewa, penelitian dan pengkajian, pemasaran, serta konsultasi dan penyebaran informasi yang berkaitan dengan properti berdasarkan perintah Pengguna Jasa yang diatur dalam perjanjian tertulis...” Kemudian angka 2: “...Properti adalah harta berupa tanah dan/atau bangunan serta sarana dan prasarana lain yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari tanah dan/atau bangunan tersebut...” Angka 3 berbunyi: “...Tenaga Ahli Perantara Perdagangan Properti yang selanjutnya disebut Tenaga Ahli adalah orang yang memiliki keahlian di bidang perantaraan perdagangan properti yang dibuktikan dengan Sertifikat Kompetensi Perantara Perdagangan Properti...” Kegiatan usaha perantaraan perdagangan properti (agen properti) di wilayah hukum Negara Kesatuan Republik Indonesia hanya dapat dilakukan oleh perusahaan penanaman modal dalam negeri. Perusahaan dapat melakukan kerja sama dengan perusahaan asing melalui sistem waralaba sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Wajib Membuat Perjanjian Tertulis Pada Pasal 3 di tentukan: P4 dalam menjalankan kegiatan usahanya wajib membuat perjanjian tertulis dengan Pengguna Jasa. (2) Perjanjian tertulis sebagaimana dimaksud pada ayat (1), paling sedikit memuat: a. lingkup kegiatan yang ditugaskan; b. obyek Properti; c. hak dan kewajiban para pihak; d. nilai atau persentase dan tata cara pembayaran komisi; e. jangka waktu perjanjian; dan f. penyelesaian perselisihan. P4 wajib memiliki paling sedikit 2 (dua) orang Tenaga Ahli. Kantor Cabang P4 wajib memiliki paling sedikit 1 (satu) orang Tenaga Ahli. Kegiatan Usaha Agen Properti Berdasarkan Pasal 6 diatur, Kegiatan usaha P4 meliputi: a. jasa jual beli Properti; b. jasa sewa-menyewa Properti; c. jasa penelitian dan pengkajian Properti; d. jasa pemasaran Properti; dan/atau e. jasa konsultasi dan penyebaran informasi Properti. Pasal 7: Jasa jual beli Properti sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 huruf a meliputi menerima dan melaksanakan pekerjaan menjual dan/atau membeli Properti dalam jangka waktu tertentu, sesuai dengan perjanjian tertulis antara Pengguna Jasa dengan P4. Pekerjaan menjual dan/atau membeli Properti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa kegiatan: melakukan pendataan kelengkapan dokumen dan verifikasi dokumen terkait dengan Properti yang menjadi objek transaksi jual beli untuk diperlihatkan kepada calon pembeli; mengumpulkan data dan dokumen yang diperlukan untuk transaksi jual beli dari para pihak; melakukan promosi dan pemasaran melalui media cetak, media elektronik, dan media lainnya; memberikan saran kepada Pengguna Jasa terkait calon pembeli atau penjual, harga, dan kondisi Properti; memberikan informasi mengenai kegiatan pemasaran kepada Pengguna Jasa; f. melakukan negosiasi dengan calon pembeli atau calon penjual; g. menyiapkan perjanjian pendahuluan transaksi (ikatan jual beli); h. menerima tanda jadi atau uang muka transaksi jual beli dari calon pembeli atas persetujuan Pengguna Jasa; menyiapkan dokumen yang dibutuhkan untuk mengurus transaksi jual beli antara calon pembeli dan pemilik Properti ke Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT); j. membantu pencarian sumber pendanaan dari lembaga keuangan; dan k. kegiatan lain yang diperlukan dalam jasa jual beli. P4 berhak menerima imbal jasa berupa komisi dari Pengguna Jasa atas jasa yang diberikan. Dalam hal P4 melaksanakan jasa jual bell sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 huruf a, P4 berhak menerima komisi yang besarnya paling sedikit 2% (dua persen) dan paling banyak 5% (lima persen) dari nilai transaksi dan disesuaikan dengan lingkup jasa yang diberikan kepada Pengguna Jasa (Pasal 12). Setiap P4 wajib memiliki SIU-P4 dari Menteri. Menteri mendelegasikan kewenangan penerbitan SIUP4 kepada Direktur Jenderal (Pasal 14). Kewajiban membuat Laporan Setiap P4 yang telah memiliki SIU-P4 wajib menyampaikan laporan kegiatan usaha kepada Direktur setiap 1 (satu) tahun sekali dengan menggunakan format tercantum dalam Lampiran III yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini. Penyampaian laporan tahunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan paling lambat pada tanggal 31 Maret tahun berikutnya. Selain laporan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), P4 wajib memberikan laporan, data, dan/atau informasi mengenai pelaksanaan kegiatan usahanya dalam hal diminta oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk oleh Menteri (Pasal 25). Menjawab Pertanyaan Anda Yang saya tanyakan, apakah saya sebagai pekerja jika terjadi pelaporan dari pemilik apartemen akan ikut terkena hukuman atau sebagai saksi saja? Berdasarkan Pasal 25 Permendag no. 51/M-DAG/PER/7/2017 Tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti (“PERMENDAG P4”), dimana disitu terdapat ketentuan untuk membuat laporan kepada Direktur Jenderal Perdagangan. Karena Direktur Jenderal Perdagangan memiliki wewenang untuk melakukan Pembinaan dan Pengawasan terhadap Perusahaan Agen Properti. Maka permasalahan hukum yang Anda hadapi terkait status hukum Anda, kiranya dapat di laporkan kepada Dirjen Perdagangan. Pemilik, pengurus, atau penanggung jawab P4 yang mengakhiri kegiatan usahanya wajib menyampaikan laporan kepada Direktur secara daring melalui portal web http://sipt.kemendag.go.id paling lambat 3 (tiga) bulan sejak tanggal pengakhiran kegiatan usaha dengan melampirkan dokumen pendukung dan SIU-P4 asli (Pasal 26). Karena Kementerian Perdagangan yang akan menindak lanjuti status perusahaan Anda tersebut termasuk status hukum Anda sebagai karyawan nantinya. Demikian yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih