Perlindungan Hukum Penyewa atas Bangunan yang Didirikan di Tanah Desa Saat Masa Sewa Berakhir dan Tidak Diperpanjang

Pertanyaan:
bagaimana kekuatan hukum kami apabila kami mengalami kasus sebagai berikut : kami menyewa lahan milik desa selama 5 tahun kemuadian kami mendirikan bangunan untuk usaha, apabila setelah jangka waktu 5 tahun sewa habis dan pimpinan kepala desa berganti sehingga kami tidak dapat memperpanjang sewa lagi, bagaimana mengatasi masalah tersebut supaya kami tidak merugi terhadap bangunan yang sudah kami bangun dan tidak di ambil alih sepihak oleh pihak desa?

Dijawab oleh: Safril Nurhalimi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Sebelumnya kami mengucapkan Terima Kasih Atas Pertanyaan sdr JOKO HARDIANTO PS dari JAWA TENGAH terkait permasalahan hukum yang sedang dihadapi oleh anda kepada tim konsultan hukum Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum BPHN secara on line. Terkait dengan permasalahan/pertanyaan hukum yang anda tanyakan kepada kami, maka saya akan memberikan pandangan hukum atas permasalahan yang anda hadapi dari sisi hukum dan maupun peraturan lain yang terkait berdasarkan informasi dan kronologis kejadian peristiwanya yang telah kami terima dari anda. Tanah kas desa merupakan jenis kekayaan desa yang dapat dimanfaatkan sepenuhnya untuk kepentingan penyelenggaraan pemerintahan, pembangunan dan pelayanan kepada masyarakat. Pemanfaatan kekayaan desa/kas desa di Desa Gentan berupa sewa menyewa tanah kas desa sehingga bisa menguntungkan desa. Harga sewa disesuaikan dengan pasar, dan untuk memperoleh harga yang wajar persewaan tanah tersebut sesuai dengan peraturan di desa tersebut dilakukan dengan sistem lelang. Pada Pasal 77 ayat (2) UU No. 6 Tahun 2014 Tentang Desa dan Pasal 110 ayat (1) PP No. 43 Tahun 2014 Tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2014 Tentang Desa jo PP No. 47 Tahun 2015 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 43 Tahun 2014 Tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2014 Tentang Desa dijelaskan bahwa Kepala Desa sebagai pemegang kekuasaan pengelolaan aset desa mempunyai wewenang dan tanggung jawab, diantaranya adalah menetapkan kebijakan pengelolaan aset desa, menetapkan pembantu pengelola dan petugas/pengurus aset desa, menetapkan penggunaan, pemanfaatan atau pemindahtanganan aset desa, menetapkan kebijakan pengamanan aset desa, dan menyetujui usul pemanfaatan aset desa selain tanah dan/atau bangunan KUH Perdata pasal 1548 ayat (11) yang berbunyi: “Sewa-menyewa adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang pihak tertentu belakangan itu disanggupi pembayarannya”. Selain itu juga dapat disebutkan bahwa pelaksanaan sewa menyewa lahan tanah kas desa di Desa Gentan sudah memenuhi syarat-syarat sah suatu perjanjian, sebab telah memenuhi empat syarat yang dicantumkan dalam Pasal 1320 KUHPerdata, yaitu: (1) Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya; (2) Kecakapan untuk membuat suatu perikatan; (3) Suatu hal tertentu; (4) Suatu sebab yang halal. Perjanjian sewa menyewa diatur dan diawasi oleh desa, walaupun sudah terjadi kesepakatan antara kedua belah pihak, namun pihak desa tidak bisa begitu saja melepaskan tanggung jawabnya sebagai pemilik tanah kas desa, karena tanah kas desa merupakan aset desa yang berguna dan merupakan harta yang tidak habis pakai. Penyewa berkewajiban menaati peraturan yang dikeluarkan oleh desa di dalam surat perjanjian sewa kas desa, diantaranya tentang hak dan kewajiban bagi kedua belah pihak. Penyewa dilarang keras memindahkan hak sewanya kepada pihak lain Isi perjanjian sewa lahan desa diantaranya untuk mengetahui hak dan kewajiban masing-masing pihak dalam pelaksanaan pejanjian sewa menyewa tanah beserta bangunan milik kas desa dan Untuk mengetahui tanggung jawab hukum apabila salah satu pihak melakukan kesalahan atas dasar wanprestasi atau melakukan perbuatan melawan hukum dalam pelaksanaan pejanjian sewa menyewa tanah beserta bangunan milik kas desa karena pelaksanaan perjanjian sewa menyewa tanah milik kas desa dilaksanakan dengan surat perjanjian. Surat perjanjian yang dimaksud harus memiliki unsurunsur sebagai berikut: (1) Pihak-pihak yang terkait dalam perjanjian; (2) Obyek perjanjian sewa menyewa; (3) Jangka waktu; (4) Hak dan kewajiban masingmasing pihak; dan (5) Penyelesaian perselisihan. Pertama, Hak dan Kewajiban Pemberi Sewa, (1) Hak Pemberi Sewa : (a) Menerima pembayaran uang sewa tenah kas desa, (b)Turut serta melakukan pengawasan pelaksanaan kegiatan pihak penyewa agar sesuai dengan peruntukannya; (2) Kewajiban Pemberi Sewa: (a) Menyerahkan pengelolaan tanah kepada penyewa untuk kegiatan pertanian; (b) Bersama-sama dengan penyewa memelihara objek perjanjian sehingga dapat digunakan oleh penyewa sesauai dengan peruntukannya, yaitu sebagai lahan pertanian; (c) Menjamin bahwa selama masa berlakunya perjanjian sewa menyewa, pihak penyewa tidak akan mendapat peringatan, teguran, tuntutan atau dakwaan dalam bentuk apapun dari pihak lain yang menyatakan mempunyai hak terlebih dahulu atau turut mempunyai hak atas objek perjanjian; (d) Turut serta melakukan pengawasan kegiatan pihak penyewa agar sesuai dengan peruntukan pemanfaat objek perjanjian untuk lahan pertanian. Kedua, Hak dan Kewajiban Penyewa, (1) Hak Penyewa: (a) Membayar uang sewa; (b) Memperoleh jaminan bahwa selama masa berlakunya perjanjian sewa menyewa tidak akan mendapatkan peringatan, teguran, tuntutan atau dakwaan dalam bentuk apapun dari pihak lain yang menyatakan mempunyai hak terlebih dahulu atau turut mempunyai hak atas objek perjanjian, (2) Kewajiban Penyewa: (a) Selama persewaan, penyewa dilarang keras untuk memindahkan hak sewanya kepada pihak lain; (b) Segala biaya yang timbul akibat pemanfaatan tanah yang disewa ditanggung oleh penyewa; (c) Bertanggung jawab atas segala kerusakankerusakan yang terjadi selama jangka waktu sewa, kecuali pihak penyewa dapat membuktikan bahwa kerusakan tersebut terjadi bukan karena kesalahan dari penyewa; dan (d) Setelah masa persewaan berakhir, penyewa berkewajiban untuk mengembalikan tanah yang disewa kepada pihak pemerintah desa dalam keadaan kosong dan baik Melihat hak dan kewajiban seperti yang dijelaskan menunjukkan bahwa apa yang menjadi hak dan kewajiban pemberi sewa (kreditur) dan penyewa (debitur) yang tertuang dalam surat tersebut telah memenuhi unsur-unsur dalam KUHPerdata. Pada Pasal 1548 KUHPerdata dijelaskan hak-hak yang diperoleh pihak yang menyewakan (Pihak Kepala Desa), yaitu: (a) Menerima uang sewa sesuai dengan jangka waktu yang telah ditentukan dalam perjanjian; (b) Menegur penyewa apabila penyewa tidak menjalankan kewajibanya dengan baik. Sedangkan, kewajiban pihak yang menyewakan (Pihak Kepala Desa) dapat ditemukan dalam Pasal 1550 KUHPerdata. Kewajiban-kewajiban tersebut, yaitu: (a) Menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa; (b) Memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa sehingga barang tersebut dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan; (c) Memberikan si penyewa kenikmatan yang tertera dari pada barang yang disewakan selama berlangsungnya sewa menyewa. Bagi Pihak penyewa memiliki kewajiban-kewajiban yang diatur dalam Pasal 1560, 1561, 1564, dan 1566 KUHPerdata, antara lain: Pasal 1560 KUHPerdata, yaitu: (1) Memakai barang yang disewa sebagai bapak rumah yang baik, sesuai dengan tujuan yang diberikan pada barang itu menurut perjanjian sewanya, atau jika tidak ada perjanjian mengenai itu, menurut tujuan yang dipersangkakan berhubungan dengan keadaan; (2) Membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan. Jadi, Setidaknya terdapat beberapa alasan yang menyebabkan suatu perjanjian/kontrak tersebut berakhir atau hapus, yaitu : Jangka waktu berakhirnya perjanjian/kontrak. Artinya, para pihak telah menentukan dengan tegas terkait jangka waktu berakhirnya perjanjian/kontrak; Jangka waktu berakhirnya perjanjian/kontrak telah ditentukan oleh undang-undang (Vide: Pasal 1066 ayat (3) KUHPerdata); Salah satu pihak telah meninggal dunia, misalnya dalam perjanjian/kontrak pemberian kuasa (Vide: Pasal 1813 KUHperdata), perjanjian/kontrak perburuhan (Vide: Pasal 1603 huruf j KUHPerdata), dan perjanjian/kontrak perseroan (Vide: Pasal 1646 ayat (4) KUHPerdata); Salah satu atau kedua belah pihak menyatakan menghentikan perjanjian/kontrak, misalnya dalam kontrak kerja atau kontrak sewa-menyewa; Karena putusan hakim. Artinya, berdasarkan upaya hukum yang dilakukan oleh salah satu pihak yang dirugikan di pengadilan, akhirnya pengadilan memutuskan untuk membatalkan suatu perjanjian/kontrak tersebut. Biasanya gugatan yang diajukan adalah gugatan cidera janji (wanprestasi) atau perbuatan melawan hukum (PMH); Tujuan kontrak telah tercapai, misalnya kontrak pemborongan. Adapun unsur-unsur wanprestasi adalah: Ada perjanjian oleh para pihak; Ada pihak melanggar atau tidak melaksakan isi perjanjian yang sudah disepakati; Sudah dinyatakan lalai tapi tetap juga tidak mau melaksanakan isi perjanjian. Dijelaskan pula bahwa jika terjadi wanprestasi seperti yang anda sampaiakn diawal maka dapat mengakibatkan empat hal, diantaranya, yaitu: pembatalan perjanjian atau juga dinamakan pemecahan perjanjian. Dijelaskan pula bahwa dalam hal debitur melakukan ingkar janji, kreditur dapat menuntut pembatalan persetujuan dengan timbal balik, dan pembatalan dengan ganti rugi. Pada intinya dijelaskan oleh Subekti, perjanjian berakhir apabila salah satu pihak melanggar janji. Berdasarkan penjelasan permasalahan wanprestasi maka dapat dikatakan bahwa penyelesaian permasalahan yang terjadi dilakukan melalui musyawarah antara para pihak, dan semua permasalahan yang terjadi dengan kesadaran para pihak juga dapat berjalan dengan baik. Selain itu dari penjelasan tersebut di atas juga dapat ditarik sebuah kesimpulan, bahwa tanggung jawab hukum yang wajib dipenuhi oleh pihak penyewa (debitur), yaitu: memberikan ganti rugi uang sesuai kesepakatan, dan melakukan pelepasan tanah yang disewanya karena tidak dapat melunasi uang pembayaran sewa. Demikian, semoga bermanfaat. Terima kasih SUMBER ; KUHPerdata / BW UU No. 6 Tahun 2014 Tentang Desa PP No. 43 Tahun 2014 Tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2014 Tentang Desa PP No. 47 Tahun 2015 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 43 Tahun 2014 Tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2014 Tentang Desa Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih