Tanggung Jawab Bank atas Sertifikat Hak Milik dalam KPR yang Telah Lunas tetapi Tidak Diserahkan kepada Debitur

Dijawab oleh: Mursalim, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaannya terkait sebagai debitur KPR Bank. Yth. Angga di Provinsi Jawa Barat, maka atas pertanyaan Saudara dapat saya sampaikan, sebagai berikut : Jawaban : Pengertian KPR di Bank Bank sebagai pengelola simpan pinjam dan kredit bertanggung jawab kepada nasabah termasuk kredit perumahan. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah suatu fasilitas kredit yang diberikan oleh Perbankan kepada para nasabah perorangan yang akan membeli atau memperbaiki rumah.  Keuntungan pembelian rumah melalui KPR di Bank yaitu, nasabah tidak harus menyediakan dana secara tunai untuk membeli rumah. Nasabah hanya cukup menyediakan uang muka. KPR memiliki jangka waktu yang panjang, angsuran yang dibayar dapat diiringi dengan ekspektasi peningkatan penghasilan. Yang penting semua persyaratan sudah dipenuhi baik administrasi maupun sisi ketentuan kreditnya (cicilan). Tentu pembelian rumah melalui KPR di Bank itu didasarkan pada kesepakatan atau perjanjian/kontrak tertulis antara kedua belah pihak, yaitu (Anda sebagai nasabah dengan KPR Bank) yang sudah ditentukan bank standar dan syaratnya, yang memuat hak dan kewajiban masing-masing. Dari sisi hukum perdata, perjanjian/kontrak merupakan hukum perikatan dimana kedua belah pihak terikat satu sama lain untuk menunikan hak dan kewajian masing-masing. Maka kesepakatan/perjanjian yang dibuat oleh kedua belah pihak secara sah, berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuat dan harus dilaksanakan dengan itikad baik (good faith) sebagaimana diatur Pasal 1338 KUHPerdata, yang berbunyi: “...Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undangundang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik...”. Kemudian Pasal 1339 KUHPerdata: “...Persetujuan tidak hanya mengikat apa yang dengan tegas ditentukan di dalamnya, melainkan juga segala sesuatu yang menurut sifatnya persetujuan dituntut berdasarkan keadilan, kebiasaan, atau undang-undang...”. Mengacu pada ketentuan tersebut, maka berarti apabila Anda telah menunaikan kewajiban Anda yaitu melunasi pembayaran cicilan KPR di Bank, maka seyogyanya Bank juga menunaikan kewajibannya/janjinya yaitu menyerahkan Sertifikat Hak Milik (SHM) rumah sebagaimana yang telah dijanjikan kepada Anda. Namun sayang apa yang dijanjikan tidak sesuai dengan kenyataan. Dalam hukum perikatan, apabila seseorang (perorangan atau badan hukum) tidak melaksanakan apa yang telah dijanjikan, maka dapat dikatakan telah terjadi ingkar janji atau wanprestasi (Pasal 1238 KUHPerdata). Wanprestasi dapat diartikan sebagai tidak terlaksananya prestasi karena kesalahan debitur baik karena kesengajaan atau kelalaian. Wanprestasi diatur pada Pasal 1238 KUHPerdata, debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan. Bentuk-bentuk wanprestasi : a. Tidak melaksanakan prestasi sama sekali; b. Melaksanakan tetapi tidak tepat waktu (terlambat); c. Melaksanakan tetapi tidak seperti yang diperjanjikan; dan d. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya Somasi minimal telah dilakukan sebanyak tiga kali oleh kreditor atau juru sita. Apabila somasi itu tidak diindahkannya, maka kreditor berhak membawa persoalan itu ke pengadilan. Dan pengadilanlah yang akan memutuskan, apakah debitor wanprestasi atau tidak. Somasi adalah teguran dari si berpiutang (kreditor) kepada si berutang (debitor) agar dapat memenuhi prestasi sesuai dengan isi perjanjian yang telah disepakati antara keduanya. Somasi ini diatur di dalam Pasal 1238 KUHPerdata dan Pasal 1243 KUHPerdata. Terjadinya wanprestasi dapat menjadi sebab adanya tuntutan ganti rugi atau pembatalan perjanjian sebagaimana Pasal 1236 KUHPerdata: “...Debitur wajib memberi ganti biaya, kerugian dan bunga kepada kreditur bila ia menjadikan dirinya tidak mampu untuk menyerahkan barang itu atau tidak merawatnya dengan sebaikbaiknya untuk menyelamatkannya...”. Bank dan Developer dapat di Hukum Sehubungan dengan belum diserahkannya Sertifikat Hak Milik (SHM) rumah KPR di Bank tersebut, maka mengacu pada ketentuan hukum tersebut pihak yang ingkar janji (wanprestasi) dapat dihukum sesuai perundang-undangan yang berlaku. Maka baik developer ataupun bank dapat di hukum baik perdta atau pidana baik karena kelalaian maupun kesengajaan. Karena keduanya wajib bertanggung jawab. Harusnya pihak bank sudah siaga, kapanpun nasabah pelunasan, sertifikat siap dan bisa diambil. Karena hal itu merugikan Anda sebagai konsumen. Karena perikatan pembelian rumah melalui KPR di Bank didasarkan pada perjanjian/kontrak antara Bank dan Anda sebagai konsumen. Ini berarti ada pelanggaran Undang-Undang Konsumen. Ketika pelunasan sudah dilakukan nasabah, maka pihak developer atau bank harus menyerahkan sertifikat ke nasabah. Tetapi, disayangkan nasabah yang sudah bayar justru di oper sana-sini sehingga dibuat bingung. Dalam konteks pemberian pelayan prima kepada masyarakat, seharusnya ini tidak dibolehkan terjadi. Menjawab Pertanyaan Anda Yang menjadi pertanyaan saya, apa bisa kita menuntut SMH pada bank? Dan langkah hukum apa yang harus kami lakukan jika Bank tidak mau bertanggung jawab?. Secara hukum perikatan perdata, karena pembelian rumah Anda melalui KPR di Bank sudah ada perjanjian/kontraknya. Maksa secara hukum Anda dapat menuntut baik bank maupun developer baik secara perdata maupun pidana. Perdata karena telah terkadi wanprestasi, pidana karena terjadi penggaran UU Konsumen. Penyelesaiaanya dapat dilakukan didalam pengadilan ataupun diluar pengadilan. Mungkin untuk langkah pertama Anda (konsumen) dapat melakukan pendekatan kekeluargaan, atau mediasi. Jika langkah tersebut gagal maka dapat membuat laporan ke lembaga yang terkait permasalahan. Untuk itu, konsumen bisa melaporkan baik pihak developer dan pihak bank. Terkait siapa yang lalai, dalam hasil penyidikan bisa dibuktikan. Laporan bisa ditujukan ke Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI), atau Ombusman atau ke Badan Peradilan Sengketa Konsumen (BPSK). Kalau sudah dilaporkan, nanti YLKI akan minta klarifikasi ke beberapa pihak yang terkait terhadap masalah ini. Seandainya kesalahan itu developer, maka developer harus tanggung jawab. Pun jika kesalahannya bank, maka bank harus tanggung jawab. Karena hal tersebut telah melanggar Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (“UU Konsumen”). Mengenai Penyelesaian Sengketa Pasal 45 UU Konsumen, menentukan: Setiap konsumen yang dirugikan dapat menggugat pelaku usaha melalui lembaga yang bertugas menyelesaikan sengketa antara konsumen dan pelaku usaha atau melalui peradilan yang berada di lingkungan peradilan umum. Penyelesaian sengketa konsumen dapat ditempuh melalui pengadilan atau diluar pengadilan berdasarkan pilihan sukarela para pihak yang bersengketa. (3) Penyelesaian sengketa di luar pengadilan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak menghilangkan tanggung jawab pidana sebagaimana diatur dalam Undang-undang. (4) Apabila telah dipilih upaya penyelesaian sengketa konsumen di luar pengadilan,gugatan melalui pengadilan hanya dapat ditempuh apabila upaya tersebut dinyatakan tidakberhasil oleh salah satu pihak atau oleh pihak yang bersengketa. Gugatan, Pasal 46: (1) Gugatan atas pelanggaran pelaku usaha dapat dilakukan oleh : a. seorang konsumen yang dirugikan atau ahli waris yang bersangkutan; b. sekelompok konsumen yang mempunyai kepentingan yang sama; c. lembaga perlindungan konsumen swadaya masyarakat yang memenuhi syarat, yaitu yang berbentuk badan hukun atau yayasan, yang dalam anggaran dasarnya menyebutkan dengan tegas bahwa tujuan didirikannya organisasi tersebut adalah untuk kepentingan perlindungan konsumen dan telah melaksanakan kegiatan sesuai dengan anggaran dasarnya; d. pemerintah dan/atau instansi terkait apabila baran/atau jasa yang dikonsumsi atau dimanfaatkan mengakibatkan kerugian materi yang besar dan/atau korban yang tidaksedikit. Gugatan yang diajukan oleh sekelompok konsumen, lembaga perlindungan konsumen swadaya masyarakat atau pemerintah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b, huruf c, atau huruf d diajukan kepada peradilan umum. Ketentuan lebih lanjut mengenai kerugian materi yang besar dan/atau korban yang tidak sedikit sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf d diatur dengan Peraturan Pemerintah. Demikian yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih