Pembagian dan Penyelesaian Sengketa Tanah Warisan Petok D Menurut Hukum Islam Terkait Penilaian, Lelang Pengadilan, Pembelian oleh Ahli Waris, dan Ganti Rugi Bangunan

Dijawab oleh: Iva Shofiya, S.H., M.Si. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaannya, berikut kami jelaskan terkait waris menurut hukum Islam. Dalam hukum Indonesia, hukum waris Islam antara lain telah dikodifikasikan dalam Kompilasi Hukum Islam (KHI). Pasal 171 huruf a KHI menyatakan bahwa hukum kewarisan adalah hukum yang mengatur tentang pemindahan hak pemilikan harta peninggalan (tirkah) pewaris, menentukan siapa-siapa yang berhak menjadi ahli waris dan berapa bagiannya masing-masing. Jadi, yang diatur dalam hukum kewarisan Islam adalah siapa saja yang berhak menjadi ahli waris, dan berapa bagiannya masing-masing. Kelompok-kelompok ahli waris menurut KHI terdiri dari: a. Menurut hubungan darah: 1. golongan laki-laki terdiri dari : ayah, anak laki-laki, saudara laki-laki, paman dan kakek 2. golongan perempuan terdiri dari : ibu, anak perempuan, saudara perempuan dan nenek b. Menurut hubungan perkawinan terdiri dari duda atau janda. Berdasarkan Pasal 176 -182 KHI, besaran bagian masing-masing ahli waris adalah: Anak perempuan bila hanya seorang ia mendapat separoh bagian, bila dua orang atau lebih mereka bersama-sama mendapat dua pertiga bagian, dan apabila anak perempuan bersama-sama dengan anak laki-laki, maka bagian anak laki-laki dua berbanding satu dengan anak perempuan. Ayah mendapat sepertiga bagian bila pewaris tidak meninggalkan anak, bila ada anak, ayah mendapat seperenam bagian. Ibu mendapat seperenam bagian bila ada anak atau dua saudara atau lebih. Bila tidak ada anak atau dua orang saudara atau lebih, maka ia mendapat sepertiga bagian. Ibu mendapat sepertiga bagian dari sisa sesudah diambil oleh janda atau duda bila bersama-sama dengan ayah. Duda mendapat separuh bagian bila pewaris tidak meninggalkan anak, dan bila pewaris meninggalkan anak, maka duda mendapat seperempat bagian. Janda mendapat seperempat bagian bila pewaris tidak meninggalkan anak, dan bila pewaris meninggalkan anak, maka janda mendapat seperdelapan bagian. Bila seorang meninggal tanpa meninggalkan anak dan ayah, maka saudara laki-laki dan saudara perempuan seibu masing-masing mendapat seperenam bagian. Bila mereka itu dua orang atau lebih maka mereka bersama-sama mendapat sepertiga bagian. Bila seorang meninggal tanpa meninggalkan anak dan ayah, sedang ia mempunyai satu saudara perempuan kandung atau seayah, maka ia mendapat separuh bagian. Bila saudara perempuan tersebut bersama-sama dengan saudara perempuan kandung atau seayah dua orang atau lebih, maka mereka bersama-sama mendapat dua pertiga bagian. Bila saudara perempuan tersebut bersama-sama dengan saudara laki-laki kandung atau seayah, maka bagian saudara laki-laki adalah dua berbanding satu dengan saudara perempuan. Terkait dengan tanah petok D, perlu diketahui bahwa setelah diberlakukan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) pada 24 Desember 1960, aturan petok D tidak berlaku dan hanya dianggap sebagai alat bukti pembayaran pajak tanah. Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dalam menghindari persoalan, sebaiknya segera mengubah petok D menjadi SHM. Ada dua tahap proses yang harus dilakukan yaitu di kantor kelurahan atau desa dan kemudian kantor pertanahan., dokumen-dokumen yang harus dilengkapi adalah: Surat Rekomendasi dari lurah/camat perihal tanah yang akan didaftarkan. Membuat surat tidak sengketa dari RT/RW/Lurah. Surat Permohonan dari pemilik tanah untuk melakukan penyertifikatan (surat ini bisa diperoleh di Kantor Pertanahan setempat). Surat kuasa (apabila pengurusan dikuasakan kepada orang lain, misalnya PPAT). Identitas pemilik tanah (pemohon) yang dilegalisasi oleh pejabat umum yang berwenang (biasanya Notaris) dan/atau kuasanya, berupa fotokopi KTP dan Kartu Keluarga, surat keterangan waris dan akta kelahiran (jika permohonan penyertifikatan dilakukan oleh ahli waris). Bukti atas hak yang dimohonkan: girik/petok/rincik/ketitir atau bukti lain sebagai bukti kepemilikan. Surat pernyataan telah memasang tanda batas. Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) dan Surat Tanda Terima Sementara (STTS) tahun berjalan. Setelah semua dilengkapi dan didaftarkan ke Kantor Pertanahan setempat, maka rangkaian kegiatan pendaftaran tanah pun dimulai. Pihak Kantor Pertanahan akan meninjau lokasi dan mengukur tanah, menerbitkan gambar situasi/surat ukur, memproses pertimbangan Panitia A, pengumuman, pengesahan pengumuman, pemohon membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sesuai dengan luas yang tercantum dalam gambar situasi/uang pemasukan, dan yang terakhir, penerbitan sertifikat tanah. Biasanya proses ini memakan waktu tiga bulan, tetapi bisa juga lebih, tergantung kondisi di lapangan. Setelah petok D dialihkan menjadi SHM maka selanjutnya adalah mengajukan pecah sertifikat. Karena pembagian waris berupa sebidang tanah akan dibagikan berdasarkan jumlah anak si pewaris, maka peralihan hak atas tanah tersebut harus disertai dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris. Hal ini diatur berdasarkan Pasal 42 ayat (4) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang berbunyi: Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris tersebut. Surat tanda bukti waris, menurut penjelasan Pasal 42 PP Pendaftaran Tanah, dapat berupa Akta Keterangan Hak Mewaris, atau Surat Penetapan Ahli Waris atau Surat Keterangan Ahli Waris. Surat Keterangan Hak Waris (SKHW) untuk Warga Negara Indonesia berdasarkan Surat Edaran tanggal 20 Desember 1969 No. Dpt/12/63/12/69 yang diterbitkan oleh Direktorat Agraria Direktorat Pendaftaran Tanah (Kadaster) di Jakarta, yaitu: Golongan Keturunan Eropah (Barat) dibuat oleh Notaris; Golongan penduduk asli Surat Keterangan oleh Ahli Waris, disaksikan oleh Lurah/Desa dan diketahui oleh Camat. Golongan keturunan Tionghoa, oleh Notaris; Golongan Timur Asing bukan Tionghoa, oleh Balai Harta Peninggalan (BHP). Akan tetapi, apabila tetap ingin membuat penetapan ahli waris maka Penetapan ahli waris dikeluarkan oleh pengadilan (Pengadilan Negeri atau Pengadilan Agama). Penetapan ahli waris untuk yang beragama Islam dibuat oleh Pengadilan Agama atas permohonan para ahli waris. Dasar hukumnya adalah Pasal 49 huruf b UU No. 3 Tahun 2006 tentang Perubahan atas UU No. 7 Tahun 1989 tentang Peradilan Agama. Sedangkan, penetapan ahli waris yang beragama selain Islam dibuat oleh Pengadilan Negeri. Dasar hukumnya adalah Pasal 833 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Terkait persoalan anda, maka dapat kami sarankan sebagai berikut : Lakukan musyawaran mufakat antar ahli waris Hitung semua asset warisan orang tua Buat akta pembagian warisan Penghitungan aset warisan juga termasuk bidang tanah yg telah ada bangunannya, dan ahli waris yg telah membangun tsb tidak punya hak langsung thd bidang itu kecuali para ahli waris sepakat terkait pembagian sesuai ketentuan yg ada. Setelah jelas nilai seluruh warisan maka dapat dilakukan pembagian, apabila ada yang ingin membeli tanah warisan maka hasil penjualan tersebut merupakan warisan yang harus dibagi atau berdasarkan kesepakatan/sesuai pilihan hukum yang disepakati, demikian pula jika ada bangunan yang telah dibangun salah satu ahli waris harus diperhitungkan juga nilainya sehingga tidak ada yang merasa dirugikan. Sebaiknya, semua diselesaikan secara musyawarah. Setelah ada kesepakatan baru ditingkatkan menjadi SHM sesuai nama dan bidang tanah bagiannya. Lakukan peralihak petok D menjadi SHM, lalu pecah sertifikat dan balik nama rumah berdasarkan PP Pendaftaran Tanah. Perlu anda ketahui terkait balik nama kepemilikan atas rumah warisan, aturannya ada dalam Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dimana salah satu persyaratannya adalah dengan menyertakan Akta Pembagian Waris atau Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sebagaimana disebutkan dalam Pasal 42 ayat (4) PP 24/1997: “Jika penerima warisan lebih dari satu orang, dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun itu, dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan, berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian ahli waris tersebut.” Jadi berdasarkan berbagai ketentuan diatas, ada baiknya dilakukan musyawarah mufakat antara para ahli waris sehingga tidak ada yang dirugikan. Jika memang tidak bisa dicapai kesepakatan pada para ahli waris, memang pengadilan (agama) lah penyelesaian akhir dari persoalan ini. Demikian, yang dapat saya sampaikan. Semoga bermanfaat. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum : Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Undang-Undang No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria Kompilasi Hukum Islam PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih