Hak Penjual Membatalkan Jual Beli Tanah Tanpa Perjanjian Tertulis Karena Pembeli Tidak Melunasi Pembayaran Setelah Memberi Uang Panjar

Dijawab oleh: Hasanudin, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Dalam perkara jual beli sebaiknya dituangkan dalam naskah jual beli. Pengertian jual beli menurut KUHPerdata pasal 1457 ( ketentuan umum tentang jual beli) adalah suatu perjajian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu benda dan pihak lain membayar harga yang telah di janjikan. Dalam Pasal 1458 KUHPerdata ( ketentuan umum tentang jual beli) jual beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelahnya orang orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan harganya meskipun kebendaan itu belum diserahkan, maupun harganya belum di bayar. pasal 1458 KUHPerdata ditemukan pengertian bahwa jual beli adalah suatu perjanjian konsensuil dimana secara sederhana dapat dikatakan bahwa pada dasarnya setiap penerimaan yang diwujudkan dalam bentuk pernyataan penerimaan, baik yang dilakukan secara lisan maupun yang dibuat dalam bentuk tertulis menunjukkan saat lahirnya perjanjian. Tujuan di adakan nya suatu proses jual beli adalah untuk mengalihkan hak milik atas kebendaan yang dijual. Jika sebuah perjanjian yang dituangkan dalam bentuk tertulis, maka perjanjian tersebut tidak dapat ditarik kembali secara sepihak karena merupakan kesepakatan di antara kedua belah pihak dan alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu (Pasal 1338 ayat 2 KUHPerdata). Maksudnya, perjanjian yang sudah dibuat, tidak bisa dibatalkan secara sepihak tanpa persetujuan dari pihak lain. Hal ini sangat wajar, agar kepentingan pihak lain terlindungi sebab perjanjian itu dibuat atas kesepakatan kedua belah pihak, maka pembatalannya pun harus atas kesepakatan kedua belah pihak. Selain itu, pembatalan secara sepihak hanya dimungkinkan jika ada alasan yang cukup oleh undang-undang. Bahwa asas kebebasan berkontrak dalam membuat perjanjian harus betul-betul memperhatikan kedudukan para pihak yang membuat perjanjian berada dalam keadaan yang seimbang, sehingga kedua belah pihak dapat bebas menyatakan kehendaknya. Namun demikian perjanjian bisa dibatalkan sepanjang tidak memenuhi ketentuan peraturan yang berlaku seperti tidak terpenuhinya syarat subyektif dan syarat obyektif sebuah perjanjian. Menurut Pasal 1313 KUH Perdata Perjanjian adalah Perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Perjanjian adalah sumber perikatan. Perjanjian yang telah dibuat itu akan terus mengikat kedua belah pihak yang mengadakan perjanjian, selama tidak dibatalkan (oleh hakim) atas permintaan pihak yang berhak meminta pembatalan tersebut. Pihat yang berhak meminta pembatalan adalah pihak yang mengikatkan diri dalam perjanjian dan mempunyai kedudukan hukum yang dijamin dalam aturan yang berlaku. Pasal 1320 KUH Perdata disebutkan, untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat, yaitu: Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya, artinya bahwa para pihak yang mengadakan perjanjian itu harus bersepakat atau setuju mengenai perjanjian yang akan diadakan tersebut, tanpa adanya paksaan, kekhilafan dan penipuan. Berikutnya Kecakapan, yaitu bahwa para pihak yang mengadakan perjanjian harus cakap menurut hukum, serta berhak dan berwenang melakukan perjanjian. Selanjutnya lihat pasal 1330 KUH Perdata menyebutkan orang-orang yang tidak cakap untuk membuat suatu perjanjian yakni: Orang yang belum dewasa, di bawah pengampuan. Syarat selanjutnya yaitu mengenai suatu hal tertentu, hal ini maksudnya adalah bahwa perjanjian tersebut harus mengenai suatu obyek tertentu dan yang terakhir adalah Suatu sebab yang halal, yaitu isi dan tujuan suatu perjanjian haruslah berdasarkan hal-hal yang tidak bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan dan ketertiban. Syarat cakap dan sepakat biasa disebut dengan syarat subyektif, yaitu mengenai orang-orang yang mengadakan perjanjian. Apabila syarat subyektif tidak dapat terpenuhi, maka salah satu pihak mempunyai hak untuk meminta supaya perjanjian itu dibatalkan. Sedangkan syarat hal tertentu dan sebab yang halal yakni mengenai obyek dari suatu perjanjian. apabila syarat obyektif yang tidak terpenuhi, maka perjanjian itu akan batal demi hukum. Artinya sejak semula tidak pernah dilahirkan suatu perjanjian dan tidak pernah ada suatu perikatan. Pembatalan perjanjian tersebut dilakukan melalui pengadilan Sementara proses jual beli yang ditandai dengan uang muka/panjar merupakan kebiasaan yang terjadi di masyarakat Indonesia. Transaksi jual beli produk barang sebagai upaya dalam memenuhi kebutuhan dan cara mendistribusikan kebutuhan, yang mana konsep dan praktiknya melandaskan pada filosofi yang berbeda-beda. Pemberian uang panjar sebagai konsep perjanjian, adalah selaras dengan asas kebiasaan dalam perjanjian, sehingga uang panjar sebagai uang tanda jadi dan uang muka dalam transaksi jual beli produk barang juga dalam praktik tergantung kesepakatan akan di kembalikan atau tidak, termasuk bagian harga jual ataupun tidak. Sementara itu, mengenai pemberian uang panjar sebagai uang muka jika terjadi pembatalan, maka uang panjar sebagai uang muka dikembalikan. Menurut Holijah, Fakultas Syariah dan Hukum, UIN Raden Fatah Palembang dalam jurnal “Asas Kebiasaan Pemberian Uang Panjar Dalam Transaksi Jual Beli Era Pasar Bebas” Pemberian uang panjar dimaksud sebagai muka dalam menjual suatu produk barang, lalu si pembeli memberi sejumlah uang kepada sipenjual dengan syarat bila pembeli jadi mengambil barang tersebut, maka uang muka tersebut masuk dalam harga yang harus dibayar. Pemberian uang panjar dalam transaksi jual beli dibolehkan bila waktu menunggunya dibatasi secara pasti. Uang panjar tersebut dimasukkan sebagai bagian pembayaran, jika sudah dibayar lunas dan menjadi milik penjual bila si pembeli tidak jadi melakukan transaksi pembelian. Pemberian uang panjar dalam transaksi jual beli mempunyai fungsi sebagai berikut: a. Menunjukkan kesungguhan pembeli, yang sekaligus mendorong penjual untuk tidak menjual kembali; b. Menutupi risiko yang ditanggung penjual dan sebagai biaya kesempatan atau kerugian lain yang muncul seandainya jual beli gagal dilakukan di kemudian hari Perlu juga diketahui bahwa Jual beli yang tidak dilakukan dalam perjanjian tertulis atau dituangkan dalam perjanjian jual beli, biasanya disertai dengan pemberian kuitansi. Kuitansi merupakan suatu surat atau dokumen yang sering digunakan sebagai tanda bukti bahwa telah terjadinya transaksi penerimaan sejumlah uang dari pemberi uang kepada penerima uang, yang dilengkapi dengan beberapa rincian seperti tujuan dari pembayaran atas transaksi, tempat dan tanggal dimana terjadinya transaksi tersebut. Dalam hal untuk memperkuat tanda bukti tersebut, maka ditempelkan meterai sebesar yang ditentukan oleh undang-undang perpajakan. Kuitansi sebagai suatu surat merupakan alat bukti tulisan. Sehelai kuitansi, faktur merupakan akta, tergolong dalam kelompok ialah akta di bawah tangan. Pasal 1867 KUHPerdata menyatakan bahwa alat bukti surat terbagi menjadi dua jenis, yaitu akta otentik dan akta di bawah tangan. Dalam hal ini, kuitansi dapat dijadikan menjadi bukti akta di bawah tangan yang sah, namun isi dari suatu kuitansi tersebut harus jelas. Sebagai alat bukti di bawah tangan, kuitansi memiliki pembuktian yang bersifat formil, tidak seperti akta otentik yang pembuktiannya bersifat formil dan materiil. Apabila suatu tanda tangan dalam kuitansi diakui oleh yang bersangkutan, maka akta di bawah tangan ini mempunyai kekuatan dan menjadi suatu bukti sempurna. Kekuatan pembuktian formil akta di bawah tangan, dalam hal suatu tanda tangan dalam akta di bawah tangan telah diakui, maka keterangan atau pernyataan di atas tanda tangan tersebut merupakan keterangan atau pernyataan dari si penandatangan tersebut. Kekuatan pembuktian formil dari akta di bawah tangan ini sama dengan kekuatan pembuktian formil dari suatu akta otentik; Kekuatan pembuktian materiil akta di bawah tangan, menurut Pasal 1875 KUHPerdata maka akta di bawah tangan yang diakui oleh orang terhadap siapa akta itu digunakan atau yang dapat diakui menurut undang-undang, bagi yang menandatangani, ahli warisnya serta orang-orang yang mendapat hak dari mereka, merupakan bukti sempurna seperti akta otentik. Adanya kwitansi merupakan bukti otentik yang mendasari terjadinya sebuah perjanjian/kesepakatan. Terkait dengan keinginan membatalkan proses jual beli ada beberapa hal yang perlu diperhatikan sebagaimana diatur dalam Pasal 1266 KUH Perdata, yang berbunyi: Syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan yang timbal balik, andaikata salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya. Dalam hal demikian persetujuan tidak batal demi hukum, tetapi pembatalan harus dimintakan kepada Pengadilan. Jika syarat batal tidak dinyatakan dalam persetujuan, maka Hakim dengan melihat keadaan, atas permintaan tergugat, leluasa memberikan suatu jangka waktu untuk memenuhi kewajiban, tetapi jangka waktu itu tidak boleh lebih dan satu bulan. Sehingga, pada dasarnya, pembatalan perjanjian, baik perjanjian tertulis maupun lisan, harus dimintakan ke pengadilan. Namun, ketentuan Pasal 1266 KUH Perdata dapat dikesampingkan melalui kesepakatan para pihak sebagaimana diterangkan dalam Pengesampingan Pasal 1266 dan Pasal 1267 KUHPer dalam Perjanjian, sehingga tidak semua pembatalan perjanjian harus lewat pengadilan. Kemudian, patut diperhatikan pula ketentuan Pasal 1267 KUH Perdata, yang menyatakan: Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga. Apabila merujuk pada Pasal 1267 KUH Perdata di atas, maka Anda dapat melakukan tindakan berupa: Memaksa pihak B untuk memenuhi persetujuan yang ada, seperti tetap memenuhi perjanjian atau melakukan seluruh pembayaran sesuai perjanjian; atau Anda dapat melakukan pembatalan dan meminta ganti kerugian dan bahkan bunga atas seluruh kerugian yang Anda alami atas tidak dilaksanakannya perjanjian. Dengan catatan ada kesepahaman dan kesepakatan masing masing pihak. Atau dibuatkan perjanjian tertulis dengan tidak mengurangi hak dan kewajiban masing masing pihak, sehingga para pihak dapat memahami mana hak dan mana kewajibannya. Karena perjanjian adalah payung hukum bagi para pihak yang melakukan hubungan perikatan. Perlu dipahami bahwa, syarat batal suatu perjanjian diatur dalam Pasal 1266 KUH Perdata yang menyebutkan syarat agar suatu perjanjian dapat dibatalkan oleh salah satu pihak adalah perjanjian harus timbal balik, terdapat wanprestasi, dan pembatalannya harus dimintakan kepada hakim. Jika pembatalan yang dilakukan tidak memenuhi syarat-syarat tersebut, maka dapat dikatakan perbuatan pembatalan tersebut melanggar undang-undang, yakni pasal 1266 KUH Perdata. Selain itu, pendapat pertimbangan lain dapat dilihat dari alasan pembatalan perjanjian, jika pembatalan tersebut mengandung kesewenang-wenangan, atau menggunakan posisi dominannya untuk memanfaatkan posisi lemah (keadaan merugikan) pada pihak lawan, maka hal tersebut termasuk dalam perbuatan melawan hukum, karena kesewenang-wenangan atau memanfaatkan posisi lemah atau keadaan merugikan dari pihak lawan di luar dari pelaksanaan kewajiban yang diatur dalam perjanjian, sehingga bukan merupakan wanprestasi (ingkar janji), namun lebih ke arah melanggar kewajiban hukumnya untuk selalu beritikad baik dalam perjanjian. Para pihak harus memahami dan mengerti akan hak dan kewajiban jika terikat dalam perjanjian. Perjanjian jual beli yang didasari kesepakatan, merupakan perwujudan dari kehendak para pihak mengenai apa yang mereka kehendaki untuk dilaksanakan, bagaimana cara melaksanakannya, kapan harus di laksanakan, dan siapa yang harus melaksanakan. Pada dasarnya sebelum para pihak sampai pada kesepakatan mengenai hal-hal tersebut, maka salah satu atau lebih pihak dalam perjanjian tersebut akan menyampaikan dulu suatu bentuk pernyataan mengenai apa yang dikehendaki oleh pihak tersebut dengan segala macam persyaratan yang mungkin dan di perkenankan oleh hukum untuk di sepakati oleh para pihak. Selain itu, perlu dipahami bahwa setiap permasalahan sebaiknya diselesaikan secara musyawarah dan kekeluargaan agar tidak selalu berujung ke pengadilan. Banyak kasus membuktikan bahwa permasalahan kerap terjadi hanya kurang komunikasi antar para pihak. Pada posisi demikian, tidak ada yang diuntungkan, hilangkan egoisme masing masing pihak, duduk bersama mencari solusi hingga ditemukan jalan keluar. Demikian Penjelasan yang dapat kami sampaikan dan dilakukan sebatas bagian dari pelaksanaan tugas memberikan saran dan nasihat yang tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Mudah-mudahan bermanfaat. Terima kasih Mohon kepada Saudara untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih