Saudara kadung menjual tanah warisan secara sepihak

Terima kasih atas pertanyaan saudara Moh**************** kepada kami Penyuluh Hukum Pada Pusat Pembudayaan dan Bantuan Hukum, Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dalam permasalahan hukum yang anda sampikan kepada kami, bisa kami jelasakan bahwa secara hukum, penjualan tanah warisan secara sepihak oleh salah satu ahli waris tanpa persetujuan ahli waris lainnya adalah tidak sah dan cacat hukum. Berdasarkan Pasal 1471 KUHPerdata, adalah : Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain. Jadi tersebut merupakan warisan merupakan milik bersama seluruh ahli waris selama belum ada pembagian resmi. Dokumen yang Anda miliki (Surat Keterangan Ahli Waris, Surat Pernyataan, Surat Penguasaan Fisik, dan Bukti PBB) sudah sangat kuat untuk membuktikan hak Anda dan menghentikan proses tersebut. Dalam kasus menjual tanah warisan dari orang tua secara sepihak ini apakah sudah dibuatkan AJB atau belum (baru sebatas kuitansi pembelian saja), karena akan ada solusi hukum yang berbeda, diantaranya:

Skenario 1: Jika Penjualan Baru Sebatas Kuitansi Bawah Tangan. Jika saudara Anda baru menerima uang dan memberikan kuitansi biasa kepada pembeli, posisi hukum Anda jauh lebih diuntungkan.

• Status: Transaksi tersebut belum mengikat pihak ketiga (belum ada peralihan hak di mata hukum).

• Solusi: Anda tinggal mempercepat proses pengurusan sertifikat tanah ke BPN atas nama seluruh ahli waris menggunakan dokumen yang Anda miliki. Kuitansi tersebut hanya menjadi urusan utang-piutang pribadi antara saudara Anda dan si pembeli.

Skenario 2: Jika Sudah Terbit Akta Jual Beli (AJB) dari PPAT/Camat. Jika pembeli dan saudara Anda sudah berhasil membuat AJB di hadapan PPAT atau Camat, maka ada indikasi pelanggaran prosedur atau pemalsuan.

• Analisis: PPAT secara hukum wajib meminta persetujuan dan tanda tangan dari seluruh ahli waris yang tercantum dalam Surat Keterangan Ahli Waris untuk membuat AJB tanah warisan.

• Konsekuensi: Jika AJB terbit tanpa tanda tangan Anda, artinya ada dugaan kuat terjadi pemalsuan tanda tangan (tindak pidana) atau PPAT tersebut lalai. AJB ini cacat hukum dan bisa dibatalkan melalui pengadilan.

Pengaruh Jumlah Ahli Waris terhadap Kasus Ini. Jumlah ahli waris yang sah sangat menentukan porsi hak masing-masing dan kekuatan suara dalam pembagian:

• Hukum Waris Islam (Kompilasi Hukum Islam) atau Hukum Perdata (BW) menetapkan porsi bagian yang mutlak untuk tiap anak/ahli waris.

• Saudara Anda hanya berhak menjual porsi bagiannya sendiri setelah tanah tersebut dibagi secara resmi, bukan menjual keseluruhan tanah secara sepihak.

Implikasi hukum dan tindakan yang harus Anda ambil berdasarkan dua kondisi tersebut:

Kondisi A: Jika Pembeli Sudah Menguasai Fisik Tanah (Memagari/Membangun)

Jika pembeli sudah mulai melakukan aktivitas fisik di atas tanah tersebut, Anda harus bertindak cepat agar hak Anda tidak hilang secara de facto.

• Tindakan Hukum: Kirimkan Surat Keberatan/Somasi Terbuka kepada pembeli untuk menghentikan seluruh aktivitas pembangunan. Tegaskan bahwa tanah tersebut masih dalam sengketa waris.

• Fungsi Dokumen Anda: Gunakan Surat Penguasaan Fisik atas Tanah yang Anda miliki saat ini untuk menegaskan ke kepala desa/lurah bahwa penguasaan fisik oleh pembeli tersebut didasarkan pada transaksi yang tidak sah.

• Risiko: Jika dibiarkan terlalu lama tanpa teguran tertulis, pembeli dapat mengklaim bahwa mereka menguasai tanah dengan itikad baik.

Kondisi B: Terkait Modus Saudara Anda (Pemalsuan vs Ahli Waris Tunggal)

Cara saudara Anda menjual tanah tersebut menentukan pasal pidana yang bisa Anda gunakan untuk melaporkannya ke polisi:

• Jika ia Memalsukan Tanda Tangan Anda:

1. Pasal Pidana: KUHP tentang Pemalsuan Surat.
2. Dampak: AJB atau dokumen pengalihan yang ditandatanganinya otomatis cacat hukum dan batal demi hukum karena ada unsur tindak pidana pemalsuan.

• Jika ia Mengaku sebagai Ahli Waris Tunggal:

1. Pasal Pidana: KUHP tentang Menempatkan keterangan palsu dalam akta otentik) dan Pasal Pidana KUHP tentang Penggelapan/Penyerobotan tanah.
2. Dampak: Surat Keterangan Ahli Waris dari Kelurahan yang Anda miliki adalah bukti mutlak untuk mematahkan klaim sepihaknya di hadapan polisi, BPN, maupun pengadilan.

Berikut adalah langkah-langkah hukum dan administratif yang harus segera Anda lakukan:

1. Ajukan Pemblokiran dan Keberatan ke Kantor Pertanahan (BPN) Karena tanah tersebut baru akan dibuatkan sertifikat, Anda harus segera mengunci proses pendaftaran tanah agar sertifikat tidak terbit atas nama pembeli atau saudara Anda.

• Tindakan: Datangi Kantor Pertanahan (BPN) setempat.

• Dokumen bawaan: Bawa semua dokumen yang Anda miliki beserta KTP Anda.

• Tujuan: Mengajukan surat keberatan secara tertulis dan permohonan blokir agar BPN menunda atau membatalkan penerbitan sertifikat tanah tersebut karena adanya sengketa kepemilikan.

2. Kirimkan Somasi (Teguran Hukum). Sampaikan teguran resmi kepada saudara Anda dan pihak pembeli.

• Kepada Saudara: Tegaskan bahwa tindakannya melanggar hukum karena menjual aset bersama tanpa persetujuan tertulis dari seluruh ahli waris.

• Kepada Pembeli: Beritahukan secara resmi bahwa tanah yang ia beli sedang dalam sengketa waris, dan saudara Anda tidak memiliki hak penuh untuk menjualnya. Pembeli yang tetap melanjutkan transaksi setelah mengetahui hal ini tidak bisa dikategorikan sebagai "pembeli beritikad baik".

3. Jalani Jalur Mediasi. Sebelum melangkah ke ranah pengadilan, Anda bisa memanfaatkan jalur kekeluargaan atau formal di tingkat desa/kelurahan.

• Tindakan: Minta bantuan Kepala Desa atau Lurah untuk memanggil saudara Anda dan pembeli dalam forum mediasi.

• Target: Mencari solusi, apakah membatalkan jual beli tersebut, atau meminta saudara Anda mengembalikan uang pembeli, atau membagikan hasil penjualan secara adil sesuai porsi waris jika seluruh ahli waris akhirnya setuju (dengan kompensasi).

4. Tempuh Jalur Hukum (Jika Mediasi Gagal). Jika saudara Anda atau pembeli bersikap tidak kooperatif, Anda memiliki dua opsi jalur hukum:

• Jalur Perdata (Gugatan Perbuatan Melawan Hukum/PMH): Anda mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri setempat. Meminta hakim menyatakan jual beli tersebut batal demi hukum dan mengembalikan status tanah menjadi tanah warisan bersama.

• Jalur Pidana. Anda dapat melaporkan saudara Anda ke Kepolisian atas dugaan Penggelapan Hak Milik Keluarga/Aset Waris (Pasal 372 atau Pasal 385 KUHP tentang penyerobotan tanah) atau dugaan pemalsuan dokumen jika ia memalsukan tanda tangan persetujuan Anda saat menjualnya.

Langkah Taktis yang Harus Anda Lakukan Sekarang

1. Cek Fisik & Foto: Datangi lokasi tanah, ambil foto atau video jika ada aktivitas pembangunan atau pemagaran oleh pihak pembeli sebagai bukti dokumen hukum.

2. Cek ke Kantor Desa/Kelurahan: Tanyakan kepada staf desa atau Lurah apakah saudara Anda sudah pernah meminta pengantar untuk pembuatan AJB atau sertifikat.

3. Pasang Plang Peringatan: Jika memungkinkan secara aman, pasang plang di atas tanah bertuliskan: "Tanah Ini Dalam Sengketa Waris Bersama Berdasarkan Surat Keterangan Ahli Waris No: [...]. Dilarang Melakukan Aktivitas Jual Beli/Pembangunan."

Langkah hukum Selanjutnya

• Untuk memastikan langkah Anda tepat, sebaiknya konsultasikan dokumen Anda ke Pos Bantuan Hukum (Posbakum) di Pengadilan Negeri terdekat atau Lembaga Bantuan Hukum (LBH) untuk mendapatkan pendampingan pengacara secara gratis jika memenuhi syarat.

• Tempuh Jalur Hukum (Litigasi)

Jika mediasi di kelurahan gagal dan pembeli tetap nekat menguasai tanah atau melanjutkan sertifikasi, Anda memiliki dua opsi jalur hukum:

• Gugatan Perdata (Perbuatan Melawan Hukum/PMH):

1. Diajukan ke Pengadilan Negeri setempat.
2. Tuntutan: Meminta majelis hakim menyatakan bahwa Akta Jual Beli (AJB) atau kuitansi jual beli tersebut batal demi hukum, serta mengembalikan status tanah menjadi tanah warisan bersama.

• Laporan Pidana ke Kepolisian:

1. Melaporkan saudara Anda ke Polsek atau Polres setempat.
2. Pasal yang digunakan Dalam UU Nomor 1 Tahun 2023 tentang KUHP (KUHP 2023)

• Pasal 502 ayat (1) KUHP 2023 adalah sebagai berikut : Dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau pidana denda paling banyak kategori V, Setiap Orang yang dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum: a. menjual, menukar, atau membebani dengan ikatan kredit suatu hak menggunakan tanah negara atau rumah, usaha tanaman atau pembibitan di atas tanah tempat orang menggunakan hak atas tanah tersebut, padahal orang lain berhak atau turut berhak atas tanah atau Barang tersebut;

• Inti Delik: Menjual, menukarkan, atau membebani dengan hak tanggungan (utang) suatu hak atas tanah, bangunan, atau tanaman, padahal diketahui bahwa yang memiliki atau turut memiliki hak atas objek tersebut adalah orang lain (warisan bersama).

• Perubahan Sanksi: Di KUHP lama ancamannya maksimal 4 tahun penjara. Di KUHP Baru, ancaman pidana dinaikkan menjadi maksimal 5 tahun penjara atau pidana denda paling banyak Kategori V (maksimal Rp500 juta)

• Pasal 486 KUHP 2023 (Penggelapan) adalah sebagai berikut : “Setiap Orang yang secara melawan hukum memiliki suatu Barang yang sebagian atau seluruhnya milik orang lain, yang ada dalam kekuasaannya bukan karena Tindak Pidana, dipidana karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau pidana denda paling banyak kategori IV.”

• Inti Delik: Secara melawan hukum memiliki suatu barang (termasuk tanah/aset warisan) yang sebagian atau seluruhnya adalah milik orang lain, tetapi benda tersebut sudah berada dalam kekuasaannya bukan karena tindak pidana.

• Sanksi: Ancaman pidana penjara tetap sama, yaitu maksimal 4 tahun penjara, namun ditambah alternatif pidana denda paling banyak Kategori IV (maksimal Rp200 juta).

• Pasal 391 ayat (1) KUHP 2023 (Pemalsuan Surat) adalah sebagai berikut : “Setiap Orang yang membuat secara tidak benar atau memalsu Surat yang dapat menimbulkan suatu hak, perikatan atau pembebasan utang, atau yang diperuntukkan sebagai bukti dari suatu hal, dengan maksud untuk menggunakan atau meminta orang lain menggunakan seolah-olah isinya benar dan tidak palsu, jika penggunaan Surat tersebut dapat menimbutkan kerugian, dipidana karena pemalsuan Surat, dengan pidana penjara paling lama 6 (enam) tahun atau pidana denda paling banyak kategori M.”

• Inti Delik: Membuat secara tidak benar atau memalsu surat yang dapat menimbulkan suatu hak (seperti Surat Kuasa, Surat Persetujuan Ahli Waris, atau AJB), dengan maksud untuk digunakan seolah-olah isinya benar dan tidak palsu, serta dapat menimbulkan kerugian.

• Sanksi: Ancaman pidana penjara tetap sama, yaitu maksimal 6 tahun penjara, atau alternatif pidana denda paling banyak Kategori VI (maksimal Rp2 miliar).

• Jika pemalsuan dilakukan khusus terhadap Akta Autentik seperti Akta Jual Beli yang diterbitkan oleh PPAT/Camat, diatur dalam Pasal 392 KUHP Baru dengan ancaman pidana yang lebih berat, yaitu maksimal 8 tahun penjara)

• Pasal 490 jo. Pasal 481 KUHP 2023

Pasal 490 huruf (a) adalah sebagai berikut : Dipidana dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau pidana denda paling banyak kategori IV, Setiap Orang yang: a. membuat secara tidak benar atau memalsu Surat keterangan seorang Pejabat yang berwenang membuat keterangan tentang hak milik atau hak lainnya atas suatu benda, dengan maksud untuk memudahkan pengalihan atau penjaminan atau untuk menyesatkan Pejabat penegak hukum tentang asal benda tersebut;

Pasal 481 KUHP 2023 adalah sebagai berikut :

(1) Penuntutan pidana tidak dilakukan jika yang melakukan salah satu Tindak Pidana sebagaimana dimaksud dalam Pasal 476 sampai dengan PasaT 479 merupakan suami atau istri Korban Tindak Pidana yang tidak terpisah meja dan tempat tidur atau tidak terpisah Harta Kekayaan.

(2) Penuntutan pidana hanya dapat dilakukan atas pengaduan Korban jika pelaku sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan suami atau istri Korban Tindak Pidana yang terpisah meja dan tempat tidur atau terpisah Harta Kekayaan, atau merupakan keluarga sedarah atau semenda baik dalam garis lurus maupun dalam garis menyamping sampai derajat kedua.

(3) Dalam masyarakat yang menggunakan sistem matriarkat, pengaduan dapat juga dilakukan oleh orang lain yang menjalankan Kekuasaan Ayah

Aturannya membagi kondisi keluarga menjadi dua:

• Ayat (1) - Tidak Bisa Dituntut Sama Sekali:

Jika pelaku penggelapan aset adalah suami atau istri korban yang tidak pisah harta atau tidak pisah ranjang. Dalam kasus ini, hukum pidana sama sekali tidak bisa masuk.

• Ayat (2) - Delik Aduan (Harus Dilaporkan oleh Korban):

Jika pelaku adalah suami/istri yang sudah pisah harta/ranjang, atau merupakan keluarga sedarah/semenda dalam garis lurus maupun menyamping sampai derajat kedua.

• Perlu dicatat bahwa dalam kasus penggelapan atau penjualan aset yang dilakukan oleh saudara kandung/keluarga dekat, dalam sistem KUHP Baru tetap mengenal konsep Delik Aduan Relatif.

Artinya, pihak kepolisian hanya akan memproses hukum saudara Anda jika Anda sendiri (sebagai korban/ahli waris yang dirugikan) yang datang membuat laporan polisi secara resmi.

Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat, terima kasih.

Dasar Hukum

1. KUHPerdata;

2. Hukum Acara Perdata (HIR-RBg);

3. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang KUHP.

Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum, yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan.