Jual beli ini sah atau tidak , dan apabila sah ap saya bisa menggugat orng yg berbuat onar

Terima kasih atas pertanyaan saudara Azi***** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

1. Jika tanah tersebut benar merupakan hak milik tante saudari

Apabila tanah tersebut telah menjadi hak milik tante Saudari karena warisan (misalnya pembagian warisan telah disepakati atau telah menjadi haknya), maka pada prinsipnya tante Saudari berhak menjual tanah tersebut kepada siapa pun, termasuk kepada Saudari. Pihak lain, termasuk adik dari ayah tante saudari, tidak dapat melarang atau membatalkan secara sepihak hanya karena tidak setuju, kecuali dapat membuktikan bahwa :

• tanah tersebut belum dibagi waris;

• masih menjadi harta warisan bersama; atau

• terdapat cacat hukum dalam jual beli tersebut.

Berdasarkan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dicantumkan bahwa :

"Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku."

2. Dasar hukum

a) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) Pasal 1457

Jual beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Artinya, apabila telah terjadi kesepakatan mengenai objek dan harga, maka telah lahir perjanjian jual beli. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) Pasal 1320, suatu perjanjian sah apabila memenuhi syarat:

1) Sepakat mereka yang mengikatkan diri.

2) Cakap membuat perjanjian.

3) Ada objek tertentu.

4) Sebab yang halal.

Apabila syarat tersebut terpenuhi, maka perjanjian mempunyai kekuatan hukum.

b) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) Pasal 1338 ayat (1)

Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Artinya, jual beli yang sah tidak dapat dibatalkan secara sepihak.

c) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

Undang-undang ini mengatur hak atas tanah, termasuk hak milik yang dapat dialihkan melalui jual beli sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

d) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Pasal 37

Peralihan hak atas tanah melalui jual beli pada umumnya dibuktikan dengan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk dapat didaftarkan ke kantor pertanahan.

3. Mengenai surat jual beli yang hanya ditandatangani RT/RW

Surat jual beli yang hanya diketahui RT/RW pada umumnya belum cukup untuk mendaftarkan peralihan hak atas tanah. Untuk memperoleh kepastian hukum, peralihan hak seharusnya dibuat dengan Akta Jual Beli (AJB) oleh PPAT apabila syarat-syaratnya telah terpenuhi. Tanda tangan RT dan RW pada umumnya hanya menunjukkan bahwa mereka mengetahui adanya transaksi di lingkungan setempat. RT dan RW bukan pejabat yang berwenang mengesahkan peralihan hak atas tanah. Oleh karena itu, tanda tangan RT/RW tidak dengan sendirinya membuktikan bahwa hak atas tanah telah berpindah secara sempurna menurut hukum pertanahan. Surat jual beli yang diketahui RT dan RW dapat menjadi alat bukti perdata, tetapi belum menggantikan Akta PPAT apabila tanah tersebut sudah bersertifikat dan akan dilakukan balik nama.

4. Apakah adik ayah tante saudari dapat memaksa membatalkan jual beli?

Pada prinsipnya tidak dapat, apabila:

• tanah memang telah menjadi hak milik tante saudari;

• tante Anda menjual dengan sukarela;

• tidak ada paksaan atau penipuan; dan

• transaksi telah selesai.

Apabila tanah warisan telah dibagi, atau telah ada pembagian waris, atau sertipikat tanah telah beralih menjadi atas nama tante sebagai pemilik tunggal. Dalam keadaan demikian, tante berhak menjual tanah tersebut tanpa memerlukan persetujuan adik ayahnya. Keberatan dari adik ayah penjual tidak mempunyai akibat hukum terhadap jual beli apabila ia bukan pemilik atau bukan ahli waris yang mempunyai hak atas tanah tersebut. Apabila tanah masih merupakan harta warisan dan seluruh ahli waris belum melakukan pembagian waris, maka pada prinsipnya setiap ahli waris memiliki hak bersama atas harta warisan tersebut. Dalam kondisi demikian, seorang ahli waris tidak dapat menjual seluruh tanah warisan tanpa persetujuan ahli waris lainnya atas bagian yang juga menjadi hak mereka. Apabila penjual hanya memiliki sebagian hak sebagai ahli waris, maka yang dapat dialihkan pada dasarnya hanyalah hak yang menjadi bagiannya setelah pembagian warisan atau sesuai ketentuan hukum yang berlaku. Jika seluruh bidang dijual tanpa kewenangan, ahli waris lain dapat mengajukan gugatan ke pengadilan.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum :

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata);

2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;

3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.