Pembatalan rumah yg belum di bangun

Terima kasih atas pertanyaan saudara Puj************* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

1. Wanprestasi oleh Developer

Apabila dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atau akad syariah disepakati rumah selesai dalam waktu 18 bulan, tetapi sampai batas waktu tersebut rumah belum berdiri dan sertifikat tanah masih induk, maka developer dapat dianggap tidak memenuhi prestasi atau disebut juga telah melakukan wanprestasi. Dasar hukumnya adalah sebagai berikut :

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) Pasal 1238 yang mencantumkan bahwa “Debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan perikatannya sendiri apabila perikatan itu menetapkan bahwa debitur harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.

• KUHPerdata Pasal 1243, yang menyatakan bahwa "Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tidak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan apabila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap melalaikan perikatannya."

• Selanjutnya KUHPerdata Pasal 1267 menyebutkan bahwa "Pihak terhadap siapa perikatan tidak dipenuhi dapat memilih apakah ia akan memaksa pihak yang lain untuk memenuhi perjanjian, ataukah menuntut pembatalan perjanjian disertai penggantian biaya, kerugian dan bunga."

• Pasal ini memberikan hak kepada pihak yang dirugikan untuk:

1. menuntut pelaksanaan perjanjian;
2. meminta pembatalan perjanjian;
3. meminta ganti rugi; atau
4. pembatalan disertai ganti rugi.

2. Hak Konsumen

Sebagai pembeli rumah, Anda merupakan konsumen yang dilindungi oleh hukum. Dasar hukumnya adalah sebagai berikut :

• Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen Pasal 4, yang memberikan hak kepada konsumen untuk :

1. memperoleh kenyamanan, keamanan, dan keselamatan;
2. memperoleh informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi barang;
3. memperoleh kompensasi atau ganti rugi apabila barang atau jasa tidak sesuai dengan perjanjian.

Sedangkan pelaku usaha berkewajiban:

• Berdasarkan Pasal 7 huruf b UU Nomor 8 Tahun 1999, Pelaku usaha berkewajiban untuk memberikan informasi yang benar, jelas dan jujur, mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa yang ditawarkan.

Apabila developer tidak menginformasikan bahwa sertifikat masih berupa sertifikat induk dan rumah belum dapat diselesaikan sesuai jadwal, hal tersebut dapat menjadi pelanggaran terhadap kewajiban pelaku usaha.

3. Ketentuan di Bidang Perumahan

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman Developer wajib membangun dan menyerahkan rumah sesuai dengan yang diperjanjikan. Konsumen juga berhak memperoleh kepastian hukum atas rumah yang dibelinya. Ketentuan mengenai kewajiban developer membangun rumah sesuai dengan yang diperjanjikan terdapat dalam Pasal 134 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, yang berbunyi: "Setiap orang dilarang menyelenggarakan pembangunan perumahan yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan."

4. Apakah Developer Boleh Memotong 10%?

Tidak otomatis boleh. Pemotongan hanya dapat dibenarkan apabila:

• memang diatur secara jelas dalam perjanjian/akad;

• klausul tersebut tidak bertentangan dengan hukum; dan

• pembatalan benar-benar disebabkan oleh kesalahan pembeli.

Namun apabila pembatalan terjadi karena developer lebih dahulu wanprestasi, maka developer tidak dapat begitu saja menyatakan bahwa pembatalan adalah kesalahan pembeli dan memotong uang sebesar 10%. Bahkan, Saudari dapat berpendapat bahwa pembatalan terjadi karena developer gagal memenuhi kewajibannya.

5. Jika Menggunakan Sistem Syariah

Dalam transaksi dengan prinsip syariah, selain tunduk pada hukum perdata nasional, para pihak juga terikat pada prinsip keadilan, keterbukaan (transparansi), dan pemenuhan akad. Oleh karena itu, apabila developer tidak melaksanakan kewajiban pokoknya atau tidak memberikan informasi yang benar mengenai objek yang diperjualbelikan, hal tersebut dapat menjadi dasar bagi pembeli untuk meminta pengembalian dana secara proporsional.

Dalam transaksi syariah berlaku prinsip:

• akad harus dilaksanakan dengan itikad baik;

• tidak boleh ada gharar (ketidakjelasan objek atau status hukum);

• tidak boleh ada pihak yang dirugikan secara tidak adil.

Apabila sejak awal status sertifikat belum jelas atau tidak diinformasikan, sementara rumah juga tidak selesai sesuai waktu yang dijanjikan, hal tersebut dapat bertentangan dengan prinsip transparansi dalam akad syariah.

Langkah hukum yang dapat Saudari tempuh, adalah sebagai berikut :

1. Memeriksa kembali isi PPJB atau akad syariah, khususnya mengenai:

• target penyelesaian rumah;
• status sertifikat;
• ketentuan pembatalan;
• klausul pengembalian uang.

2. Mengirimkan somasi kepada developer agar mengembalikan seluruh atau sebagian besar dana yang telah dibayarkan.

3. Jika tidak ada penyelesaian, mengajukan sengketa melalui:

• Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK), apabila memenuhi kewenangannya; atau
• mengajukan gugatan perdata ke pengadilan atas dasar wanprestasi.

Kesimpulan :

Dari fakta yang saudari sampaikan :

• Rumah tidak selesai dalam waktu yang dijanjikan (18 bulan);

• Sertifikat tanah masih berupa sertifikat induk dan tidak diinformasikan;

• Saudari menghentikan cicilan karena tidak ada kepastian hukum dan keaamanan transaksi dapat dinilai sebagai alasan yang rasional, meskipun tetap perlu dilihat isi akad.

Maka terdapat dasar yang cukup untuk berpendapat bahwa developer lebih dahulu melakukan wanprestasi karena rumah belum selesai dibangun sesuai waktu yang diperjanjikan dan tidak memberikan kepastian mengenai legalitas tanah. Pembeli berhak menuntut pengembalian dana sesuai ketentuan akad dan peraturan perundang-undangan apabila dapat dibuktikan bahwa developer lebih dahulu cidera janji. Pemotongan 10% dari harga rumah tidak serta-merta sah, terutama apabila pembatalan terjadi akibat kelalaian developer, bukan semata-mata karena keinginan Saudari. Klausul tersebut masih dapat dipersoalkan apabila merugikan pembeli dan bertentangan dengan ketentuan hukum atau isi akad.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat

Dasar Hukum :

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata);

2. Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.