Tanah bersertifikat diserobot

Berdasarkan keterangan yang Anda sampaikan, kami mengasumsikan sawah tersebut merupakan harta peninggalan yang sertifikatnya masih tercatat atas nama pewaris dan sedang Anda urus pemberkasan warisnya, sedangkan kontrakan, dapur Satuan Pelayanan Pemenuhan Gizi program Makan Bergizi Gratis yang Anda sebut SPPG MBG, dan toko material didirikan pihak mantan lurah tanpa izin keluarga Anda. Keluhan istri mantan lurah bahwa ia kesulitan membalik nama tanah yang di atasnya berdiri kontrakan itu merupakan petunjuk yang perlu Anda perhatikan, sebab keluhan itu boleh jadi menandakan adanya upaya pengurusan administrasi pertanahan atas tanah tersebut, sedangkan bentuk maupun dasar hukumnya belum diketahui dan memerlukan keterangan tambahan. Hukum menyebut keadaan itu memakai tanah tanpa izin yang berhak.

Hak atas tanah ditentukan oleh alas hak yang terbukti, bukan oleh siapa yang menguasainya di lapangan. Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menegaskan kekuatan sertifikat:

“Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.”

Data pemegang hak dalam sertifikat, dengan demikian, diterima sebagai benar sampai dibuktikan sebaliknya. Kekuatan sertifikat itu baru bekerja penuh bagi keluarga Anda setelah nama para ahli waris tercatat, sebab sertifikat masih atas nama pewaris. Tuntaskan dahulu surat keterangan waris menurut ketentuan, lalu ajukan pendaftaran peralihan hak karena pewarisan, yang biasa disebut balik nama, ke Kantor Pertanahan Kabupaten Serang, serta simpan sertifikat asli di tangan keluarga. Terhadap upaya balik nama oleh pihak lain, peraturan yang sama menentukan bahwa peralihan hak seperti jual beli hanya dapat didaftar apabila dibuktikan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah, sehingga tanpa akta sah dan sertifikat asli, pencatatan atas nama pihak lain tidak semestinya terjadi. Bila ada tanda pengurusan semacam itu, sampaikan keberatan tertulis kepada Kantor Pertanahan. Pantau terus data bidang tanah melalui aplikasi Sentuh Tanahku.

Mengenai siapa yang memikul tunggakan Pajak Bumi dan Bangunan, hukum tanah nasional yang bersumber pada hukum adat menganut asas pemisahan horizontal, yang berarti kepemilikan tanah dan kepemilikan bangunan di atasnya dapat berada di tangan orang yang berbeda. Sejalan dengan itu, Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah pada Pasal 39 menentukan:

“(1) Subjek Pajak PBB-P2 adalah orang pribadi atau Badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas Bumi dan/atau memperoleh manfaat atas Bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas Bangunan.

(2) Wajib Pajak PBB-P2 adalah orang pribadi atau Badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas Bumi dan/atau memperoleh manfaat atas Bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas Bangunan.”

Unsur penentunya adalah siapa yang secara nyata mempunyai hak atau memperoleh manfaat atas bumi, dan siapa yang memiliki, menguasai, atau memperoleh manfaat atas bangunan. Atas bumi berupa sawah itu, wajib pajaknya adalah pihak yang berhak atas tanah, yaitu pewaris yang kedudukannya dilanjutkan para ahli waris. Atas bangunan kontrakan beserta toko material, wajib pajaknya adalah pihak yang mendirikan, menguasai, dan menikmati hasil sewanya, yaitu mantan lurah, sehingga tunggakan pajak atas bangunan itu bukan beban Anda. Pajak ini ditetapkan untuk setiap objek pajak. Karena itu, mintalah penjelasan susunan objek pajak kepada Badan Pendapatan Daerah Kabupaten Serang, lalu ajukan pembetulan data apabila bangunan milik mantan lurah tergabung ke dalam objek pajak tanah Anda. Membayar atau tidak membayar pajak bukan penentu kepemilikan, sehingga pembayaran oleh pihak mana pun tidak menjadikannya pemilik tanah.

Setelah nama ahli waris tercatat, keberadaan bangunan tanpa izin itu terbuka untuk dituntut secara perdata. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata pada Pasal 1365 mengatur:

“Tiap perbuatan melanggar hukum, yang membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut.”

Unsur ketentuan ini adalah adanya perbuatan melanggar hukum, kerugian, kesalahan, dan hubungan sebab akibat. Mendirikan lalu menyewakan bangunan di atas tanah orang lain tanpa izin, yang membuat keluarga Anda kehilangan kenikmatan sawahnya, patut diduga memenuhi unsur itu. Karena itu, terbuka jalan mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri untuk menuntut ganti kerugian sekaligus pengosongan dan penyerahan kembali tanah. Khusus bangunan yang dipakai untuk layanan gizi program pemerintah, sampaikan pemberitahuan tertulis kepada pengelola program serta pemerintah desa atau kecamatan agar penggunaan tanahnya diluruskan, dan hal itu tidak mengubah penilaian atas bangunan milik pribadi.

Di samping jalur perdata, memakai tanah orang lain tanpa izin juga dilarang oleh Undang-Undang Nomor 51 Prp Tahun 1960 tentang Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin Yang Berhak Atau Kuasanya. Pasal 1 angka 3 undang-undang itu merumuskan arti memakai tanah, yaitu:

“menduduki, mengerjakan dan/atau menguasai sebidang tanah atau mempunyai tanaman atau bangunan diatasnya, dengan tidak dipersoalkan apakah bangunan itu dipergunakan sendiri atau tidak.”

Pasal 2 undang-undang yang sama menyatakan:

“Dilarang memakai tanah tanpa izin yang berhak atau kuasanya yang sah.”

Mempunyai bangunan di atas sawah keluarga tanpa izin dengan demikian termasuk perbuatan yang dilarang. Undang-undang yang sama mengancamnya dengan kurungan paling lama tiga bulan dan/atau denda, dan menggolongkannya sebagai pelanggaran, bukan delik aduan, sehingga siapa pun berhak melaporkannya ke kepolisian. Ancaman itu kini berubah, sebab sejak 2 Januari 2026 berlaku Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2026 tentang Penyesuaian Pidana, yang pada Pasal II ayat (2) huruf a dan ayat (3) menentukan: 

“(2) Ketentuan pidana dalam Undang-Undang selain Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana yang memuat ancaman pidana tunggal berupa pidana denda diubah dengan ketentuan dalam hal subjek hukum yang diatur merupakan: a. orang perseorangan, pidana denda yang diancamkan diubah menjadi pidana denda paling banyak kategori II;

(3) Ketentuan pidana dalam Undang-Undang selain Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana yang memuat ancaman pidana kurungan dan pidana denda secara bersamaan diubah dengan ketentuan: a. pidana kurungan dihapuskan; dan b. pidana denda diubah berdasarkan ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (2).”

Ancaman pada undang-undang tahun 1960 tersebut memuat kurungan dan denda secara bersamaan, sehingga termasuk keadaan yang diatur ayat (3), dengan akibat pidana kurungannya dihapuskan dan yang tersisa hanya denda paling banyak kategori II bagi orang perseorangan. Nilai kategori itu ditetapkan pada Pasal 79 ayat (1) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana: 

“b. kategori II, Rp10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah);”

Jalur pidana atas pemakaian tanah tanpa izin, dengan demikian, kini berujung pada denda dan bukan lagi kurungan. Undang-undang tahun 1960 tersebut juga memberi bupati selaku penguasa daerah wewenang menyelesaikan pemakaian tanah tanpa izin, termasuk memerintahkan pengosongan, sehingga penertiban terbuka pula untuk dimohonkan kepada Bupati Serang melalui pemerintah desa dan kecamatan. Menurut hemat kami, gugatan perdata untuk pengosongan dan ganti kerugian paling sesuai dengan tujuan Anda memulihkan tanah, sedangkan laporan pidana dan permohonan penertiban lebih berperan sebagai pendorong penyelesaian.

Pihak mantan lurah mungkin berdalih telah membeli tanah itu dari pewaris, telah diberi izin, atau telah lama menguasainya. Terhadap dalih demikian berlaku asas umum pembuktian bahwa siapa yang mendalilkan suatu hak wajib membuktikannya. Dalih jual beli menuntut akta Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagaimana diuraikan di atas, izin pakai semata berakhir di tangan ahli waris secara patut, dan lamanya penguasaan tidak dengan sendirinya mengalahkan sertifikat. Ada tiga hal yang perlu Anda hindari, yaitu membongkar atau menduduki bangunan secara paksa, karena tindakan main hakim sendiri berisiko membuat Anda dituntut balik; menuduhkan kejahatan secara terbuka sebelum proses hukum berjalan, karena berisiko memicu persoalan pencemaran nama baik; serta menandatangani surat apa pun atau menyerahkan sertifikat asli kepada pihak mana pun sebelum berkonsultasi. Jangan pula membiarkan keadaan berlarut, sebab makin lama bangunan berdiri, makin sulit pembuktian dan penataannya.

Agar alas hak keluarga Anda cukup kuat untuk menuntut pemulihan tanah, Anda perlu menempuh langkah berikut secara berurutan. Dalam waktu dekat, tuntaskan surat keterangan waris dan ajukan balik nama ke Kantor Pertanahan Kabupaten Serang sambil mengamankan sertifikat asli, lalu mintakan penjelasan dan pembetulan data objek pajak kepada Badan Pendapatan Daerah Kabupaten Serang. Setelah itu, sampaikan teguran tertulis kepada mantan lurah dan tempuh musyawarah dengan didampingi pemerintah desa, tanpa perlu berhadapan sendirian. Apabila musyawarah tidak berhasil, ajukan gugatan perbuatan melanggar hukum ke Pengadilan Negeri untuk menuntut pengosongan dan ganti kerugian, sementara laporan pidana ke kepolisian serta permohonan penertiban kepada Bupati Serang tetap terbuka. Persoalan ini menyangkut harta warisan dan berpotensi berlanjut ke pengadilan. Karena itu, pertimbangkan jasa advokat. Apabila keluarga Anda tergolong tidak mampu secara ekonomi, tersedia bantuan hukum cuma-cuma dari organisasi bantuan hukum terakreditasi yang dapat ditelusuri melalui portal Badan Pembinaan Hukum Nasional, dan Pos Bantuan Hukum di desa, bila ada, menjadi pintu pertama berkonsultasi.

Selama nama para ahli waris tercatat di sertifikat, bangunan yang telanjur berdiri di atas sawah itu tidak menggeser kepemilikan keluarga Anda. Karena itu, tuntaskan pencatatan waris lebih dahulu, sebab dari situlah tuntutan pengosongan maupun penolakan pajak atas bangunan orang lain memperoleh kekuatannya. Adapun kekhawatiran mengenai teluh, santet, atau hal-hal serupa merupakan keyakinan pribadi yang tidak dapat dijadikan dasar dalam proses hukum. Oleh karena itu, sebaiknya setiap langkah difokuskan pada bukti hukum, seperti sertifikat, riwayat tanah, SPPT PBB, dokumen waris, foto bangunan, dan keterangan saksi.

DASAR HUKUM

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;

2. Undang-Undang Nomor 51 Prp Tahun 1960 tentang Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin Yang Berhak Atau Kuasanya;

3. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah;

4. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana;

5. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2026 tentang Penyesuaian Pidana;

6. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.