Tanggung Jawab Developer atas Penyediaan Akses Jalan dan Jembatan Utama Perumahan serta Upaya Hukum Konsumen

Dijawab oleh: Mursalim, S.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Terima kasih atas pertanyaan yang disampaikan Yth. Saudari Astity dari Provinsi Jambi, maka atas pertanyaan dapat di sampaikan sebagai berikut: Pembangunan Perumahan Dengan semakin bertambahnya jumlah penduduk di Indonesia maka kebutuhan akan perumahan semakin meningkat, karena perumahan merupakan salah satu kebutuhan primer. Pembangunan perumahan baik yang dilakukan oleh pemerintah maupun swasta semakin meluas baik di Pusat maupun daerah termasuk di Provinsi Jambi. Pembangunan perumahan dilakukan pengembang (developer) baik milik pemerintah (BUMN) maupun swasta. Pembangunan perumahan merupakan upaya negara mewujudkan kesejahteraan rakyat. Negara bertanggung jawab melindungi segenap bangsa Indonesia melalui penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman agar masyarakat mampu bertempat tinggal serta menghuni rumah yang layak dan terjangkau di dalam perumahan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan di seluruh wilayah Indonesia. Masyarakat yang membeli perumahan melalui developer tentu didasarkan pada kesepakatan atau perjanjian kedua belah pihak yang memuat hak dan kewajiban masing-masing. Salah satu gambaran dari janji tersebut sebagaimana tertuang pada brosur yang menjanjikan rumah layak huni, fasilitas umum, akses jalan yang baik dan sebagainya. Namun hal tersebut tidak sesuai kenyataan. Padahal hukum dan perundang-undangan mensyaratkan kepada developer akan hal itu. Sebagaimana pengaturan perumahan yang diatur dalam UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman (“UU 1/2011”). pengertian perumahan adalah: Pasal 1 angka 1: “....Perumahan dan kawasan permukiman adalah satu kesatuan sistem yang terdiri atas pembinaan, penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan kawasan permukiman, pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran masyarakat”. Kemudian angka 2 berbunyi: “....Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni” Fasum sebagai Persyaratan Jika melihat pada definisi perumahan tersebut, sudah dapat diketahui bahwa prasarana, sarana dan utilitas umum merupakan syarat yang harus dilengkapi dalam suatu perumahan. Bahkan, ketika perumahan tersebut masih dalam tahap pembangunan, pemasaran perumahan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual-beli baru dapat dilakukan setelah adanya kepastian atas ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum (lihat Pasal 42 UU 1/2011). Pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan harus memenuhi persyaratan (Pasal 47 ayat [3] UU 1/2011): a. kesesuaian antara kapasitas pelayanan dan jumlah rumah; b. keterpaduan antara prasarana, sarana, dan utilitas umum dan lingkungan hunian; dan c. ketentuan teknis pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum. Pihak pengembang (developer) dilarang menyelenggarakan pembangunan perumahan, yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan (Pasal 134 UU 1/2011). Jadi, dalam hal ini Anda perlu melihat lagi dalam perjanjian jual-beli rumah mengenai segala prasarana, sarana, dan utilitas umum yang telah dijanjikan oleh pihak pengembang. Apabila pihak pengembang (developer) sudah menjanjikan sebagaimana didalam brosur/leaflet namun tidak dibangun atau kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum tidak sesuai, maka dapat dikenai sanksi administratif yang dapat berupa sebagaimana disebutkan Pasal 150 ayat (2) UU 1/2011. Sanksinya mulai dari peringatan tertulis, pencabutan izin usaha, hingga penutupan lokasi. Selain itu, pihak pengembang yang bersangkutan juga dapat dijerat dengan ketentuan pidana berdasarkan Pasal 151 UU 1/2011, yang berbunyi sebagai berikut: Setiap orang yang menyelenggarakan pembangunan perumahan, yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 134, dipidana dengan pidana denda paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah). Selain pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1) pelaku dapat dijatuhi pidana tambahan berupa membangun kembali perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan. Menjawab Pertanyaan Anda Apakah perlu langkah hukum untuk kami konsumen menuntut developer atas kelalaian tanggung jawab dalam penyediaan fasilitas perumahan ? Dimana baiknya kami mengajukan tuntutan tersebut ? Mengenai keinginan Anda mengambil langkah hukum dapat saja Anda lakukan, karena sebagai konsumen telah dirugikan. Sesuai Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (“UU Konsumen”). Maka konsumen memilik hak agar pelaku usaha menunaikan kewajibannya sesuai kesepakatan/perjanjian. Secara pidana, Anda juga dapat melaporkan developer dengan tuduhan melanggar Pasal 8 ayat (1) huruf f  UU Konsumen. Pasal ini pada intinya melarang pelaku usaha untuk memperdagangkan barang yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi penjualan barang tersebut. Dalam kasus ini, developer membangun tidak sesuai dengan ketentuan spesifikasi bangunan yang terdapat dalam brosur dan yang telah dijanjikan sebelumnya. Pelaku usaha yang melanggar ketentuan tersebut terancam sanksi pidana paling lama 5 tahun atau denda maksimal Rp2 miliar. Ancaman sanksi ini termuat dalam Pasal 62 UU Konsumen. Untuk gugatan, Anda bisa melakukannya melalui lembaga penyelesaian sengketa pelaku usaha-konsumen yaitu Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) atau ke peradilan umum Di peradilan umum, gugatan dilayangkan atas dasar ingkar janji atau wanprestasi sebagaimana diatur pada Pasal 1238 KUHPerdata atas pihak developer. Dalam gugatan ini, Anda bisa menuntut ganti rugi dan juga bunga berupa hilangnya keuntungan yang sudah diperkirakan atau dibayangkan oleh kreditor seandainya tidak terjadi wanprestasi. Apa itu “wanprestasi” atau ingkar janji. Wanprestasi dapat diartikan sebagai tidak terlaksananya prestasi karena kesalahan debitur baik karena kesengajaan atau kelalaian. Wanprestasi diatur pada Pasal 1238 KUHPerdata, debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan. Bentuk-bentuk wanprestasi : Tidak melaksanakan prestasi sama sekali; Melaksanakan tetapi tidak tepat waktu (terlambat); Melaksanakan tetapi tidak seperti yang diperjanjikan; dan Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya. Somasi minimal telah dilakukan sebanyak tiga kali oleh kreditor atau juru sita. Apabila somasi itu tidak diindahkannya, maka kreditor berhak membawa persoalan itu ke pengadilan. Dan pengadilanlah yang akan memutuskan, apakah debitor wanprestasi atau tidak. Somasi adalah teguran dari si berpiutang (kreditor) kepada si berutang (debitor) agar dapat memenuhi prestasi sesuai dengan isi perjanjian yang telah disepakati antara keduanya. Somasi ini diatur di dalam Pasal 1238 KUHPerdata dan Pasal 1243 KUHPerdata. Akibat hukum yang timbul bila seseorang ingkar janji yaitu: 1. Debitur diharuskan membayar ganti rugi. 2. Kreditur dapat minta pembatalan perjanjian melalui pengadilan. 3. Kreditur dapat minta pemenuhan perjanjian, atau pemenuhan perjanjian disertai ganti rugi dan pembatalan perjanjian dengan ganti rugi. Demikian yang dapat disampaikan, semoga bermanfaat. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih