Ditipu penjual tanah

Terima kasih atas pertanyaan saudara Sup********* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Perbuatan penjual yang menyatakan dan menyerahkan tanah seolah seluruhnya miliknya, padahal sebagian masuk ke bidang milik pihak yang bersebelahan, sehingga pembeli membayar lunas dan mendirikan bangunan, berpotensi memenuhi unsur penipuan yang diatur dalam Pasal 492 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana:

“Setiap Orang yang dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum dengan memakai nama palsu atau kedudukan palsu, menggunakan tipu muslihat atau rangkaian kata bohong, menggerakkan orang supaya menyerahkan suatu Barang, memberi utang, membuat pengakuan utang, atau menghapus piutang, dipidana karena penipuan, dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau pidana denda paling banyak kategori V.”

Tiga unsur intinya adalah maksud menguntungkan diri sendiri secara melawan hukum, sarana berupa nama atau kedudukan palsu, tipu muslihat, atau rangkaian kata bohong, dan tergeraknya orang lain untuk menyerahkan sesuatu. Penyerahan sejumlah uang oleh pembeli di sini dapat dipandang sebagai akibat dari gambaran keliru mengenai luas dan batas tanah yang berasal dari penjual. Pembeda penipuan dari sekadar kekeliruan terletak pada unsur maksud, yaitu apakah penjual mengetahui sebagian tanah itu bukan miliknya lalu tetap menjualnya, dan selama belum terbukti, perbuatan itu berstatus dugaan. Untuk perbuatan sebelum 2 Januari 2026, penilaian mengikuti ketentuan penipuan dalam KUHP lama dengan asas yang paling menguntungkan pelaku, sedangkan kualifikasi dan ancaman pidananya pada dasarnya setara.

Pelaporan dugaan penipuan ditujukan kepada kepolisian, yang berwenang menerima laporan tindak pidana. Laporan diajukan ke Sentra Pelayanan Kepolisian Terpadu di Polsek atau Polres tempat perbuatan terjadi, dapat dibuat tertulis maupun lisan dan ditandatangani pelapor, lalu pelapor berhak memperoleh tanda bukti penerimaan. Ketentuan ini diatur dalam Pasal 23 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2025 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana:

“(5) Setelah menerima Laporan atau Pengaduan, Penyelidik atau Penyidik harus memberikan surat tanda penerimaan Laporan atau Pengaduan kepada yang bersangkutan.”
“(6) Dalam hal Penyelidik atau Penyidik tidak menanggapi Laporan atau Pengaduan, dalam jangka waktu paling lama 14 (empat belas) Hari terhitung sejak Laporan atau Pengaduan diterima, pelapor atau pengadu dapat melaporkan Penyelidik atau Penyidik yang tidak menindaklanjuti Laporan atau Pengaduan kepada atasan Penyidik atau pejabat pengemban fungsi pengawasan dalam Penyidikan.”

Surat tanda penerimaan laporan disimpan sebagai bukti bahwa laporan telah resmi diterima, dan apabila laporan tidak ditanggapi dalam waktu paling lama 14 hari, pelapor berhak mengadukan penyidik kepada atasannya. Laporan sebaiknya dilengkapi bukti pembayaran, dokumen atau kuitansi jual beli, hasil pengukuran ulang, berita acara mediasi, serta keterangan pihak yang menyaksikan transaksi dan pengukuran.

Carik atau perangkat desa dapat ikut dilaporkan, tetapi jalurnya bergantung pada apa yang didalilkan terhadapnya. Dalam peristiwa ini carik bertindak sebagai saksi dan pengukur pada tingkat desa, bukan pejabat yang menjamin kebenaran hak atas tanah, sehingga apabila keterlibatannya hanya berupa kelalaian mengukur tanpa pengetahuan bahwa tanah itu bukan milik penjual, kelalaian tersebut tidak memenuhi unsur maksud yang disyaratkan penipuan dan carik pada umumnya tidak dapat dijadikan tersangka penipuan atas dasar kelalaian semata. Tanggung jawab pidana baru terbuka jika terdapat bukti bahwa carik mengetahui dan turut bersepakat dengan penjual. Sekalipun demikian, kelalaian tetap dapat dituntut secara perdata sebagai perbuatan melawan hukum sebagaimana Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata:

“Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.”

Karena ketentuan ini mencakup kerugian yang timbul baik karena kesengajaan maupun karena kurang hati-hati, apabila pengukuran yang lalai oleh carik terbukti turut menimbulkan kerugian, carik berpotensi ikut dimintai ganti rugi bersama penjual, dengan tetap memerlukan pembuktian adanya kesalahan dan hubungan sebab akibat. Di samping itu, keberatan atas cara carik menjalankan tugasnya dapat disampaikan kepada kepala desa atau melalui pengawasan kecamatan sebagai jalur administratif.

Pelaporan ditempuh ke dua forum yang berbeda dan dapat berjalan berdampingan. Dugaan penipuan dilaporkan ke kepolisian, sedangkan persoalan batas dan kepemilikan tanah, yaitu pembetulan letak batas dan penegasan bidang yang benar, diselesaikan melalui mediasi di kantor pertanahan setempat dan, bila tidak tercapai kesepakatan atau menyangkut ganti rugi serta keabsahan peralihan, melalui gugatan perdata di pengadilan negeri. Kepolisian menilai pertanggungjawaban pidana penjual, sedangkan jalur pertanahan dan perdata memulihkan hak atas tanah serta kerugian pembeli.

Alur pelaporan pidananya ditempuh berurutan. Pelapor lebih dahulu menghimpun bukti berupa bukti pembayaran, dokumen jual beli, hasil pengukuran ulang, berita acara mediasi, dan identitas saksi termasuk perangkat desa yang hadir, kemudian mendatangi Sentra Pelayanan Kepolisian Terpadu di Polsek atau Polres tempat perbuatan terjadi untuk menyampaikan laporan dan menerima surat tanda penerimaannya. Setelah itu kepolisian melakukan penyelidikan guna menilai dapat tidaknya perkara dilanjutkan ke penyidikan, dan pada tahap ini pelapor pada umumnya dimintai keterangan sebagai saksi atau korban, sedangkan bila dalam waktu 14 hari laporan tidak ditanggapi, pelapor dapat mengadukannya kepada atasan penyidik. Di samping penindakan, hukum pidana yang berlaku membuka penyelesaian melalui keadilan restoratif, yang karena para pihak bertetangga dan kerugiannya bersifat materiel yang dapat dipulihkan, dapat menjadi salah satu kemungkinan yang ditawarkan dalam proses.

Sejauh persoalan berlanjut ke ranah beracara, terutama gugatan perdata untuk menuntut ganti rugi serta pendampingan dalam proses peradilan, peran tersebut merupakan ranah advokat. Mengingat perkara ini menyangkut harta berupa tanah dan bangunan, jalur yang sesuai untuk pendampingan beracara adalah menggunakan jasa advokat atau pengacara, sedangkan bantuan hukum secara cuma-cuma melalui organisasi bantuan hukum diperuntukkan bagi pihak yang tergolong tidak mampu.

Singkatnya, perbuatan penjual dapat dipertanggungjawabkan secara pidana sebagai dugaan penipuan yang dilaporkan ke kepolisian sekaligus secara perdata melalui gugatan perbuatan melawan hukum untuk menuntut ganti rugi, kedudukan carik bergantung pada ada tidaknya kesengajaan dengan jalur perdata dan administratif yang lebih sesuai bila yang ada hanyalah kelalaian, dan koreksi batas tanah ditempuh melalui jalur pertanahan atau perdata yang berjalan berdampingan dengan proses pidana.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

DASAR HUKUM

1. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana;

2. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2025 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana;

3. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.