Sengketa Kepemilikan Tanah Warisan Tanpa Sertifikat dengan Riwayat Jual Beli Tidak Lengkap dan Gugatan Ahli Waris Penjual Awal

Dijawab oleh: Setiyo Budi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Yth Pinka Mari kita melihat kronologis jual beli kakek saudara dengan pihak si B, sebelum melangkah ke pokok permasalahan. Yang pertama adalah mengenai surat penjualan kekek saudara, apakah itu hanya sebatas kwitansi atau secarik kertas yg berbunyi bahwa tanah tersebut dari si B dijual Ke si C selaku paman saudara sah atau tidak sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku. Setiap transaksi harus memiliki bukti adanya pembelian untuk menandakan bahwa benda tersebut sudah beralih, sama hal nya juga untuk jual beli tanah dan bangunan. Jual beli tanah atau rumah dibuktikan dengan Akta Jual Beli tanah dan bangunan atau disingkat sebagai AJB. Aturan pertama dalam jual beli tanah adalah tidak melakukannya di bawah tangan seperti kakek saudara. Semua prosedur transaksinya harus dilakukan di hadapan pejabat negara, dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998, PPAT disebut sebagai pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu terkait hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Dalam prakteknya, tidak semua daerah memiliki PPAT. Untuk daerah-daerah yang belum memiliki PPAT, camat dapat berperan sebagai PPAT sementara. Hal ini juga diatur dalam PP No. 37 Tahun 1998 Pasal 1 ayat 2 yang berbunyi “PPAT Sementara adalah pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT.” Aturan lainnya selain melakukan segala perjanjian jual beli di hadapan PPAT adalah dengan membawa berkas-berkas asli yang bisa dipertanggungjawabkan. Pastikan sertifikat atau surat surat tanah yang diperjualbelikan asli, tidak sedang dalam penyitaan dan PBB-nya sudah dibayar lunas. Jika pemilik sertifikat sudah meninggal dunia, pastikan sertifikat atau surat tanah tersebut sudah balik nama menjadi nama ahli warisnya. Yang nantinya akan membantu memeriksa keabsahan berkas ini adalah notaris. Berdasarkan Pasal 15 UU 2/2014, notaris memiliki kewenangan berupa: mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus; membukukan surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus; membuat kopi dari asli surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan; melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya; memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta; membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan; atau membuat akta risalah lelang. Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata pasal 1320, kita dapat melihat suatu persetujuan dikatakan sah apabilah memenuhi empat syarat, yaitu: kesepakatan mereka yang mengikat dirinya, kecakapan untuk membuat suatu perikatan, suatu pokok persoalan tertentu, dan suatu sebab yang tidak terlarang. Perjanjian menjadi tidak sah bila dibuat berdasarkan paksaan atau kekhilafan. Hal ini juga diatur dalam pasal 1321 KUH Perdata yang berbunyi “Tiada suatu persetujuan pun mempunyai kekuatan jika diberikan karena kekhilafan, atau diperoleh dengan paksaan atau penipuan.” Sedangkan dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) pasal 5, pengertian jual beli tanah yang sah mengacu pada pengertian jual beli tanah menurut hukum adat. Di dalamnya terdapat dua konsep utama, yaitu terang dan tunai. Terang maksudnya pemindahan hak dilakukan di hadapan kepala adat, yang berperan sebagai pejabat, dalam hal ini PPAT. Sedangkan tunai mengacu pada pemindahan hak yang dilakukan secara serentak. Mengutip tulisan dari Erza Putri yang berjudul Peran PPAT dalam Peralihan Hak atas Tanah, ada dua syarat utama dalam jual beli tanah, yakni: Syarat Materiil Syarat ini sangat menentukan sah atau tidaknya suatu transaksi jual beli tanah. Di dalamnya mencangkup: Penjual adalah orang yang berhak atas tanah yang ingin ia jual. Maksudnya yang berhak menjual tanah adalah pemilik sah. Jika ia sudah berkeluarga, maka suami dan istri harus hadir dalam penandatanganan perjanjian dan bertindak sebagai penjual. Pembeli adalah orang yang berhak atas tanah yang dibelinya. Maksudnya pembeli adalah orang-orang yang telah ditetapkan secara hukum boleh untuk memiliki tanah di Indonesia. Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria, hanya WNI dan badan hukum yang sudah ditetapkan perundang-undangan saja yang boleh memiliki tanah di wilayah RI. Tanah yang diperjualbelikan tidak dalam kondisi sengketa. Menurut UUPA, tanah-tanah yang bisa dijadikan objek peralihan hak adalah tanah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai. Syarat Formil syarat-syarat yang perlu dipenuhi setelah syarat materiil terpenuhi. Syarat ini berupa jual beli yang dilakukan di hadapan PPAT. Adapun hal-hal yang perlu diperhatikan yaitu: pembuatan akta dihadiri oleh pihak-pihak yang melakukan jual beli dan disertai oleh dua orang saksi. Pihak yang berhalangan hadir diharuskan untuk mengirim perwakilan yang ditunjukkan dengan pembuatan surat kuasa. Akta asli dibuat dalam dua rangkap. Satu untuk PPAT dan sisanya diberikan kepada Kantor Pertanahan untuk pendaftaran tanah. Setelah ditandatangani, PPAT wajib menyerahkan akta beserta dokumen yang bersangkutan ke Kantor Pertanahan paling lambat tujuh hari setelah penandatanganan. Demikian yang bisa saya sampaikan semoga bermanfaat untuk kita, DISCLAIMER: Jawaban Konsultasi Hukum Semata-Mata Hanya Sebagai Pendapat Hukum Dan Tidak Mengikat Sebagaimana Putusan Pengadilan. Dasar Hukum Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer) Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih