Kejelasan pelayanan jasa Notaris dalam balik nama sertifikat sawah atas jual beli

Terima kasih atas pertanyaan saudara RIN******* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dalam permasalahan hukum yang anda sampaikan ini, memang tidak wajar proses balik nama sertifikat sawah memakan waktu hingga 4 tahun (2022-2026) tanpa ada kejelasan atau jawaban mengenai kendalanya. Proses bisa memakan waktu tahunan hanya jika tanah sawah tersebut memiliki sengketa berat sejak awal, seperti:

1. Tanah Waris Berbelit: Penjual ternyata belum melakukan turun waris, atau ada ahli waris yang tidak setuju dan menggugat.

2. Sengketa Batas: Ada klaim dari tetangga batas tanah bahwa sawah tersebut memakan lahan mereka.

3. LSD (Lahan Sawah Dilindungi): Sawah tersebut terkena zona hijau ketat yang dilarang dialihkan atau diubah fungsinya, sehingga tertahan di sistem kementerian.

Namun jika tindakan Notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang menelantarkan berkas klien dan tidak transparan seperti ini merupakan bentuk pelanggaran kode etik serius serta berpotensi masuk ranah hukum. Langkah Anda untuk melapor ke Ketua Majelis Pengawas Daerah (MPD) Notaris sangat tepat. Berikut adalah dasar hukum dan panduan untuk menyelesaikan masalah ini.

Dasar Hukum untuk Menindak Notaris/PPAT

1. Pelanggaran Kewajiban Bertindak Profesional (Pasal 16 ayat 1 huruf a UU Jabatan Notaris):
   Notaris wajib bertindak amanah, jujur, saksama, mandiri, tidak berpihak, dan menjaga kepentingan pihak yang terkait dalam perbuatan hukum. Menelantarkan berkas selama 4 tahun melanggar asas kesaksamaan dan amanah.
2. Tuntutan Ganti Rugi dan Sanksi (Pasal 84 UU Jabatan Notaris):
   Jika Notaris melakukan pelanggaran yang mengakibatkan kerugian bagi klien (dalam hal ini ketidakpastian hukum dan tertahannya uang/sertifikat), Notaris dapat dikenai sanksi mulai dari teguran tertulis, pemberhentian sementara, hingga pemberhentian dengan tidak hormat. Klien juga berhak menuntut ganti rugi.
3. Tindak Pidana Penggelapan Sertifikat / Uang
   Jika uang pengurusan sudah diterima dan sertifikat asli Anda ditahan oleh Notaris tanpa diproses ke BPN (Badan Pertanahan Nasional) tanpa alasan sah, tindakan ini dapat dikategorikan sebagai penggelapan barang milik orang lain yang berada dalam kekuasaannya karena jabatan.

Ketentuan Sanksi Berdasarkan Kasus

Sanksi bagi pelaku yang menahan, menguasai, atau menggunakan uang maupun sertifikat milik orang lain secara melawan hukum terbagi dalam beberapa klasifikasi pasal KUHP Baru:

1. Penggelapan Biasa/Pokok. Dasar Hukum: Pasal 486 UU 1/2023 tentang KUHP.

· Kasus: Menitipkan sertifikat atau uang secara pribadi (misal kepada teman/kerabat), namun saat diminta kembali, objek tersebut justru ditahan atau diakui sebagai miliknya.

· Sanksi: Pidana penjara maksimal 4 tahun atau denda maksimal Rp200 juta (Kategori IV).

2. Penggelapan dengan Pemberatan (Karena Jabatan/Profesi) Dasar Hukum: Pasal 488 UU 1/2023 tentang KUHP

· Kasus: Sertifikat atau uang berada di bawah penguasaan pelaku karena hubungan kerja, profesi, atau mendapat upah. Contoh: Karyawan keuangan menggelapkan dana kantor, atau oknum notaris/staf PPAT yang menggelapkan sertifikat klien.

· Sanksi: Pidana penjara maksimal 5 tahun atau denda maksimal Rp500 juta (Kategori V).

3. Penipuan Hak Atas Tanah (Khusus Sertifikat) Dasar Hukum: Pasal 502 UU 1/2023 (Pasal Stellionaut/Penipuan Tanah).

· Kasus: Pelaku menggelapkan sertifikat tanah, lalu secara sepihak menjual, menukar, atau mengagunkan (menjadikan jaminan utang) hak atas tanah tersebut ke bank/pihak lain tanpa izin pemilik sah.

· Sanksi: Pidana penjara maksimal 4 tahun atau denda maksimal Rp200 juta (Kategori IV)

Sanksi Hukum untuk Notaris/PPAT

Tindakan menahan sertifikat tanpa dasar hukum yang jelas dikategorikan sebagai Perbuatan Melawan Hukum (PMH). Anda bisa mengancam oknum tersebut dengan sanksi berikut:

• Sanksi Administratif: Berdasarkan UU Jabatan Notaris, pelaku bisa dijatuhi sanksi mulai dari teguran tertulis, skorsing (pemberhentian sementara), hingga pemberhentian tidak hormat (dicabut izin praktiknya).
• Sanksi Perdata (Ganti Rugi): Anda berhak menggugat notaris tersebut ke Pengadilan Negeri atas dasar Perbuatan Melawan Hukum (Pasal 1365 KUHPerdata) untuk menuntut ganti rugi materiil dan immateriil atas kerugian waktu sejak 2022.
• Sanksi Pidana: Jika sertifikat Anda digelapkan, digunakan untuk agunan lain, atau uang pajaknya dilarikan, Anda bisa melaporkannya ke Kepolisian atas dasar Pasal 486 KUHP (Penggelapan) atau Pasal 492 KUHP (Penipuan).

Langkah Solusi yang Harus Anda Lakukan

1. Berikan Somasi Tertulis Terakhir (Batas Waktu 7 Hari)

Sebelum melapor ke instansi resmi, kirimkan Surat Somasi (Teguran Hukum) secara tertulis ke kantor Notaris tersebut (bisa dikirim lewat kurir tercatat atau diantar langsung dengan meminta tanda terima).

• Isi Surat: Tegaskan bahwa Anda meminta kejelasan status balik nama, meminta bukti pendaftaran berkas ke BPN (jika sudah didaftarkan), dan memberikan tenggat waktu maksimal 7 hari kerja. Sebutkan secara tegas jika dalam 7 hari tidak ada penyelesaian, Anda akan melaporkan kasus ini ke MPD Notaris dan Kepolisian.

2. Melapor ke Majelis Pengawas Daerah (MPD) Notaris Setempat

Jika somasi diabaikan, datangi kantor MPD Notaris di wilayah kota/kabupaten tempat Notaris tersebut berpraktik (biasanya berkantor di Kantor Wilayah Kementerian Hukum dan HAM setempat atau memiliki sekretariat sendiri). Buat laporan pengaduan tertulis atas dugaan pelanggaran kode etik penelantaran berkas. MPD memiliki wewenang memanggil dan memeriksa Notaris tersebut.

3. Cek Mandiri ke Kantor Pertanahan (BPN) Kabupaten/Kota

Datangi Kantor BPN setempat untuk mengecek apakah berkas balik nama sawah Anda sebenarnya pernah didaftarkan atau tidak oleh Notaris tersebut sejak tahun 2022.

• Jika BPN mengatakan berkas tidak pernah ada, berarti uang Anda diduga digelapkan oleh Notaris.
• Jika berkas ada tetapi ditolak/kurang syarat, berarti Notaris tersebut tidak kompeten atau malas mengurus kekurangannya.

4. Laporkan ke Polisi Atas Dugaan Penggelapan (Opsi Terakhir)

Jika dari hasil cek BPN terbukti berkas tidak pernah didaftarkan dan uang Anda habis, atau jika Notaris menolak mengembalikan sertifikat asli sawah Anda, datanglah ke Polres setempat. Laporkan oknum Notaris tersebut atas dugaan Penggelapan dalam Jabatan (Pasal 488KUHP) dengan ancaman hukuman hingga 5 tahun penjara atau pidana denda paling banyak kategori V

Dokumen yang Harus Disiapkan sebagai Lampiran Laporan

Saat Anda melapor ke MPD Notaris atau Kepolisian, siapkan dokumen-dokumen berikut dalam bentuk fotokopi (dokumen asli disimpan sendiri):

• Bukti Identitas: Fotokopi KTP Anda (sebagai pelapor/pembeli).
• Bukti Pembayaran: Fotokopi Kuitansi asli penyerahan uang sejumlah tertentu kepada Notaris untuk biaya balik nama.
• Bukti Penyerahan Berkas: Tanda terima asli penyerahan berkas (Sertifikat asli, KTP penjual/pembeli, KK, bukti bayar PBB) dari kantor Notaris saat tahun 2022 (jika ada).
• Bukti Pengikat Jual Beli: Fotokopi Akta Jual Beli (AJB) atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) terkait sawah tersebut.
• Bukti Komunikasi: Tangkapan layar (screenshot) chat WhatsApp atau cetakan SMS saat Anda menanyakan perkembangan berkas tetapi tidak direspons/dijawab secara jelas oleh Notaris.
• Surat Somasi: Salinan surat teguran yang sempat Anda kirimkan ke Notaris beserta resi pengirimannya.

Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat, terima kasih.

Dasar Hukum

· KUHPerdata

· UU No 2 Tahun 2014 tentang Perubahan atas UU Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris

· UU No 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana

· PP No 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah