Bgmn saya menindaklanjuti hal tersebut?

Terima kasih atas pertanyaan saudara Muh**************** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Tindakan developer/marketing yang menjual satu unit rumah yang sama kepada dua orang yang berbeda (penjualan ganda/tumpang tindih) merupakan pelanggaran hukum serius, bentuk wanprestasi berat, dan memiliki indikasi kuat tindak pidana penipuan. Secara hukum, pengembalian uang (refund) akibat kesalahan mutlak dari pihak developer harus dilakukan seketika/secepatnya, dan penentuan jangka waktu 6 bulan secara sepihak oleh developer sama sekali tidak memiliki dasar hukum yang sah. Dasar hukum utama penyelesaian sengketa antara developer (pengembang) rumah dengan korban atau pembeli diatur dalam ⁠UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (UU PKP) serta UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UUPK). Pembeli rumah secara hukum dikategorikan sebagai konsumen yang hak-haknya dilindungi penuh oleh negara jika terjadi gagal bangun, wanprestasi, atau penipuan oleh developer.

Berdasarkan aturan di atas, korban/pembeli rumah secara sah berhak menuntut:

1. Pengembalian seluruh uang yang telah disetorkan kepada developer.
2. Ganti rugi kerugian immateriil (waktu dan bunga bank jika menggunakan KPR).
3. Penyitaan aset developer sebagai jaminan pengembalian dana melalui pengadilan.

Berikut adalah analisis dasar hukum yang kuat untuk menekan developer, tempat melapor, serta solusi langkah demi langkah agar uang Anda segera dikembalikan utuh tanpa menunggu 6 bulan.

Dasar Hukum untuk Menjerat Developer & Marketing

1. Indikasi Tindak Pidana Penipuan (Pasal 492 KUHP):
   Marketing (Adam/Uci) dan pihak developer menggerakkan Anda untuk menyerahkan uang total Rp182 juta dengan indikasi adanya upaya tipu muslihat atau rangkaian kebohongan bahwa Blok A62 "masih tersedia". Padahal, unit tersebut sudah dijual dan dilunasi oleh pembeli lain sejak Mei 2025. Ini adalah tindak pidana murni dengan ancaman hukuman penjara maksimal 4 tahun atau sanksi alternatif berupa pidana denda maksimal Kategori V (Rp500.000.000)
2. Wanprestasi dan Pembatalan PPJB (Pasal 1266 & 1267 KUHPerdata):
   Developer telah gagal memenuhi kewajiban utamanya untuk menyerahkan objek tanah dan bangunan sesuai PPJB karena objek tersebut sudah menjadi milik orang lain. Berdasarkan hukum, Anda berhak membatalkan perjanjian dan menuntut pengembalian seluruh uang yang telah dibayarkan seketika, ditambah tuntutan ganti rugi atau bunga.

3. Perbuatan Melawan Hukum / PMH (Pasal 1365 KUHPerdata): Digunakan jika tindakan developer menimbulkan kerugian nyata bagi pembeli yang tidak tertulis secara spesifik di dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).

1. Pelanggaran Undang-Undang Perlindungan Konsumen (Pasal 8 ayat 1 huruf f jo. Pasal 62 UU No. 8 Tahun 1999):
   Pelaku usaha dilarang memproduksi atau memperdagangkan barang/jasa yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi penjualan. Pelanggaran terhadap pasal ini diancam dengan pidana penjara paling lama 5 tahun atau denda paling banyak Rp2 miliar.

Langkah hukum

Karena lokasi perumahan berada di daerah Daya, Kota Makassar, Anda dapat mendatangi instansi-instansi berikut untuk melakukan tindakan hukum:

1. Polrestabes atau polres Dimana domisili anda atau Lokasi perumahan/developer berada
• Unit yang Dituju: Sentra Pelayanan Kepolisian Terpadu (SPKT) untuk melaporkan dugaan Tindak Pidana Penipuan dan Penggelapan uang konsumen oleh Developer.
2. BPSK (Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen) Kota Makassar
• Tujuan: Untuk menyidangkan sengketa antara Anda selaku konsumen dan developer. Proses di BPSK gratis, cepat (maksimal 21 hari kerja), dan putusannya bersifat mengikat.

Solusi Langkah demi Langkah yang Harus Anda Lakukan

• Amankan Seluruh Dokumen Asli:
  Kumpulkan dan simpan baik-baik dokumen-dokumen berikut (buat salinan fotokopi untuk proses hukum):
• Kuitansi pembayaran DP sebesar Rp30 juta.
• Surat Keterangan Lunas dari admin tertanggal 25 Juli 2025.
• Dokumen PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) asli yang dibuat di hadapan Notaris.
• Bukti tertulis atau rekaman suara saat admin menginformasikan bahwa unit tersebut ganda/milik Rahma yang sudah lunas sejak Mei 2025.
• Kirimkan Somasi Resmi (Teguran Hukum) Batas Waktu 3x24 Jam:
  Jangan mau menerima janji lisan 6 bulan. Buat surat somasi tertulis yang ditujukan kepada Direktur/Pimpinan Perusahaan Developer tersebut.
• Isi Somasi: Nyatakan bahwa developer telah melakukan penipuan dan wanprestasi karena menjual unit ganda. Tuntut pengembalian uang Rp182 juta (atau total penuh) dalam waktu maksimal 3 hari kerja. Tegaskan jika dalam 3 hari uang tidak dikembalikan, Anda akan melaporkan jajaran direksi developer dan marketing ke Polrestabes Makassar atas dugaan Penipuan (Pasal 492 KUHP).
• Gunakan Notaris PPJB sebagai Mediator Tekanan:
  Datangi kembali kantor Notaris tempat Anda membuat PPJB. Informasikan kepada Notaris tersebut bahwa objek bangunan Blok A62 yang dimasukkan dalam akta PPJB ternyata objek sengketa ganda. Notaris biasanya akan ikut menegur pihak developer karena tindakan developer tersebut bisa ikut menyeret kredibilitas akta yang dibuat oleh Notaris.

· Jalur Penyelesaian Sengketa Konsumen (Non-Litigasi)

Ini adalah jalur di luar pengadilan yang paling cepat dan efisien bagi pembeli rumah. Berdasarkan Pasal 45 UUPK, konsumen dapat menggugat developer melalui lembaga khusus:

• Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK): Menyelesaikan sengketa melalui cara mediasi, arbitrase, atau konsiliasi. Proses sidang di BPSK umumnya gratis dan putusannya bersifat final serta mengikat.
• Sanksi Administratif: Berdasarkan Pasal 150 UU PKP, developer yang melanggar kewajiban (seperti menunda serah terima) dapat dijatuhi sanksi administratif berupa peringatan tertulis, penghentian pembangunan, hingga pencabutan izin usaha.
• Buat Laporan Pidana ke Polrestabes Makassar:
  Jika setelah somasi dikirimkan pihak developer tetap bersikeras menunda uang Anda hingga 6 bulan, langsung datangi Polrestabes Makassar. Bawa bukti PPJB Notaris dan bukti pelunasan. Adanya bukti bahwa unit tersebut sudah dijual ke orang lain sebelum Anda membayar adalah bukti mutlak adanya niat jahat (mens rea) penipuan sejak awal. Biasanya, begitu direktur atau pemilik perumahan dipanggil polisi, mereka akan ketakutan dan langsung mengembalikan uang Anda secara tunai agar laporan dicabut.

Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat, terima kasih.

Dasar Hukum

· KUHPerdata

· UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen

· UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (UU PKP)