Balik nama sertifikat berdasarkan waris

Terima kasih atas pertanyaan saudara Yan********** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dalam kasu anda ini, Surat ketetapan dari Pengadilan Agama (disebut Penetapan Ahli Waris) atau Putusan Gugatan Waris merupakan dokumen hukum mutlak yang sah untuk melakukan balik nama sertifikat tanah di BPN, tanpa memerlukan lagi tanda tangan atau persetujuan dari ahli waris yang menolak tersebut. Hukum Indonesia memberikan perlindungan penuh agar hak-hak ahli waris lainnya tidak tersandera oleh ketidakmauan atau iktikad buruk dari salah satu oknum ahli waris.

Berikut adalah solusi hukum taktis dan dasar hukum yang berlaku untuk menyelesaikan masalah Anda.

1. Solusi Hukum: Cara Memproses Balik Nama Melalui Pengadilan Agama. Untuk melewati kebuntuan tanda tangan tersebut, Anda memiliki dua jalur di Pengadilan Agama (PA), tergantung pada seberapa pelik konflik dalam keluarga Anda:

• Jalur A: Melalui Permohonan Penetapan Ahli Waris (Voluntari/Satu Pihak). Jika ahli waris yang menolak tersebut sebenarnya tidak mempermasalahkan silsilah (mengakui dirinya adalah anak/ahli waris) tetapi hanya enggan menandatangani dokumen administrasi secara fisik. Anda dapat mengajukan  Permohonan Penetapan Ahli Waris ke Pengadilan Agama setempat. Di dalam surat permohonan, cantumkan seluruh nama ahli waris yang sah (termasuk nama ahli waris yang menolak tanda tangan tersebut). Hakim akan memanggil semua ahli waris untuk disidang dan diperiksa silsilahnya menggunakan saksi dan bukti (termasuk Akta Kematian pewaris yang Anda miliki). Hakim akan menerbitkan Penetapan Ahli Waris (PA) yang mencantumkan nama-nama ahli waris yang sah beserta porsi bagiannya masing-masing. Dokumen PA inilah yang langsung dibawa ke BPN untuk balik nama menjadi atas nama bersama seluruh ahli waris.
•  Jalur B: Melalui Gugatan Pembagian Waris (Kontensius/Sengketa). Jika ahli waris tersebut menolak tanda tangan karena serakah, ingin menguasai sendiri, atau tidak setuju dengan pembagian tanahnya.  Ajukan Gugatan Waris ke Pengadilan Agama. Anda dan ahli waris lain yang setuju bertindak sebagai Para Penggugat, sedangkan ahli waris yang mogok bertindak sebagai Tergugat. Pengadilan akan mengeluarkan Putusan yang berkekuatan hukum tetap (Inkracht). Putusan ini memerintahkan pembagian tanah secara adil. Jika tanah tidak bisa dibagi fisik (misal berupa satu rumah), Hakim akan memerintahkan agar tanah tersebut dilelang, dan uangnya dibagi. Putusan ini menjadi modal utama Anda ke BPN tanpa butuh tanda tangan Tergugat.

Dasar Hukum yang Berlaku. BPN wajib memproses balik nama sertifikat Anda berdasarkan dasar hukum berikut:

1. Pasal 111 ayat (1) huruf c angka 6 Permen ATR/BPN No. 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah: Menegaskan secara eksplisit bahwa surat tanda bukti sebagai ahli waris untuk keperluan pendaftaran peralihan hak (balik nama) salah satunya adalah Surat Penetapan Ahli Waris dari Pengadilan.
2. Pasal 49 huruf b UU No. 3 Tahun 2006 tentang Perubahan atas UU No. 7 Tahun 1989 tentang Peradilan Agama adalah sebagai berikut: "Pengadilan agama bertugas dan berwenang memeriksa, memutus, dan menyelesaikan perkara di tingkat pertama antara orang-orang yang beragama Islam di bidang: a. perkawinan; b. waris; c. wasiat; d. hibah; e. wakaf; f. zakat; g. infaq; h. shadaqah; dan i. ekonomi syari'ah
3. Pasal 188 Kompilasi Hukum Islam (KHI) adalah sebagai berikut : “Para ahli waris baik secara bersama-sama atau perseorangan dapat mengajukan permintaan kepada ahli waris yang lain untuk melakukan pembagian harta warisan. Bila ada diantara ahli waris yang tidak menyetujui permintaan itu, maka yang bersangkutan dapat mengajukan gugatan melalui Pengadilan Agama untuk dilakukan pembagian warisan.”

Langkah Setelah Surat Pengadilan Agama Terbit. Begitu Anda menerima salinan resmi Penetapan/Putusan dari Pengadilan Agama, Anda tinggal melangkah ke Kantor Pertanahan (BPN) setempat dengan membawa:

1. Sertifikat Tanah Asli yang akan dibalik nama.

2. Salinan Resmi Penetapan/Putusan Pengadilan Agama (yang sudah dilegalisasi oleh panitera pengadilan).

3. Akta Kematian pewaris dari Dukcapil.

4. KTP dan KK para ahli waris yang mau mengurus.

Petugas BPN akan langsung mencoret nama almarhumah pewaris dan menggantinya dengan nama para ahli waris yang sah berdasarkan penetapan hakim tersebut.

Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat, terima kasih.

Dasar Hukum

1. UU No. 3 Tahun 2006 tentang Perubahan atas UU No. 7 Tahun 1989 tentang Peradilan Agama:

2. Instruksi Presiden (Inpres) Nomor 1 Tahun 1991 tentang Kompilasi Hukum Islam (KHI)

3. Permen ATR/BPN No. 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah