Membatalkan sertifikat tanah

Terima kasih atas pertanyaan saudara Ari********* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Safril Nurhalimi, S.H. M.H. (Penyuluh Hukum Madya), Sebelumnya kami mengucapkan terima kasih atas pertanyaan permasalahan hukum yang anda hadapi pada saat ini kepada BPHN, kami akan memberikan jawaban-masukan terkait permasalahan hukum ini.

Sertifikat tanah yang diperoleh secara tidak patut (cacat hukum administratif atau cacat yuridis) dapat dibatalkan, dan statusnya sebagai rencana fasilitas umum (fasum) atau fasilitas sosial (fasos) justru memperkuat urgensi pembatalannya demi kepentingan publik

Dasar Hukum Pembatalan

Pembatalan sertifikat dilakukan karena adanya cacat hukum administratif/yuridis dalam proses penerbitannya. Hal ini diatur dalam:

· Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Pendaftaran Tanah.

· Peraturan Menteri ATR/BPN No. 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan.

Bentuk ketidakpatutan mencakup pemalsuan dokumen, salah penunjukan batas (penyerobotan lahan fasum/fasos), tumpang tindih hak, atau prosedur penerbitan yang menyalahi aturan.

Dua Jalur Utama Pembatalan Sertifikat, tergantung pada jangka waktu penerbitan sertifikat tersebut, ada dua jalur yang bisa ditempuh:

· Jalur A: Melalui Kantor Pertanahan / BPN (Non-Litigasi)

· Jalur B: Melalui Mekanisme Peradilan (Litigasi)

Untuk membatalkan sertifikat tanah yang diperoleh secara tidak patut (misalnya melalui pemalsuan dokumen, salah prosedur, atau iktikad buruk), Anda dapat menempuh dua jalur hukum utama: Jalur Administrasi melalui Kementerian ATR/BPN atau Jalur Gugatan melalui Pengadilan. Setelah sertifikat tersebut berhasil dibatalkan, tanah dapat dialihkan menjadi Fasilitas Umum (Fasum) atau Fasilitas Sosial (Fasos) melalui mekanisme Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum atau Penyerahan Aset kepada Pemerintah Daerah.

Berikut adalah rincian solusi taktis dan dasar hukum terlengkap untuk mengurus kedua persoalan tersebut.

BAGIAN 1: Solusi & Cara Membatalkan Sertifikat Tanah

Pembatalan sertifikat karena cacat hukum administratif atau sengketa penguasaan dapat dilakukan dengan cara berikut:

Jalur 1: Permohonan Pembatalan Administratif ke Kantor Pertanahan (BPN)

Jika kesalahan penerbitan sertifikat murni karena cacat prosedur, tumpang tindih (overlapping), atau salah rekayasa surat dari pihak pemohon tanpa dasar hak yang sah.

• Langkah: Ajukan surat permohonan pembatalan sertifikat secara tertulis kepada Kepala Kantor Pertanahan (Kantah) BPN Kabupaten/Kota setempat atau melalui Kanwil BPN Provinsi.
• Lampiran Bukti: Sertakan bukti fisik otentik bahwa perolehan tanah tersebut tidak patut (misalnya: Surat keterangan desa yang menyatakan tanah tersebut tanah ulayat/negara, bukti kepemilikan lama/girik yang sah, atau putusan pidana pemalsuan surat).
• Prosedur: BPN akan melakukan penelitian data yuridis dan fisik. Jika terbukti cacat hukum, BPN akan menerbitkan Surat Keputusan (SK) Pembatalan Sertifikat.

Jalur 2: Gugatan Melalui Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN)

Jika BPN menolak membatalkan sertifikat secara sukarela, Anda harus menggugat SK Penerbitan Sertifikat tersebut.

• Langkah: Daftarkan gugatan ke PTUN setempat dengan memosisikan Kepala Kantor BPN sebagai Tergugat dan pemilik sertifikat tidak patut sebagai Tergugat II Intervensi.
• Batas Waktu: Gugatan harus diajukan maksimal 90 hari sejak Anda mengetahui atau dirugikan oleh terbitnya sertifikat tersebut.

Jalur 3: Gugatan Keperdataan di Pengadilan Negeri (PN)

Jika sengketa berfokus pada kepemilikan hak, perbuatan melawan hukum (PMH), atau penyerobotan tanah.

• Langkah: Gugat pemilik sertifikat atas dasar Perbuatan Melawan Hukum (PMH) ke Pengadilan Negeri. Mintalah Hakim untuk menyatakan sertifikat milik tergugat tidak memiliki kekuatan hukum mengikat dan tidak sah.

Dasar Hukum Pembatalan:

• Peraturan Menteri ATR/BPN No. 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan (Mengatur prosedur pembatalan karena cacat hukum administratif).
• Pasal 53 UU No. 9 Tahun 2004 jo. UU No. 5 Tahun 1986 tentang PTUN (Dasar pembatalan sertifikat lewat pengadilan tata usaha negara).
• Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) tentang Gugatan Perbuatan Melawan Hukum.

BAGIAN 2: Cara Mengurus Tanah Menjadi Fasum / Fasos

Setelah status hukum tanah tersebut bersih (kembali menjadi tanah negara atau tanah milik komunitas/desa yang sah), berikut cara memprosesnya menjadi Fasum/Fasos (seperti jalan, taman, tempat ibadah, atau tempat pembuangan sampah):

Skenario A: Jika Tanah Berstatus Tanah Negara / Hasil Sitaan

Jika pembatalan sertifikat berakibat tanah tersebut berstatus dikuasai langsung oleh negara:

1. Pengajuan Permohonan Hak: Pemerintah Desa, Pemerintah Daerah (Pemda), atau instansi dinas terkait mengajukan Permohonan Hak Pakai atau Hak Pengelolaan (HPL) kepada BPN atas tanah tersebut untuk keperluan fasilitas publik.
2. Pemberian Hak Olah: BPN akan menerbitkan sertifikat Hak Pakai atas nama Pemerintah Daerah/Pemerintah Desa dengan peruntukan spesifik (misal: "Untuk Fasilitas Umum Rumah Sakit/Taman").

Skenario B: Jika Tanah Milik Pengembang (Developer) Perumahan yang Diabaikan

Jika tanah tersebut berada di area perumahan dan diambil secara tidak patut oleh oknum tertentu:

1. Inventarisasi oleh Pemda: Laporkan ke Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman (Disperumkim) setempat agar Pemda melakukan pengambilalihan aset prasarana, sarana, dan utilitas (PSU).
2. Penyerahan Sepihak oleh Pemda: Jika pengembang kabur atau bangkrut, Pemda memiliki wewenang hukum untuk mencatat tanah tersebut secara sepihak sebagai aset daerah berdasarkan berita acara kelayakan dari dinas terkait.

Dasar Hukum Fasum/Fasos:

· UU No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum (Beserta aturan turunannya).

· Peraturan Menteri Dalam Negeri (Permendagri) No. 19 Tahun 2016 tentang Pedoman Pengelolaan Barang Milik Daerah.

· Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No. 11 Tahun 2008 tentang Pedoman Keserasian Kawasan Perumahan dan Permukiman (Mengatur kewajiban penyediaan prasarana dan fasilitas sosial).

Langkah Pertama yang Harus Diambil

Kumpulkan terlebih dahulu asul-usul riwayat tanah tersebut (apakah dulunya tanah milik adat, tanah kas desa, atau tanah milik perorangan yang diserobot). Jika Anda bergerak atas nama warga, buatlah Surat Kuasa Kelompok dari seluruh warga sekitar yang membutuhkan Fasum/Fasos tersebut agar posisi legal Anda kuat di mata hukum.

Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat, terima kasih.

Disclamer :Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan.

Jakarta, mei 2026

Konsultan Hukum Online-Penjawab

Safril Nurhalimi, SH.,MH

Penyuluh Hukum Ahli Madya - BPHN

Dasar Hukum

1. UU No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum (Beserta aturan turunannya).
2. Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Pendaftaran Tanah.
3. Peraturan Menteri ATR/BPN No. 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan.
4. Peraturan Menteri Dalam Negeri (Permendagri) No. 19 Tahun 2016 tentang Pedoman Pengelolaan Barang Milik Daerah.
5. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No. 11 Tahun 2008 tentang Pedoman Keserasian Kawasan Perumahan dan Permukiman (Mengatur kewajiban penyediaan prasarana dan fasilitas sosial).