Keabsahan Perjanjian Sewa Tanah Kas Desa Tanpa Musyawarah BPD dan Dampak Hukumnya terhadap Penghentian Operasi serta Laporan Pidana Perusakan

Dijawab oleh: Eko Suparmiyati, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Pertama-tama kami sampaikan terima kasih atas pertanyaan Saudara kepada BPHN, terkait pertanyaan Saudara tentang masalah Tanah Kas Desa, Sebelum menjawab pertanyaan Saudara kami sampaikan dasar hukum yang mengatur tantang kekayaan desa, yaitu Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 4 Tahun 2007 tentang Pedoman Pengelolaan Kekayaan Desa (“Permendagri 4/2007”). Tanah bengkok menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia sebagaimana yang kami akses dari laman Badan Pengembangan dan Pembinaan Bahasa Kementerian Pendidikan dan Kebudayaan Republik Indonesia, adalah : 1. Tanah yang diterima (untuk diusahakan) sebagai pengganti gaji (bagi pamong desa dan sebagainya) 2. Tanah yang diterima (untuk diusahakan) dalam kaitan dengan jabatan yang dipegang; tanah jabatan. Menurut Pasal 1 angka 10 Permendagri 4/2007 : Tanah Desa adalah barang milik desa berupa tanah bengkok, kuburan, dan titisara. Jadi tanah bengkok merupakan salah satu Tanah Desa yang merupakan barang milik desa, Tanah kas desa adalah kekayaan desa dan menjadi milik desa. Tanah bengkok ini tidak diperbolehkan dilakukan pelepasan hak kepemilikan kepada pihak lain tanpa persetujuan seluruh warga desa, termasuk kepada kepala desa atau perangkat desa sekalipun. Namun, tanah desa tersebut boleh disewakan oleh mereka yg diberi hak pengelolaanya, artinya kepla desa dan perangkat desa sebagai orang yang diberikan hak hak pengelolaan dapat menyewakan tanah bengkok tersebut. Sebagaimana permasalahan yang Saudara sampaikan bahwa tanah kas desa disewakan dengan perjanjian sewa menyewa, selanjutnya menurut cerita Saudara perjanjian sewa menyewa Tanah Kas Desa tersebut dengan berdasar pada Perdes dan ketentuan peraturan di atasnya dianggap BATAL DEMI HUKUM, apakah status batalnya perjanjian tersebut memerlukan Putusan Pengadilan?. Kami sampaikan bahwa Syarat sah nya suatu perjanjian harus memenuhi ketentuan Pasal 1320 KUHPerd, yang menyatakan bahwa supaya terjadi persetujuan yang sah perlu dipenuhi 4 syarat, yaitu : 1. Kesepakatan para pihak dalam perjanjian; 2. Kecakapan para pihak dalam perjanjian; 3. Suatu hal tertentu; 4. Sebab yang halal. Jika suatu perjanjian tidak memenuhi syarat subjektif, maka perjanjian tersebut dapat dibatalkan, sedangkan jika suatu perjanjian tidak memenuhi syarat obyektif, maka perjanjian tersebut adalah batal demi hukum. Dapat dibatalkan artinya salah satu pihak memintakan pembatalan itu, perjanjiannya sendiri tetap mengikat kedua belah pihak, selama tidak dibatalkan tidak dibatalkan (oleh Hakim) atas permintaan pihak yang berhak meminta pembatalan tadi (pihak yang tidak cakap atau pihak yang memberikan sepakatnya sevara tidak bebas). Sedangkan batal demi hukum artinya dari semula dianggap tidak pernah ada dilahirkan suaty perjanjian dan tidak pernah ada suatu perikatan. Jadi bila perjanjian dibuat dengan anak dibawah umur, tidak serta merta membuat perjanjian tersebut batal demi hukum tapi harus dimintakan pembatalannya ke Pengadilan Negeri. Mengenai pertanyaan Saudara selanjutnya mengenai penutupan portal kami sampaikan sebagai berikut : Pasal 1365 KUHPerd menyatakan bahwa : “Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut”. Dalam undang-undang tidak menentukan secara pasti mengenai perbuatan mana saja yang termasuk dalam katagori pasal diatas, namun demikian telah diakui dalam praktik hukum bahwa yang termasuk dalam perbuatan yang disebut dalam ketentuan diatas adalah : 1. Bertentangan dengan hak orang lain; 2. Bertentangan dengan kewajiban hukumnya sendiri; 3. Bertentangan dengan kesusilaan baik; 4. Bertentangan dengan keharusan yang diindahkan dalam pergaulan masyarakat mengenai orang lain atau benda. Sekalipun hanya salah satu dari perbuatan diatas yang dilakukan akan tetapi jika telah mendatangkan kerugian bagi pihak lainnya, maka pihak yang telah menimbulkan kerugiaqn wajib memberikan ganti rugi. Demikian penjelasan tentang permasalahan hukum Saudara, semoga bermanfaat dan membantu. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum: - Kitab Undang-Undang Hukum Perdata; - Peraturan Pemerintah Nomor 43 Tahun 2014 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2014 Tentang Desa, sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 47 Tahun 2015 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 43 Tahun 2014 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2014 tentang Desa; - Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 4 Tahun 2007 Tentang Pedoman Pengelolaan Kekayaan Desa. Mohon kepada Saudara untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih