Kepastian Hukum Pembelian Tanah Kavling dengan IJB Saat Sertifikat Induk Belum Ada dan SHM Belum Dapat Diurus akibat Sengketa Pengembang dan Notaris

Dijawab oleh: Eko Suparmiyati, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Madya) Pertama-tama kami sampaikan terima kasih atas pertanyaan Saudara kepada BPHN, terkait pertanyaan Saudara bagaimana cara mengurus SHM tanah / rumah sementara Saudara hanya memengah surat IJB dari pengembang, maka jawaban yang kami berikan sebagai berikut , Sebelum menjawab permasalahan Saudara terlebih dahulu kami sampaikan, Secara umum PPJB, PJB dan IJB mempunyai pengertian hampir sama, yaitu dibuat untuk melakukan melakukan pengikatan sementara antara penjual dan pembeli yang bersifat dibawah tangan (Akta Non Otentik). Akta Non Otentik berarti Akta yang dibuat hanya oleh para pihak calon penjual dan pembeli dan tidak harus melibatkan Notaris/PPAT. Karena sifatnya yang Non Otentik, hal itu menyebabkan PPJB, PJB dan IJB tidak mengikat tanah atau rumah sebagai obyek perjanjianya, dan menyebabkan beralihnya kepemilikan rumah atau tanah dari penjual ke pembeli sehingga suatu saat bisa terjadi pembatalan jika salh satu pihak tidak dapat memenuhi kewajibanya. Sedangkan AJB merupakan Akta Otentik yang harus dibuat langsung oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT/Notaris) dan merupakan syarat dalam jual beli tanah atau rumah yang sah dan resmi. Dengan dibuatnya AJB oleh Notaris/PPAT, maka tanah atau rumah sebagai obyek jual beli tanah telah dapat dialihkan (Balik Nama) dari penjual kepada pembeli. Jadi intinya PPJB, PJB dan IJB merupakan ikatan sementara yang bersifat dibawah tangan, jadi surat atau akta yang paling kuat dan sah secara hukum adalah akta jual beli (AJB). Untuk itu apabila Saudara bermaksud untuk mengurus pendaftaran peralihan hak atas tanah, maka berdasarkan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (PP No. 24/1997) Peraliahan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan data perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan denganakata yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta tanah (PPAT) yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Oleh karena itu Saudara dapat meminta PT A untuk melakukan Akta Jual Beli (AJB) dihadapan PPAT, dengan tujuan agar jual beli tanah tersebut dapat didaftarkan ke kantor pertanahan. Hal ini merujuk ada ketentuan kewajiban penjual berdasarkan Pasal 1474 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, sebagai berikut : “Ia mempunyai dua kewajiban utam yaitu menyerahkan barangnya dan menanggungnya”. Demikian penjelasan tentang permasalahan hukum Saudara, semoga bermanfaat dan membantu. Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Dasar Hukum: - Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer); - Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Mohon kepada Saudara untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat atas layanan konsultasi hukum gratis. Silahkan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih