Pembatalan SPU karena tidak mampu finansial yang ditolak developer

Terima kasih atas pertanyaan saudara Ger**** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Iva Shofiya, S.H., M.Si. (Penyuluh Hukum Madya) dan Febi Ardhianti, SE.,MH (Penyuluh Hukum Madya). Terima kasih atas pertanyaannya. Berkaitan dengan permasalahan anda dapat kami sampaikan sebagai berikut : Pasal 1338 KUHPerdata merumuskan: Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik. Pasal 1266 mengatur syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan yang timbal balik, andaikata salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya. Dalam hal demikian persetujuan tidak batal demi hukum, tetapi pembatalan harus dimintakan kepada Pengadilan. Permintaan ini juga harus dilakukan, meskipun syarat batal mengenai tidak dipenuhinya kewajiban dinyatakan di dalam persetujuan. Jika syarat batal tidak dinyatakan dalam persetujuan, maka Hakim dengan melihat keadaan, atas permintaan tergugat, leluasa memberikan suatu jangka waktu untuk memenuhi kewajiban, tetapi jangka waktu itu tidak boleh lebih dan satu bulan. Sedangkan pada Pasal 1267 diatur Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga. Maka menjawab pertanyaan anda, maka yang dapat dilakukan adalah memeriksa perjanjian yang dibuat. Apakah ada klausul terkait pembatalan perjanjian, ketentuan hangusnya uang muka/booking fee, force majeure atau keadaan memaksa, jadwal pembayaran, hak dan kewajiban para pihak. Dalam kasus Anda perlu dijelaskan terkait  “10% ”, itu apa? Apakah booking fee atau down payment (DP). Jika booking fee ada ketentuan kapan hangusnya. Jika DP, pengembang tidak otomatis boleh menahan seluruh uang, apalagi jika hanya berdasar klausul sepihak, dan Anda masih bisa meminta pengembalian sebagian dana secara patut. Terutama bila: belum akad kredit, belum AJB, belum serah terima unit, dan proyek masih tahap awal. bahwa pembatalan pembelian rumah oleh pembeli terjadi setelah penandatanganan PPJB dan pembayaran DP. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2076 Tentang Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan Permukiman di Pasal 22H (3) mengatur bahwa dalam hal pembatalan pembelian Rumah tunggal, Rumah deret, atau Rumah susun pada saat Pemasaran oleh calon pembeli yang bukan disebabkan oleh kelalaian pelaku pembangunan, pelaku pembangunan mengembalikan pembayaran yang telah diterima kepada calon pembeli dengan dapat memotong paling rendah 20% (dua puluh persen) dari pembayaran yang telah diterima oleh pelaku pembangunan ditambah dengan biaya pajak yang telah diperhitungkan. Jadi berdasarkan pengaturan ini pembatalan dapat saja dilakukan dan pengembalian dana yang dibayarkan adalah dari 10 % uang yang anda bayarkan dapat dipotong oleh pengembang minimal 20% plus biaya pajak. Jadi misalnya pembayaran yng sudah anda beri adalah 10 % itu senilai 500 juta maka tidak bisa 500 juta dikembalikan utuh kepada anda, melainkan 20 % dari 500 juta yaitu sebesar 100 juta dikurangi biaya pajak saja yang dapat dikembalikan oleh pengembang kepada anda. Demikian semoga dapat membantu. 

Disclaimer : 

Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan.

Dasar Hukum 

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata; 
2. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana;
3. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2076 Tentang Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan Permukiman;