Jual beli tanah sebagai pembeli ke 2

05/02/26

Oleh : yen***

Dijawab oleh : Heny Indrawati (Penyuluh Hukum Ahli Madya), Heri Setiawan (Penyuluh Hukum Ahli Madya)

Pertanyaan:
Saya membeli tanah tahun lalu, saya hanya mengerti apakah tanah tersebut sudah SHM atau belum, sehingga saat proses jual beli saya hanya melihat sertifikat tanahnya saja tapa didampingi notaris karena ketidaktahuan saya. Ketika saya mau proses balik nama ke notaris, disitulah saya baru sadar kekeliruan saya jika sertifikat masih atas nama pemilik sebelumnya yang sudah meninggal dan perlu balik nama waris. Singkat cerita saya sudah menempuh opsi aman dengan meminta tolong kepada ahli waris untuk méngurus surat keterangan ahli waris. Saya sudah mengeluarkan uang yang tidak sedikit untuk mendapatkan surat ahli waris, namun ternyata ahli waris memanfaatkan saya. Uang yang keluar sudah cukup banyak, namun surat yang saya butuhkan tidak kunjung diberikan. Apakah ada saran untuk saya mengenai kasus ini? Lalu jika menempuh jalur pengadilan, apakah saya bisa mendapatkan surat yang bisa menggantikan tanda tangan ahli waris serta bagaimana caranya? Terima kasih sebelumnya untuk saran yang Siberian

Terima kasih atas pertanyaan saudara yen* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Pada kasus ini saudari menyampaikan bahwa pada tahun lalu saudari membeli tanah SHM tanpa AJB PPAT karena tidak tahu prosedurnya. Saat akan balik nama, baru diketahui sertifikat masih atas nama pemilik lama yang sudah meninggal. Saudari sudah membayar biaya pengurusan SKW ke ahli waris, namun SKW tidak diberikan dan mereka terus meminta uang tambahan. Saat ini jual beli sudah lunas dan tanah saudari kuasai, tetapi sertifikat tidak bisa balik nama karena ahli waris tidak kooperatif dan belum ada AJB.

Berdasarkan kronologi yang saudari sampaikan, hak saudari atas tanah tersebut tetap terlindungi. Meski jual beli belum dibuatkan AJB, transaksi sudah lunas dan tanah dikuasai, sehingga ahli waris tidak bisa begitu saja mengabaikannya.

Untuk menyelesaikan kasus saudari, ada beberapa langkah yang bisa saudari lakukan, yaitu :

1. Lakukan Balik Nama Tanpa Tanda Tangan Ahli Waris

Saudari tidak perlu khawatir, hukum memberikan jalan keluar jika ahli waris tidak kooperatif. Selanjutnya saudari bisa mengajukan Gugatan Perbuatan Melawan Hukum ke Pengadilan Negeri. Dalam petitum, minta hakim menyatakan jual beli sah dan putusan tersebut berlaku sebagai pengganti tanda tangan ahli waris untuk pembuatan AJB. Sehingga langkah pertama saudari ini dapat dipertanggungjawabkan dan dilindungi berdasarkan Pasal 55 PP No. 24/1997 dan Putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap dapat digunakan sebagai dasar balik nama di BPN, tanpa perlu tanda tangan ahli waris lagi. Jika SKW belum ada, ajukan dulu Permohonan Penetapan Ahli Waris ke Pengadilan Agama/PN. Setelah itu baru lanjutkan gugatan.

2. Lakukan somasi kepada ahli waris

Kirim surat teguran resmi kepada ahli waris, yang isinya meminta kepada ahli waris segera mengurus SKW dan menandatangani AJB dalam waktu 7 hari. Tegaskan bahwa jika tidak diindahkan, saudari akan menempuh jalur pidana dan perdata. Somasi ini penting sebagai bukti saudari sudah beritikad baik.

3. Lakukan gugatan ke Pengadilan Negeri

langkah ini perlu diambil untuk mendapatkan tanah yang menjadi milik saudari. Saudari dapat ajukan Gugatan Perbuatan Melawan Hukum ke PN sesuai lokasi tanah. Sampaikan tuntutan saudari kepada hakim agar dapat menyatakan:

a. Jual beli antara saudari dengan almarhum adalah sah.

b. Ahli waris wajib tanda tangan AJB.

c. Putusan ini berlaku sebagai pengganti tanda tangan ahli waris jika mereka tetap menolak.

Setelah putusan berkekuatan hukum tetap keluar dan saudari dapatkan, maka saudari bawa putusan tersebut dan AJB ke PPAT untuk dibuatkan Akta Jual Beli, lalu ke BPN untuk balik nama. Tanpa putusan ini, BPN tidak akan memproses. Jika Surat Keterangan Waris belum ada sama sekali, saudari sebagai pembeli yang berkepentingan bisa lebih dulu mohon Penetapan Ahli Waris ke Pengadilan Agama/Pengadilan Negeri.

Berkaitan dengan perbuatan ahli waris yang terus meminta uang tapi tidak memberikan surat yang dijanjikan bisa hal tersebut dapat masuk Tindak Pidana Penipuan, sehingga perbuatan ahli waris tersebut dapat dilaporkan secara pidana jika terbukti ada janji palsu atau ancaman, hal ini sesuai dalam Pasal 492 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 KUHP tentang Penipuan, , yang berbunyi “ Setiap Orang yang dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum dengan memakai nama palsu atau kedudukan palsu, menggunakan tipu muslihat atau rangkaian kata bohong, menggerakkan orang supaya menyerahkan suatu Barang, memberi utang, membuat pengakuan utang, atau menghapus piutang,dipidana karena penipuan, dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau pidana denda paling banyak kategori V”.

Dan Pasal 482 UU No. 1 Tahun 2023 KUHP tentang Pemerasan, Pasal 482 ayat (1) yang berbunyi “Dipidana karena pemerasan dengan pidana penjara paling lama 9 (sembilan) tahun, Setiap Orang yang dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, memaksa orang dengan Kekerasan atau Ancaman Kekerasan untuk:

a. memberikan suatu Barang, yang sebagian atau seluruhnya milik orang tersebut atau milik orang lain; atau

b. memberi utang, membuat pengakuan utang, atau menghapuskan piutang.

Merujuk kedua pasal tersebut jika terbukti adanya unsur pemerasan dan ancaman agar saudari memenuhi semua keinginan ahli waris tapi tidak diberikan yang menjadi hak saudari, maka segera saudari lakukan Pelaporan ke pihak yang berwajib, disertai dengan bukti-bukti, seperti : transferan, chat WA dan kuitansi hal ini untuk memberikan efek jera agar ahli waris tidak semena-mena.

Catatan :

1. Meskipun prosesnya proses tidak singkat, proses pidana dan perdata dapat saudari lakukan dan hal ini dapat saudari lakukan secara bersamaan, agar mendapatkan kepastian hukum tetap;

2. Hentikan pemberian uang kepada ahli waris sebelum ada kepastian hukum;

3. Kumpulkan semua bukti yang saudari miliki dan somasi.

Dasar hukum:

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP).

Pertanyaan Lanjutan

Tidak ada pertanyaan lanjutan

Diskusi Konsultasi

Silakan login terlebih dahulu untuk menambahkan komentar.

Belum ada komentar. Jadilah yang pertama berkomentar!