Jual beli rumah

Terima kasih atas pertanyaan saudara Nil********* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Syafitri Muliani Ipa, SE (Penyuluh Hukum Pertama) dan Febi Ardhianti, SE.,MH (Penyuluh Hukum Madya). Terima kasih atas pertanyaan Saudara kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Sebelum kami menjawab pertanyaan Saudara kami akan menjelaskan Hak tanggungan.

Menurut Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang  Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan  (UU Hak Tanggungan)  adalah sebagai berikut : “Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain” 

Selanjutnya bedasarkan Pasal 14 ayat (1) UU Hak Tanggungan adalah sebagai berikut :

 Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan sertipikat Hak Tanggungan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

1. Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) memuat irah-irah dengan kata-kata "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA"
2. Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte Hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah.
3. Kecuali apabila diperjanjikan lain, sertipikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.
4. Sertipikat Hak Tanggungan diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan.

 Berdasarkan Pasal diatas, Setelah utang lunas, kreditur (BTN) wajib menyerahkan kembali dokumen agunan dan memfasilitasi penghapusan hak tanggungan (roya) di BPN; tidak boleh menahan dokumen tanpa alasan sah .

 Sekarang kami akan menjelaskan tentang Hak Konsumen menurut Pasal 4 Undang-Undang  Nomor 8 Tahun 1999 Perlindungan Konsumen (UU perlindungan Konsumen) adalah sebagai berikut :

1. hak atas kenyamanan, keamanan, dan keselamatan dalam mengkonsumsi barang dan/atau jasa;
2. hak untuk memilih barang dan/atau jasa serta mendapatkan barang dan/atau jasa tersebut sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan;
3. hak atas informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai konsidi dan jaminan barang dan/atau jasa;
4. hak untuk didengar pendapat dan keluhannya atas barang dan/atau jasa yang digunakan;
5. hak untuk mendapatkan advokasi, perlindungan, dan upaya penyelesaian sengketa perlindungan konsumen secara patut;
6. hak untuk mendapat pembinaan dan pendidikan konsumen;
7. hak untuk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif;
8. hak untuk mendapatkan kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian, apabila barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya;
9. hak-hak yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya.

Kewajiban konsumen diataur dalam  Pasal 5 UU Perlindungan Konsumen adalah sebagai berikut

1. membaca atau mengikuti petunjuk informasi dan prosedur pemakaian atau pemanfaatan barang dan/atau jasa, demi keamanan dan keselamatan;
2. beritikad baik dalam melakukan transaksi pembelian barang dan/atau jasa;
3. membayar sesuai dengan nilai tukar yang disepakati;
4. mengikuti upaya penyelesaian hukum sengketa perlindungan konsumen secara patut.

 Berdasarkan Pasal diatas konsumen berhak atas kejelasan, kepastian hukum, dan pelayanan yang wajar, keterlambatan/penolakan penyerahan dokumen adalah pelanggaran hak konsumen.

 Menurut Pasal 40 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman adalah sebagai berikut :

1. Dalam melaksanakan tanggung jawab sebagaimana dimaksud dalam Pasal 39 ayat (1), Pemerintah dan/atau pemerintah daerah menugasi dan/atau membentuk lembaga atau badan yang menangani pembangunan perumahan dan permukiman sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
2. Lembaga atau badan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) bertanggung jawab: a. membangun rumah umum, rumah khusus, dan rumah negara; b. menyediakan tanah bagi perumahan; dan c. melakukan koordinasi dalam proses perizinan dan pemastian kelayakan hunian.

Pengembang wajib mengurus dan menyerahkan sertifikat hak milik kepada pembeli dalam jangka waktu yang ditentukan, kewajiban mutlak pengembang hal tersebut diataur dalam Pasal 44 Undang-Undang  Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun & Hunian adalah sebagai berikut : 

1. Proses jual beli, yang dilakukan sesudah pembangunan rumah susun selesai, dilakukan melalui akta jual beli (AJB).
2. Pembangunan rumah susun dinyatakan selesai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) apabila telah diterbitkan: a. Sertifikat Laik Fungsi; dan b. SHM sarusun atau SKBG sarusun

 Berdasarkan KUHPerdata Pasal 1236–1238 adalah sebagai berikut : Pihak yang berkewajiban menyerahkan barang/dokumen tapi menunda/menolak dianggap wanprestasi, wajib mengganti kerugian dan memenuhi kewajiban.

 Peraturan OJK No. 35/POJK.03/2019 adalah sebagai berikut: Bank wajib memastikan pengurusan dokumen agunan selesai dan diserahkan setelah kredit lunas.

 Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) & Akta Jual Beli (AJB): Biasanya kewajiban pengembang menyerahkan SHM tertulis di PPJB. Kalau wanprestasi, kamu bisa tuntut berdasarkan Pasal 1239 KUHPerdata.

 Sekarang kami akan menjawab permasalahan hukum Saudara, tentang permasalahan pada pembelian rumah di daerah Banten. Untuk rumah tersebut adalah KPR BTN namun sudah lunas dan belum mendapatkan sertifikat hak milik dari penyedianya. saya harus bagaimana?

 Langkah 1: Kumpulkan semua bukti sah

1. Surat Keterangan Lunas KPR/SP3 dari BTN (wajib ada)
2. Perjanjian KPR, akta jual beli, bukti pembayaran lengkap
3. Surat penyerahan rumah, foto, bukti Saudara sudah menempati
4. Simpan semua asli dan salinan, itu bisa dijadikan dasar tuntutan.

Langkah 2: Cek status sertifikat di BPN

Cek ke Kantor BPN Kabupaten/Kota Banten tempat rumah berada. Membawa KTP, PBB, dan surat lunas.

Tujuannya: untuk melihat apakah SHM masih atas nama pengembang, masih HGB Induk, atau sudah dipecah atas nama Saudara.

Langkah 3: Tagih pengembang secara tertulis

Kirim surat somasi/peringatan tertulis ke pengembang. Berisi: Meminta penyerahan SHM dalam 14 hari kerja, sebut dasar Pasal 40 UU 1/2011 dan PPJB. Kalau tidak ada tanggapan, ini bukti wanprestasi.

Langkah 4: Urus balik nama ke PPAT/Notaris 

Jika sertifikat sudah dipecah atas nama Saudara, tinggal proses balik nama di PPAT.  Biaya: BPHTB, PPh, dan biaya PPAT. Kalau sertifikat masih HGB Induk, pengembang wajib pecah terlebih dahulu jadi SHM per unit.

Langkah 5: Jika pengembang tidak kooperatif

1. Laporkan ke Dinas Perumahan/Sekretariat Daerah Banten bagian pengawasan pengembang.
2. Ajukan gugatan wanprestasi ke Pengadilan Negeri setempat.
3. Tuntut penyerahan SHM dan ganti rugi. Jika pengembang kabur/bangkrut, lapor ke BPSK atau ajukan gugatan class action bersama pembeli lain.

BTN mempunyai kebijakan khusus menangani ribuan kasus seperti Saudara: BTN akan bantu mengurus sertifikat jika pengembang bermasalah, bahkan menanggung biaya jika perlu, karena ini kewajiban tanggung jawab sosial dan hukum mereka .

 Jadi, yang harus dilakukan Saudara adalah sebagai berikut:

1. Segera ambil Surat Keterangan Lunas (SP3) asli di BTN
2. Buat surat permintaan resmi ke BTN dan pengembang, lalu meminta status dan jadwal selesai
3. Jika tidak ada tanggapan lebih dari 1 bulan, langsung laporkan ke OJK, BPN, & Ombudsman (cara paling cepat dan murah)

 Catatan:

1. Tanggung jawab pindah ke pengembang setelah KPR lunas. BTN hanya urus roya dan serah sertifikat.
2. Simpan bukti: Surat lunas BTN, AJB, PPJB, bukti bayar. Tanpa ini proses akan sulit/macet.
3. Cek ke BPN terlebih dahulu untuk mengetahui SHM atas nama siapa karena ini penentu langkah selanjutnya.
4. Pengembang wajib serahkan SHM maksimal 1 tahun setelah lunas sesuai UU 1/2011. Lewat itu bisa digugat wanprestasi.
5. Jangan melakukan tanda tangan surat pelepasan klaim dari pengembang, nanti hak gugat akan hilang.

 Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer

Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan.

 Dasar Hukum :

1. UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan;
2. UU No. 8 Tahun 1999 Perlindungan Konsumen;
3. UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman;
4. UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun & Hunian (Pasal 44);
5. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
6. Peraturan OJK No. 35/POJK.03/2019.