Jual beli tanah

Terima kasih atas pertanyaan saudara Nil********* kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Syafitri Muliani Ipa, SE (Penyuluh Hukum Pertama) dan RR Yuliawiranti Subeno, S.H., C.N., M.H. (Penyuluh Hukum Madya). Terima kasih atas pertanyaan Saudara kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Sebelum kami menjawab pertanyaan Saudara kami akan menjelaskan sebagai berikut:

1. bahwa menurut informasi Saudara, singkat cerita, Bapak Jumanto ingin mengurus dokumen legalitas atas tanah miliknya seluas 400 m2 yang masih atas nama Bapak Rudi Purwono;
2. bahwa menurut informasi Saudara, tanah tersebut total seluas 1200m2, yang 800m2 sudah dipecah dan sudah dibuatkan Akta Jual Belinya (AJB) atas nama Bapak Subur, tetapi yang seluas 400m2 yang pemiliknya Bapak Jumanto belum dibuatkan Akta Jual Belinya (AJB) dan masih atas nama Bapak Rudi Purwono
3. bahwa berdasarkan Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah diatur bahwa Setiap peralihan hak atas tanah wajib dibuatkan Akta Jual Beli oleh PPAT, hanya dokumen ini yang bisa dijadikan dasar penerbitan sertifikat dan balik nama.
4. bahwa berdasarkan KUHPerdata Pasal 1320, 1338, 1457: a. Kesepakatan lisan/gentle agreement tetap sah sebagai perjanjian utang-piutang (mengikat para pihak), tapi tidak mengubah status kepemilikan tanah. b. Jual beli dianggap ada saat sepakat harga & barang, tapi penyerahan hak baru sah lewat akta resmi.
5. bahwa berdasarkan Pasal 1 angka 1 PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagaimana telah diubah dengan PP Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, diatur bahwa:

Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT, adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

Pasal ini mengandung makna bahwa PPAT satu-satunya pejabat berwenang membuat akta peralihan hak tanah yang sah.

6. bahwa tanah seluas 1.200m² (sertifikat induk) wajib dipecah dulu menjadi bidang-bidang sesuai luas masing-masing, baru diterbitkan sertifikat terpisah dan hal ini dilakukan sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam PP No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, karena Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. (Pasal 1 angka 1 PP No 24 Tahun 1997). Pasal ini mengandung makna bahwa kegiatan pemberian surat tanda bukti hak atas bidang tanah (penerbitan sertipikat) termasuk rangkaian kegiatan Pendaftaran Tanah.

7. bahwa mengenai peralihan hak atas tanah yang dilakukan sebagian besar hanya berdasarkan “gentle agreement” tanpa dokumen tertulis, sehingga sekarang timbul persoalan mengenai siapa pemilik sah secara hukum dan bagaimana cara membuat kepemilikan tanah tersebut menjadi resmi serta berkekuatan hukum, maka dapat dijelaskan sebagai berikut:

1. bahwa peralihan hak atas tanah dari Bpk Hj. Amin kepada Bpk Rudi Purwono sudah sah, apabila Akta Jual Beli (AJB) dibuat oleh PPAT
2. bahwa peralihan hak atas tanah (AJB) dari Bapak Rudi kepada Bapak Subur seluas 800m²: sudah sah dan tercatat, karena sudah dibuat akta resmi, diukur batas, dan tercatat pemecahannya di BPN
3. yang masih harus diselesaikan adalah:

• seluruh pembagian 1.200m² ke 6 orang, jual beli antar rekan kerja, jual ke Subur, jual Bahrican kepada Jumanto itu semua hanya kesepakatan lisan/di bawah tangan.
• secara perdata tetap sah, mengikat masing-masing pihak, tetapi secara hukum pertanahan: tidak sah, hak atas tanah secara yuridis masih 100% atas nama Bapak Rudi Purwono (sisa 400m²), belum beralih ke Bapak Jumanto.
• Bapak Jumanto mempunyai hak dasar yaitu hak menuntut pelaksanaan perjanjian agar dibuatkan akta resmi, karena dia sudah membayar dan sepakat dan juga posisi dokumen tanah yang seluas 800m² sudah sah atas nama Subur, tetapi yang seluas 400m² masih tercatat atas nama Rudi, belum terbit dokumen terpisah atas nama Jumanto.

8. Jadi, jika dilihat inti permasalahannya yaitu tanah 400 m² milik bapak Saudara secara administrasi negara masih milik Bapak Rudi, meskipun secara kesepakatan sudah milik Bapak Jumanto. Tanpa akta resmi dan pendaftaran, bapak Saudara belum jadi pemilik sah, berisiko diklaim orang lain, tidak bisa dijual/diwariskan/dijadikan jaminan. Hal tersebut dikatakan sah dan punya hak milik resmi bila memenuhi beberapa syarat, yaitu:

• ada Akta Jual Beli Resmi dari PPAT, yang dibuat oleh Bapak Rudi Purwono (sebagai pemilik tercatat) menjual 400m² ke Bapak Jumanto, lengkap batas & luas;
• sudah dibayar lunas semua pajak: PPh penjual, BPHTB pembeli, PBB;
• sudah didaftarkan ke Kantor BPN, terbit Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama Bpk Jumanto, tercatat di buku tanah negara. (Jika, hanya fotokopi AJB Bpk Subur saja tidak cukup, karena itu tidak bisa dikatakan bukti hak milik bapak Saudara).

9. Beberapa langkah penyelesaian permasalahan ini, sebagai berikut: a. Kumpulkan semua bukti sah (wajib)

• AJB asli Hj. Amin kepada Rudi Purwono (1.200m²)
• AJB asli Rudi kepada Subur (800 m²) dan fotokopi yang Saudara punya
• Bukti pembayaran lengkap antara lain kwitansi, bukti transfer, catatan pembayaran dari awal pembagian sampai Bapak Jumanto membeli dari Bahrican
• Surat Pernyataan Bersama yang dibuat surat bermeterai, ditandatangani: Bapak Rudi Purwono, Bapak Jumanto, Bapak Subur, Hj. Amin, Bapak Bahrican yang berisi:"Bahwa tanah 1.200m² telah dibagi, 800m² sah milik Subur, 400m² sah milik Jumanto hasil jual beli bertahap, semua sepakat tidak ada sengketa, bersedia membantu pengurusan akta dan sertifikat."
• KTP, KK, Akta Nikah semua pihak. b. Membuat Akta Jual Beli tanah seluas 400m² ke atas nama Bapak Jumanto
• Datang ke PPAT/Notaris yang mengurus tanah Subur dulu (karena mereka sudah paham kasus & data tanah).
• Menyampaikan bahwa Tanah 1.200m² sudah dipecah jadi 800 dan 400m². Tanah seluas 800m2 sudah selesai ke Subur. Sekarang kami mau urus sisa yang luasnya 400m² atas nama Bapak Jumanto, dasar kesepakatan bersama dan bukti pembayaran lengkap.
• PPAT akan membuat Akta Jual Beli sebagai peralihan hak atas tanah dari Bapak Rudi Purwono kepada Bapak Jumanto, lengkap ukuran, batas, luas 400m². Dasar hukum: Pasal 1320 KUHPerdata dan kesepakatan semua pihak, sah mutlak. c. Urus Pajak dan Pendaftaran ke BPN
• Bayar pajak:

1. PPh 2,5% ditanggung penjual (Bapak Rudi)
2. BPHTB 5% ditanggung pembeli (Bapak Jumanto)
3. Lunasi PBB sampai tahun berjalan.

• Bawa AJB baru, bukti pajak, dokumen lengkap ke Kantor Pertanahan (BPN) setempat.
• Ajukan permohonan pemecahan dan balik nama. Karena 800m² sudah selesai, BPN tinggal memproses sisa 400m².
• Terbit Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama Bapak Jumanto. Jika ada masalah/ada pihak yang menolak
• upayakan untuk jalan musyawarah terlebih dahulu
• kirim surat peringatan/somasi untuk mengingatkan kewajiban hukum berdasarkan Pasal 1236 KUH Perdata (wajib memenuhi perjanjian).
• jika tetap menolak, bisa gugat ke Pengadilan Negeri untuk tuntut agar hak atas tanah 400m² dinyatakan milik Bapak Jumanto dan diperintahkan dibuatkan akta resmi. Bukti Saudara sangat kuat karena ada saksi dan bukti pembayaran.
• disarankan upaya gugatan ke pengadilan negeri hanya sebagai upaya terakhir jika upaya musyawarah, mediasi dan/atau somasi gagal/tidak berhasil

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Disclaimer : Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan.

Dasar Hukum :

1. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
2. Kitab Undang-Undang Hukum Perdara;
3. PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagaimana telah diubah dengan PP Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.