Gugatan atas Tukar Guling Tanah Lama karena Ingkar Janji Salah Satu Pihak

Terima kasih atas pertanyaan saudara Sum**** kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional.

Dijawab oleh Safril Nurhalimi, S.H. M.H. (Penyuluh Hukum Madya) dan Febi Ardhianti, SE.,MH (Penyuluh Hukum Madya).  Terima kasih atas pertanyaan saudara  kepada Badan Pembinaan Hukum Nasional. Dalam Hukum Perdata, tukar guling secara formal dikenal dengan istilah tukar menukar (atau ruilslag dalam konteks aset negara/daerah).

Secara prinsip, perbuatan hukum ini adalah sebuah perjanjian di mana kedua belah pihak saling memberikan suatu barang sebagai ganti barang lainnya secara timbal balik. Dalam kasus anda, Tukar guling tanah yang sudah lama tetap bisa digugat jika salah satu pihak melakukan ingkar janji (wanprestasi) atau terdapat cacat hukum dalam prosesnya. Namun, ada batas waktu dan ketentuan tertentu yang perlu Anda perhatikan agar gugatan tersebut tidak dianggap kedaluwarsa atau lemah di mata hukum. Berikut adalah poin-poin utama mengenai tukar guling berdasarkan Hukum Perdata. Aturan mengenai tukar menukar diatur secara spesifik dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) pada Buku III Bab X, Pasal 1541 KUHPerdata sampai 1546 KUHPerdata.

Pasal 1541 KUHPerdata adalah sebagai berikut: "Tukar menukar ialah suatu persetujuan dengan mana kedua belah pihak mengikatkan diri untuk saling memberikan suatu barang secara timbal balik sebagai ganti suatu barang lain."

Pasal 1542 KUHPerdata adalah sebagai berikut : "Segala sesuatu yang dapat dijual, dapat pula jadi pokok persetujuan tukar-menukar."

Prinsip dan Karakteristik adalah sebagai berikut :

1. Nilai Seimbang: Meskipun tidak harus sama persis secara nominal, secara substantif aset yang ditukar harus memiliki nilai yang setara atau memberikan manfaat yang sebanding bagi kedua belah pihak.
2. Konsensual: Perjanjian dianggap sah sejak tercapai kesepakatan mengenai barang yang akan ditukarkan, meski barangnya belum diserahkan secara fisik.
3. Persamaan dengan Jual Beli: Ketentuan-ketentuan umum dalam jual beli (seperti kewajiban menanggung cacat tersembunyi) juga berlaku dalam tukar menukar, kecuali ditentukan lain oleh undang-undang.

 Objek dan Prosedur (Khusus Tanah). Jika objek tukar guling adalah tanah, maka perbuatan hukum tersebut tidak hanya tunduk pada KUHPerdata, tetapi juga pada hukum pertanahan nasional. UUPA No. 5 Tahun 1960 Pasal 26 adalah sebagai berikut:

1. Jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan lain yang. dimaksudkan untuk memindahkan hak milik serta pengawasannya diatur dengan Peraturan Pemerintah.
2. Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga-negara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarga-negaraan asing atau kepada suatu badan hukum kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.

Setiap peralihan hak (termasuk tukar guling) wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat untuk keperluan balik nama. Proses tukar menukar tanah biasanya dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) guna memastikan keabsahan dokumen dan status kepemilikan.

Berikut adalah poin-poin penting jika ada gugatan tukar guling tanah yang sudah lama: 

1. Dasar Gugatan: Wanprestasi (Ingkar Janji). Jika salah satu pihak tidak memenuhi prestasi yang dijanjikan (misalnya tidak menyerahkan sertifikat atau objek tanah tidak sesuai), Anda dapat mengajukan gugatan ke pengadilan negeri. Tujuan Gugatan: Anda bisa menuntut pemenuhan janji, pembatalan perjanjian disertai ganti rugi, atau pengembalian tanah ke posisi semula. Keabsahan Perjanjian: Meskipun dilakukan secara lisan, yurisprudensi Mahkamah Agung (seperti dalam Putusan PN Sleman No. 241/Pdt.G/2016) menyatakan bahwa perjanjian tukar guling secara lisan tetap dianggap sah selama syarat-syarat pokoknya terpenuhi.
2. Batas Waktu Gugatan (Kedaluwarsa). Hukum Indonesia mengenal konsep kedaluwarsa (verjaring): Gugatan Perdata Umum: Berdasarkan Pasal 1967 KUHPerdata, tuntutan hukum baru terhapus karena kedaluwarsa setelah lewat waktu 30 tahun. Jadi, jika kejadiannya sudah 10 atau 20 tahun lalu, secara teoritis Anda masih bisa menggugat. Sertifikat Tanah: Jika tanah tersebut sudah bersertifikat atas nama pihak lain, terdapat ketentuan dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 bahwa setelah 5 tahun sejak diterbitkannya sertifikat dengan iktikad baik, pihak lain tidak dapat lagi menuntut pembatalan sertifikat tersebut.
3. Kendala dalam Tukar Guling yang Sudah Lama sulitnya Pembuktian. Semakin lama waktu berlalu, pembuktian akan semakin sulit, terutama jika tidak ada akta otentik dari Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Saksi-saksi yang mengetahui kesepakatan awal menjadi sangat krusial.
4. Jika pihak yang ingkar janji telah menguasai tanah secara fisik selama puluhan tahun (misalnya di atas 20-30 tahun) dengan iktikad baik, mereka bisa mengklaim hak milik berdasarkan asas rechtsverwerking (pelepasan hak karena pengabaian).

Saran : Cek apakah sudah ada sertifikat atas tanah tersebut dan apakah Anda memiliki bukti surat atau saksi yang masih hidup.

Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat, terima kasih.

Disclamer    :Jawaban Konsultasi Hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat sebagaimana putusan pengadilan.

Dasar hukum

1. KUHPerdata / BW
2. UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
3. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendafta