Pembatalan Perjanjian Jual Beli Rumah Pesan Bangun Akibat IMB Tidak Kunjung Selesai dan Kendala Pelunasan KPR Bank

Dijawab oleh: Safril Nurhalimi, S.H., M.H. (Penyuluh Hukum Ahli Muda) Sebelumnya kami mengucapkan Terima Kasih Atas Pertanyaan sdri LINA dari SUMATERA BARAT terkait permasalahan hukum yang sedang dihadapi oleh anda kepada tim konsultan hukum Pusat Penyuluhan dan Bantuan Hukum BPHN secara on line. Terkait dengan permasalahan/pertanyaan hukum yang anda tanyakan kepada kami, maka saya akan memberikan pandangan hukum atas permasalahan yang anda hadapi dari sisi hukum dan maupun peraturan lain yang terkait berdasarkan informasi dan kronologis kejadian peristiwanya yang telah kami terima dari anda. Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) merupakan dokumen yang wajib dimiliki oleh pemilik rumah  atau calon pemilik rumah berkas tersebut adalah untuk membuat bangunan baru, membentuk, mengurangi, dan atau merawat bangunan sesuai ketentuan administratif dan persyaratan teknis yang berlaku. Pemerintah kabupaten dan kota yang menerbitkan Surat Izin Mendirikan Bangunan. Peraturan tertulis soal Izin Mendirikan Bangunan Menurut ketentuan UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (“UUBG”), rumah tinggal tunggal, rumah tinggal deret, rumah susun, dan rumah tinggal sementara untuk hunian termasuk dalam kategori bangunan gedung. Pasal 7 ayat (1) UUBG Ketika hendak didirikan, rumah, sama seperti bangunan lainnya, harus memenuhi sejumlah persyaratan administratif dan teknis, sesuai dengan fungsi dan bangunan gedung. Pasal 7 ayat (2) UUBG Persyaratan administratif bangunan gedung meliputi status hak atas tanah, status kepemilikan bangunan gedung, serta izin mendirikan bangunan.  Pasal 40 ayat (2) huruf b UUBG Memiliki IMB merupakan kewajiban dari pemilik bangunan gedung.  Berdasarkan PP 36/2005 tentang Peraturan Pelaksanaan UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung Pasal 14 ayat (1) dan (2) PP 36/2005; Setiap orang yang ingin mendirikan bangunan gedung harus memiliki Izin Mendirikan Bangunan yang diberikan oleh pemerintah daerah (Pemda) melalui proses permohonan izin.  Sanksi yang didapatkan jika rumah tidak memiliki Izin Mendirikan Bangunan Pasal 115 ayat (1) PP Nomor 36 Tahun 2005; Berdasarkan pasal ini, pemilik rumah yang tidak memiliki IMB, dapat dikenakan sanksi administratif berupa penghentian sementara sampai dengan diperolehnya izin mendirikan bangunan gedung.  Pasal 115 ayat (2) PP Nomor 36 Tahun 2005 Pemilik bangunan gedung yang tidak memiliki izin mendirikan bangunan gedung dikenakan sanksi perintah pembongkaran.  Pasal 45 ayat (2) UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung Selain sanksi administratif, pemilik bangunan juga dapat dikenakan sanksi berupa denda paling banyak 10% dari nilai bangunan yang sedang atau telah dibangun. Pasal 48 ayat (3) UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung Bangunan yang telah berdiri namun tak memiliki IMB, harus memperoleh IMB dengan cara mendapatkan sertifikat laik fungsi terlebih dahulu.  Denda dan Hukuman Pidana Berdasarkan UU Perlindungan Konsumen Bagi para konsumen yang dirugikan, mereka seringkali bingung kemana harus melapor atau menggugat pengembang yang biasanya memiliki kekuatan hukum lebih kuat. Secara pidana, konsumen memang dapat melaporkan developer dengan tuduhan melanggar Pasal 8 ayat (1) huruf f Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (“UU Konsumen”). Pasal ini berbunyi, “Pelaku usaha dilarang memproduksi dan/atau memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi penjualan barang dan/atau jasa tersebut.” Pelaku usaha atau developer yang melanggar ketentuan tersebut terancam sanksi pidana paling lama 5 tahun atau denda maksimal Rp2 miliar. Ancaman sanksi ini termuat dalam Pasal 62 UU Konsumen. Selain itu, untuk pengembang yang lalai dalam menyediakan prasarana, sarana dan utilitas umum akan ditindak pidana berdasarkan Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman, Pasal 162 ayat (1) dengan pidana denda paling banyak Rp5 miliar. Sementara untuk pengembang yang dengan sengaja melakukan serah terima dan/atau menarik dana lebih dari 80% dari pembeli sebelum memenuhi persyaratan, bisa dikenai Pasal 155 Undang-undang Perumahan dan Kawasan Permukiman Pasal 42 ayat 2. Pasal tersebut menyebut perjanjian pendahuluan jual beli sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan setelah memenuhi persyaratan sebagaimana berikut: Status pemilikan tanah Hal yang diperjanjikan Kepemilikan izin mendirikan bangunan induk Ketersediaan prasarana, sarana dan utilitas umum Keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (duapuluh persen) Apabila terdapat pelanggaran maka pengembang diancam oleh hukuman pidana kurungan paling lama 1 (satu) tahun atau denda paling banyak Rp1 miliar. Selain sanksi berupa denda, developer juga dapat dijatuhi sanksi administratif sebagaimana terdapat dalam Pasal 150 UU Perumahan. Sanksinya mulai dari peringatan tertulis, pencabutan izin usaha, hingga penutupan lokasi. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB) Rumah. Sistem PPJB yang dimaksud berlaku untuk rumah pribadi, rumah deret, dan rumah susun (rusun). Sementara, pelaku pembangunan dalam sistem PPJB atau pengembang terdiri dari perseorangan dan badan hukum. Sebelum melakukan pemasaran, pengembang harus memiliki kepastian peruntukan ruang, kepastian hak atas tanah, kepastian status penguasaan rumah, perizinan pembangunan perumahan atau rumah susun, dan jaminan atas pembangunan perumahan atau rumah susun dari lembaga penjaminan. Harus ada nomor dan tangga penerbitan izin mendirikan bangunan induk atau izin mendirikan bangunan, rencana tapak perumahan atau rumah susun, dan spesifikasi bangunan atau denah rumah. Dalam hal ini, proses PPJB juga baru bisa dilakukan setelah pengembang memenuhi beberapa persyaratan, yakni status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, kepemilikan izin mendirikan bangunan induk atau izin mendirikan bangunan (IMB), ketersediaan prasarana dan sarana, serta bangunan paling sedikit sudah mencapai 20 persen. Selain itu, poin yang menyebut bahwa pengembang wajib mengembalikan seluruh pembayaran konsumen jika terjadi pembatalan pembelian juga merugikan perusahaan properti. Dalam Pasal 13 memang dituliskan bahwa pengembalian uang 100 persen dilakukan ketika konsumen membatalkan pembelian karena kelalaian pengembang. Namun, pada pasal 9 dituliskan bahwa jika pembatalan bukan karena kelalaian pengembang, maka perusahaan bisa memotong uang konsumen sebesar 10 persen. Wanprestasi Dan Pembatalan Perjanjian Menurut Hukum Perdata Istilah perjanjian dalam Pasal 1313 Kitab Undang Undang Hukum Perdata, perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Unsur unsur dari suatu perjanjian; 1.Ada para pihak 2.Ada persetujuan antara pihak-pihak tersebut 3.Ada tujuan yang akan dicapai 4.Ada prestasi yang akan dilaksanakan 5.Ada bentuk tertentu,baik lisan maupun tulisan 6.Ada syarat-syarat tertentu. Wanprestasi yang dilakukan oleh debitor atau pihak yang mememiliki kewajiban untuk melaksanakan prestasi dalam perikatan, dapat menimbulkan kerugian bagi kreditor atau pihak lain yang mempunyai hak atas prestasi tersebut. Orang atau pihak yang lalai akan pemenuhan kewajibannya sementara ia sudah mengikatkan diri di dalam suatu kesepakatan (perikatan) dapat digolongkan menjadi empat katagori yakni: Kreditur sama sekali Tidak melaksanakan isi kesepakatan; Kesepakatan tersebut dilaksanakan akan tetapi melenceng dari isi kesepakatan; Kesepakatan tersebut dilaksakan tetapi sudah lewat waktu; Melakukan perbuatan atau tindakan yang tidak ada disepakati. Oleh karena adanya wanprestasi debitor atau pihak yang mempunyai kewajiban dalam melaksanakan prestasi atas kontrak mengakibatkan hal-hal sebagai berikut: Harus mengganti kerugian yang diderita oleh kreditor atau pihak lain yang memiliki hak untuk menerima prestasi tersebut (Pasal 1243 BW); Harus Pemutusan kontrak yang dibarengi dengan pembayaran ganti kerugian (Pasal 1267 BW); Harus menerima peralihan resiko sejak wanprestasi tersebut terjadi (Pasal 1237 ayat (2) BW); Harus menanggung biaya perkara jika perkara tersebut dibawa ke pengadilan (Pasal 181 ayat (2) HIR). Dasar hukumnya Pasal 1267 KUHPerdata, berbunyi:  “Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.” Akibat hukum atau sangsi yang diberikan kepada debitur karena melakukan wanprestasi adalah sebagai berikut: a. Kewajiban membayar ganti rugi Ganti rugi adalah membayar segala kerugian karena musnahnya atau rusaknya barang-barang milik kreditur akibat kelalaian debitur. Untuk menuntut ganti rugi harus ada penagihan atau (somasi) terlebih dahulu, kecuali dalam peristiwa-peristiwa tertentu yang tidak memerlukan adanya teguran. Ketentuan tentang ganti rugi diatur dalam pasal 1246 KUHPerdata, yang terdiri dari tiga macam, yaitu: biaya, rugi dan bunga. Biaya adalah segala pengeluaran atas pengongkosan yang nyata-nyata telah dikeluarkan oleh kreditur sedangkan bunga adalah segala kerugian yang berupa kehilangan keuntungan yang sudah dibayangkan atau yang sudah diperhitungkan sebelumnya. Ganti rugi itu harus dihitung berdasarkan nilai uang dan harus berbentuk uang. Jadi ganti rugi yang ditimbulkan adanya wanprestasi itu hanya boleh diperhitungkan berdasar sejumlah uang. Hal ini dimaksudkan untuk menghindari terjadinya kesulitan dalam penilaian jika harus diganti dengan cara lain. Pasal 1238 KUHPerdata berbunyi; Si berutang adalah lalai, apabila ia dengan surat perintah atau dengan sebuah akta sejenis itu telah dinyatakan lalai, atau demi perikatannya sendiri, ialah jika ini menetapkan, bahwa Si berutang akan harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan. b. Pembatalan perjanjian Sebagai sangsi yang kedua akibat kelalaian seorang debitur yaitu berupa pembatalan perjanjian. Sangsi atau hukuman ini apabila seseorang tidak dapat melihat sifat pembatalannya tersebut sebagai suatu hukuman dianggap debitur malahan merasa puas atas segala pembatalan tersebut karena ia merasa dibebaskan dari segala kewajiban untuk melakukan prestasi. Menurut KUHPerdata pasal 1266: Syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan-persetujuan yang bertimbal balik, manakala salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya. Dalam hal yang demikian persetujuan tidak batal demi hukum, tetapi pembatalan harus dimintakan kepada hakim. Permintaan ini juga harus dilakukan meskipun syarat batal mengenai tidak dipenuhinya kewajiban dinyatakan dalam perjanjian. Jika syarat batal tidak dinyatakan dalam persetujuan hakim adalah leluasa untuk menurut keadaan, atas permintaan si tergugat, memberikan suatu jangka waktu untuk masih juga memenuhi kewajibannya, jangka waktu mana namun tidak boleh lebih dari satu bulan. Namun untuk melakukan pembatalan perjanjian tersebut anda dapat mengajukan gugatan perdata wanprestasi melalui gugatan ke pengadilan dengan melampirkan bukti-bukti dan saksi yang lengkap berdasarkan alat bukti yang telah diatur dalam hukum acara peradilan perdata. Demikian, semoga bermanfaat. Terima kasih Safril Nurhalimi, SH, MH - Penyuluh Hukum Muda Badan Pembinaan Hukum Nasional SUMBER ; KUHPerdata; Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen; UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman; PP 36/2005 tentang Peraturan Pelaksanaan UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung; Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB) Rumah. Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer Jawaban konsultasi hukum semata-mata hanya sebagai pendapat hukum bersifat umum dan disediakan untuk tujuan pendidikan serta tidak memiliki kekuatan hukum yang tetap dan tidak mengikat sebagaimana putusan pengadilan. Untuk suatu nasihat hukum yang dapat diterapkan pada kasus yang Anda hadapi, Anda dapat menghubungi seorang penasihat hukum yang kompeten. Mohon kepada Bapak/Ibu untuk mengisi survey Indeks Kepuasan Masyarakat dan memberikan penilaian *Sangat Baik* atas layanan konsultasi hukum gratis yang telah kami berikan dengan klik tautan dibawah ini: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfZWUXxTVWixDSacyDv-hmTA50-QYV15ac1Vdgb2r-v8Fit_A/viewform?vc=0&c=0&w=1 Terimakasih